位户型定位等提出本项目在后期产品设计中的思路和建议。

第二节优势分析区位优势明显项目所在地距省会海口市公里，距美兰国际机场里，琼海公里，东环铁路开通后，至海口仅需分钟，至机场分钟，琼海分钟。

海南城乡总体规划年中表明重点建设东部旅游经济发展轴，其范围为北起海口南到三亚的东部沿海地区，要发挥滨海旅游资源优势，突出海滨旅游度假特色，大力发展旅游度假休闲产业。

重点推进海口东海岸博鳌水城铜鼓岭东郊椰林高隆湾神州半岛石梅湾亚龙湾海棠湾清水湾香水湾以及三亚湾红棠湾的开发建设，提高旅游度假区的档次，打造国际知名的热带海滨休闲度假胜地。

本项目三面环海，非常适合建设具有海河湾港林风光特色的生态型滨海高档社区。

区位优势十分明显社区。

市政配套不断完善，周边开发已成气候随着文昌城市框架的拉大及城市畅通工程的启动，市政配套的不断完善，市党政机关办公区移至清澜经济开发区，项目周边的白金海岸产权式酒店度假公寓森海湾西班牙式海景公寓同创碧海城滨海养生度假社区已经成功运营，销售情况良好，使得周边开发已成气候。

土地产权明晰面积适中，具备打造大盘优势项目面积达亩净地面积，土地产权明晰没有拆迁安置青苗补偿等问题面积适中，具备打造大盘优势，地块形状方正平整，交通便利，规划建设条件好容积率，用地性质旅游商住用地，使用年限年。

文昌航天城的建设将极大地提升项目的价值本项目距文昌航天城的距离约十余公里，海上直线距离仅公里。

并且清澜港将成航天城最主要的物资集散地。

航天城的建设将包括卫星发射基地航天科技服务航天主题娱乐航天商务休闲航天生活配套。

据航天发射场配套区规划测算，项目建成后，游客日接待量为万人左右。

对海南特别是文昌的建设会带来巨大的影响，文昌将成为个世界性的旅游基地。

本项目所在地也将是观赏卫星发射的绝佳位置。

能源基础设施建设的高投入为项目今后的发展提供了保障中华电力集团总投资亿元在文昌建设的个风力发电厂从年开始动工，建成后项目今后的电力以及良好的自然环境有了可靠的保障。

文昌大力发展基础设施建设为项目开发带来新的机遇年月日，国家开发银行海南省分行与文昌市政府签订深化开发性金融合作协议，贷款亿元支持文昌经济文化卫生城乡基础设施等建设使之成为东部地区的骨干中心最佳城市和旅游中心。

铜鼓岭生态旅游开发区已经完成规划，即将掀起个大规模开发的高潮，必将带动文昌旅游业整体实质性提升地块周边有优越的自然景观和人文景观文昌历史悠久，从公元前年，即汉武帝元封元年，至今已有二千百多年的历史。

古称紫贝县，尔后三易其名。

在公元年，才改为文昌县，意为偃武修文。

九九五年，撤县建市，改名文昌市。

文昌市人杰地灵，名人辈出。

在明朝就出了与丘浚，海瑞齐名，并称鼎三足的良吏邢宥。

近现代史上更是群星灿烂，涌现出共产党大将张云逸国民党将领陈策等位将军，称为将军之乡。

出现了对中国乃至世界近现代史影响长达半个世纪的宋氏家族孙中山夫人宋庆龄，蒋介石夫人宋美龄，被誉为国母之乡。

文昌市华侨众多，有多万华侨分布在世界多个国家和地区，被称为华侨之乡。

椰子之乡文昌椰子的种植面积和产量均占全省的以上，有多种椰子系列产品远销国内外，被称为椰子之乡。

高隆湾是海南省著名旅游风景区之。

高隆湾面临浩瀚南太平洋，风平浪缓，水洁沙白，海岸椰林成带，风景秀丽，四季常春，水温宜人。

与海南最富盛名的旅游区东郊椰林仅隔米宽航道。

第三节劣势分析项目开发正处于国家宏观调控期，资金融通较为困难。

在自然灾害高发期尤其明显项目是由非全部收购股权形式而得，存在同合作方沟通利益协调等因素，较之操盘机会成本大。

项目属于大规模高水平经济综合体，对操盘手有很高要求，如何高水平开发建设尚缺乏经验。

从收购取得股权到换发土地证需经半年以上时间，这期间如果基准地价提高将增大拿地成本。

注依照海南省人民政府关于海域使用权证换发国有土地使用权证有关问题的批复琼府函号文件规定项目竣工验收后可以换发国有土地使用权证，但需缴纳土地出让金。

出让金按验收土地时当地的基准地价扣除海域使用金和实际从入口到米导流堤端头的海上超星级酒店，移步换景，营造步行者的天堂现实性必须是可实施的，立足现实，便于操作。

规划方案暂定目前国内滨海房地产项目大都仿照国外滨海项目的风格式样。

由于文化的差异，使得这些项目仅有其形，未有其神，缺乏内在的灵魂。

本项目应该着力打造中国滨海民居的中式样板，在充分体现中华龙文化特征的同时，使居住在此的居民受到项目整体氛围的福泽。

本项目的整体布局概括为湾场园三带三点六区。

湾动感海湾按照清澜港吨级港口航道的要求，在填海挡沙坝的东南面需要修建条公里长的导流堤，这是其它项目不可复制的奇缺资源。

拟在导流堤的南端顶部建造个直径米左右的海上平台，平台上建设个超星级酒店暂定名文昌塔。

导流堤内架空建个时光隧道和酒店宾客专属通道平面电梯或电动车文昌塔至高隆湾，共同构成魅力之城的金三角区域，它作为个整体，是本项目的重点之。

围绕由导流堤及填海区岸线围和的海湾陆基上依照中国古典饭店的建筑风格建设，形成条度假酒店带，与高隆湾旅游项目相互映衬和补充。

整体上形成动感海湾活力海湾和魅力之城的氛围。

场龙文化广场在项目主入口处建设个以介绍中华龙文化的大型广场，其中核心建筑是建个定规模的文昌阁，供奉文昌帝君，使游人在拜碣文昌帝君的同时体会到中国文化的博大精深建个大型龙王祭坛，海南人自古就有崇龙的习俗，每年的农历正月十三海龙王生日，每年二月初二龙抬头都要举行隆重的祭龙仪式，到祭坛，在神像前烧香磕头，感谢龙王爷的恩赐，使他们鱼虾满舱，同时也恳求龙王爷和妈祖娘娘保佑大人孩子平安康顺。

注文昌帝君是道教诸神之，文昌原身是天上的文曲星，主管人间的功名和禄位，帝君指的是梓潼帝君，司职忠孝。

古人入学必先拜孔子，后拜帝君。

据言心诚者，官运通忠孝全。

园百姓公园作为龙文化广场的中国传统文化的延伸，百姓公园主要有三大主题组成是在园中心设置个五行八卦坛，每卦用巨型石碑立造，详刻易经原文和释文于碑上二是在本项目区域范围内以碑刻的形式将中国百家姓的姓氏及由来刻在碑墙柱上三是以雕塑绘画撰刻等形式将文昌市的名人佳事甚至文昌县志大事记，或立于草坪中，或绘于粉墙上，或刻于地砖铺在道路上，加之区内遍布草坪与热带植物。

使得游人与住户充分体会到浓郁的中国传统文化氛围。

三带滨海带蓝色纽带通海绿廊由于本项目地段呈条状，南北向的功能和活动联系，以及东西向与沙滩海的关系，是其整体结构构思的重点。

三带是地段陆域部分的空间骨架，它南北串联了各功能区和重要活力吸引点，东西向则保持并强化了城与滩海的良好关系。

滨海带罗马大道情人大道滨海带以罗曼蒂克为立意，以文昌优美缠绵的爱情故事为主题，贯穿南北。

蓝色纽带碧水空间在填海区的东西两边各开个出入海口，其将海水引入填海区，使填海区内形成各种形状的小岛，结合区内道路，通海水道，构建南北联系东西转换的富有活力的蓝色纽带。

通海绿廊在区内中央自龙文化广场沿南北向经百姓公园至罗曼大道导流堤交汇处建设条通海水道，水道上铺设条景观长廊，长廊之下为碧水，地坪铺设刻有与文昌人文历史有关的地砖，水道旁的两旁种植各类热带植物和可有中国百家姓渊源的石刻，使得每条通道都成为绿色走廊文化长廊，它们有个共同点，那就是优美的绿化环境浓郁的人文环境和面向文昌塔的视线通廊。

通海绿廊也是区内活动最丰富的场所之。

三点文化中心文娱中心商业中心本项目地段呈带状南北长约公里，必须强化和突出本项目带状地段的整体连续性和吸引力，因此选择与带状地段联系紧密，比较均匀分布于地段北中南部的三点，作为重要的特色活力点和吸引点。

相对应的地块分别是填海区顶端文昌塔中部百姓公园北部龙文化广场。

这三点的优良区位使得项目实施对整个地段的功能和活动起着有力的辐射和拉动作用，因此这三点也是整个项目启动的重点。

六区顶级海景酒店区度假酒店区风情会所区四合院式奢华王室别墅区高级叠加联排别墅区高层精装修海景公寓区。

各区域建设内容及比例见下页表表项目产品类型及比例分析表物业类型占地亩占面比经验容积率建面建面比度假酒店四合院式别墅独栋别墅叠加别墅高层精装公寓商业街合计注超星级酒店因是在海中建造，未占用陆域土地，故暂且不计。

本项目以通海绿廊为分隔线，西边沿海为中式度假别墅带，东边依次为四合院式奢华王室别墅区独栋别墅区高级叠加联排别墅区高层精装修海景公寓区商业街。

第三节投资规模暂定及利润分析由于本项目土地属于奇缺滨海土地资源，地理位置优越，自然景观有名，交通便利，基础设施比较完善，周边已经形成了投资开发热，区域环境总好。

项目定位于按照以文昌龙文化广场为核心，以海上超星级酒店为龙头，高起点高规格国际化综合旅游地产项目标准规划设计，突出民族风格独特的高级接待商务办公会议功能，同时集高级疗养高级休闲度假滨海观光游乐海岛娱乐海鲜餐饮等多项服务功能为体。

国家航天发射中心及航天主题公园建成后，每年将进行次以上商业卫星发射，将会有数以万计的游客来此参观旅游，应具备接待游客中不同人群的能力。

项目开发与销售计划项目建设工程计划年下半年开始动工，预计年上半年全部开发完毕，施工分为五期，每期两年见表启动区首先启动超星级酒店度假酒店四合院王室别墅商业风情街。

项目计划于年上半年开始销售，预计年上半年销售完毕表项目开发计划平方米项目名称合计期二期三期四期五期超星级酒店度假酒店四合院独栋别墅，叠加别墅高层公寓，商业街，测算前提开发建设成本参照海口市的般情况。

假设超星级酒店开发建设后，各经营年度盈亏平衡，只测算销售物业的经济效益。

项目的销售价格按照目前价格趋势预测，按照第三年市场价格价格静态计算，届时东线铁路已开通，琼州海峡跨海通道项目已获国务院批准，航天城初具规模，海南旅游经济试验区也得到国家批准„„。

总投资估算本项目总体规划亩，各功能区的用地面积建设规模投资如下项目建安成本及销售收入见下表表表项目建安成本及销售收入表物业类型占地亩容积率建面建安成本元建安总成本万元销售价格元销售额万元超星级酒店精装度假酒店精装，四合院别墅毛坯，独栋别墅毛坯，叠加别墅毛坯，高层公寓精装，商业街毛坯基础设施含地下车库，泳池合计，以上项目用地，亩，总建筑面积约平方米，预计年项目建