建设，对推动人民公园周边房地产业升级发展，改善居民的住宿条件具有重大作用和影响。项目建设是十分必要也是可行的。从景德镇目前已发展的项目及其销售结果来看，其，良好的地段是项目价格攀升的主要因素。本项目毗邻昌江，同时北面与人民公园只墙之隔，已具备此优势。其二，住宅小区内部设计好的住宅的售价要高出简单设计住宅区的，所以在本项目实施多种先进的建设方案，提高住宅的整体性价比，无疑就提高了住宅的卖点和附加值，为本项目的价格提升提供了充分条件。从项目财务评价分析结果看，本项目具有较好的经济效益，财务分析结果可行，社会评价较高。该项目对景德镇市的城市建设和经济发展将产生巨大的推动作用。景德镇市委市政府在年将金岸名都商住小区项目列为市重点建设项目。已落实金岸名都商住小区开发优惠政策及运作保障措施。政府部门创造了宽松的发展环境，出台优惠的扶持政策，相关部门提供优质高效服务，切实解决好金岸名都商住小区建设中遇到各种问题。二建议该项目财务上具有定的抗风险能力。是个既有可观的经济效益，又有很好的社会效益的项目，应大力支持，尽早组织实施。合理安排建设时序，实行滚动发展。在充分作好调查研究规划的前提下，依据金岸名都商住小区的功能和布局需要，合理安排基础设施的建设，分期分批实施，采取滚动发展方式进行开发建设，边建设边产生效益。第二章项目开发建设环境分析项目开发建设的背景景德镇市人民公园始建于解放初期，基本适应当时的人口数量和单调的生活需求，经过五十多年运行使用，无论是规模功能基础设施等各个方面，都很不适应现代城市的需求。广大人民群总要求改造人民公园的呼声很高，为了建设江南旅游都市，焕发瓷都的青春，提升我是对外开放的形象，提高人民群众的生活品质，人民公园及周边的改造被提上了议事日程，在年景德镇市人大代表会上被定为市政府为人民群众办的二十件实事之。于年在香港威时集团的经济支持下，已建成并对外开放，取得了良好的社会影响。随着经济的发展和社会的进步，随着景德镇市城市建设的逐步加大，市场对房地产尤其是中高档房地产的需求不断升温。景德镇虽然是誉满全球的历史文化名城，但总体居住档次较低，最近几年经过各方面的努力这现象有些改观，但还是不够，市民强烈希望改善居住环境，迫切要求购买高尚有档次的居住小区的愿望强烈。本项目正好适应了人民的这种需求。景德镇市作为千年古镇，房地产开发作为种产业起步较晚，按照景德镇市政府将景德镇建设成为中外著名瓷都国家历史文化名城江南著名旅游城市江西重要工业城市目标和拉开城市建设框架设想，景德镇市房地产开发行业面临较好的发展机遇根据景德镇市城市总体规划，景德镇市将适当扩大规模，重点向东西方向发展，本项目位于规划中的西面，这里规划为公共服务金融居住区，给商品房开发带来了商机二景德镇社会经济状况景德镇位于江西省东北部，历史上与汉口镇佛山镇朱仙镇并列为全国四大名镇，下辖乐平市浮梁县昌江区和珠山区，全市土地面积平方公里，总人口万，其中非农业人口万人，是国务院首批公布的座历史文化名城之和国家甲类对外开放地区。中华向号瓷之国，瓷业高峰是此都。瓷器是中国人的伟大发明，景德镇是中国瓷器最杰出的代表。景德镇兴于瓷而不囿于瓷。改革开放以来，景德镇市汽车机械电子医药化工建材食品等新兴工业迅速崛起，已发展成为江西省工业化程度较高的主要工业城市。景德镇群山环抱，绿水环绕，碧水蓝天，四季分明，是座具有山水生态文化特色的城市。全市森林覆盖率达到，城市绿化覆盖率绿地率分别达到和。良好的自然环境奠定了景德镇绿色农业的生态基础。景德镇农业资源丰富，是江西省商品粮基地蔬菜基地茶叶基地食用菌基地和林业基地，形成了茶叶蔬菜养殖业三大特色农业产业。盛产稻谷茶叶蔬菜食用菌油菜籽芝麻花卉和各种山货等。所辖浮梁县茶叶生产历史悠久，早在唐代就已是全国重要的茶叶生产集散地乐平市蔬菜生产规模不断扩大，已成为华东地区最大的蔬菜生产基地县市，所产蔬菜在国内市场上已占据席之地。全市初步形成了南菜北茶近郊养的农业产业格局，成为华东沿海地区重要的优质农产品供应基地。进入新的世纪，千年瓷都景德镇紧紧围绕建设经济重镇旅游都市特色瓷都发展构想，努力把景德镇建设成为经济重镇江南旅游二是城市人口的增加。目前景德镇市常住人口不到万人，根据景德镇市城市发展规划，至年，景德镇将由目前的中等城市发展成为规划人口万人以上的大城市，平均每年增加城市人口万人，按目前人均居住面积估算，每年要增加住房面积万，按小康目标估算，每年要增加住房面积万三是旧城改造。据评估人员到景德镇市房管部门调查了解，景德镇市旧城改造工作落后于全省其他地级市，目前，景德镇市旧城改造工程还有约万住房需拆迁，按年基本完成旧城改造工程估算，每年需拆迁住房万。以上三大因素将直接刺激景德镇市商品房的需求。据调查了解，目前景德镇市周边的浮梁乐平有超过万人在外地打工，这些打工人员每年的打工收入超过亿元，打工者积累了定积蓄后，大都不想再回到原来的农村居住，而是想在城市购买店面和住房，既能做生意，又能居住另外，城区居民中，随着收入水平的提高，以旧房换新房，以小房换大房，二次臵业的人越来越多，特别是大批年轻人改变观念超前消费，通过信贷途径圆住房梦，这都为景德镇市的房地产开发提供了商机，有利于金岸名都商住小区商品房的销售。政府将加大对房地产开发的调控力度及城市建设的力度，这将极大的改善城市面貌，进步优化城市空间布局，推进了景德镇市这座历史名城的规划建设，金岸名都商住小区正是适应这要求，以人为本，极力打造满足市民居住要求的精品住宅，是臵业安居的理想住宅，市场前进良好。伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，去年，城镇居民可支配收入上升到万千多元。尽管年全国房地产市场受到美国金融风暴的影响，但是景德镇市房地产市场仍然保持相对比较平稳的市场需求，年房地产市场的回暖，更加增添了景德镇市民对购房的需求。而且从投资角度看，由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为多，年增幅达以上。三典型物业调查景德镇市的小高层小区分布在全市，主要楼盘有尚东国际隆基尚城水岸豪庭长虹金域中央时代奥园港逸豪庭等，它们分布在景德镇中心和四周。市中心的代表楼盘名仕金座新村花园小高层综合楼等。这个区域的地价昂贵小高层商品楼房连体群商品楼房，生活便利社区成熟商品住房均价在元。其中名仕金座以精装修小高层为主，均价达到元。城北区域的代表楼盘尚东国际港逸豪庭等。这个区域占据城市上风上水，良好的交通配套，已形成城市人居环境。但因为廉价经济适用房的存在，影响了本区域楼盘价格上升。城南区域的代表楼盘印象银信商住楼皇冠购物广场等，这里属景德镇市老城区改造地区，靠近火车站汽车客运东站，是行政商务和居住于体的发展中心，中档住宅集中。城东区域的代表楼盘四季春晖景翰文城等，区域基础设施好靠近昌河华意工业和陶瓷学院陶瓷美术职业技术学院重点中学校，还有部省市陶研所，是景德镇市较为繁荣的地带。城西区域的代表楼盘时代奥园城市名都等，新开拓的昌南大道，是景德镇市拉开城市框架的主轴道，市政府许多重点工程建设项目在这新城区，如财富大厦西山湖宾馆紫晶宾馆植物园体育中心等。此板块地域面积大，周边环境优美，将来发展潜力非常看好。景德镇主要电梯房销售统计表截至年月项目名称已提出时间已推出户数销售量销售均价销售最低价销售最高价尚东国际个月余余隆基尚城个月水岸豪庭个月长虹金域中央个月景江华庭内销中央领地半个月时代奥园个月瓷都国际华城个月御景华庭个月港逸豪庭个月景翰文城个月印象个月南湖丽景个月第五章场址主要建设条件项目场址位于江西省景德镇市昌江以西，瓷都大道以东，浮桥路以北，人民公园以南，区位优势特别明显，占地约亩。场址所在位置现状场址选择应遵循以下原则符合景德镇市总体规划。节约用地，少占耕地。减少拆迁移民，尽可能不穿越人口密集的居民区。有利于保护环境和生态，有利于保护风景区和文物古迹。经实地踏看，没有发现文物古迹，地面设施较少，拆迁量不大。地势较为平坦，成由北向南和东倾斜，高差在米左右，没有大量的土方挖填，可以降低建设成本，适宜开发。二场址建设条件工程地质水文地质条件工程地质场地的稳定性与适宜性，根据工程详细勘查报告说明场地和地基稳定，适宜进行本工程建设。场地岩土层种类较多，发育有溶洞，溶沟或溶槽，同时见有破碎带未见活动迹象因而地基等级为级场地地形较简单，地貌较复杂，故场地等级为二级建筑安全等级为二级。所以场地岩土工程勘查等级为甲级。场地中人工填土耕植土和残积粉质粘土不能作为建筑物基础持力层，其余岩土层可作建筑物基础持力层。水文地质场地地下水丰富，主要赋存于角砾和残积粉质粘土及溶洞中，补给源主要是降雨，生活排水及基岩中溶洞水裂隙水。水质分析说明，地下水对混凝土有若腐蚀性，应采取防护措施为保障场地及建筑物的安全，场地及场地外围米范围内不宜抽取地下水，严格禁止过量开采地下水。水文条件据资料分析，昌江渡峰坑水位站年遇洪水位为米吴淞高程，年遇为米，年遇为米，而景德镇城区地面高程般在米之间，由于有昌江防洪堤的保护，项目区标高为米，不会受到洪水威胁。二气象特点景德镇市属亚热带季风气候，温和湿润。全年光照充足，雨量充沛，四季分明，冬季多偏北风，春夏之交梅雨绵绵，夏秋之际晴热天多。年，年降水总量，年日照小时，年平均气温，全年无霜期天。三地震根据国标中国地震动参数区划图，查得本工程所在地的地震动峰值加速度值为，地震动反应谱特征周期为，相对于地震基本烈度为Ⅵ度。按抗震设防烈度度进行设计。三社会环境条件项目场地现状为规划的待开发用地，区域位臵十分优越，紧邻河西农贸综合菜市场五大银行金叶大酒店和人民公园，而且交通便利，到汽车西客站步行三分钟，离火车站车程十分钟，距飞机场车程十分钟。四公共设施条件项目区瓷都大道浮桥路已建成通车，供水排水供电等市政设施全部到位。五防洪排涝及环境保护条件该处地势比较平缓，地面高程在米之间，大部分高程在米左右。由于有昌江防洪堤的保护，本项目不考虑防洪问题，雨水通过市政排涝泵站排入昌江，故也不存在排涝问题。项目区建设基本以自然地