主的火成岩。㈡气候特征木札岭原始生态旅游区地处暖温带向北亚热带过渡地段，山体以南地区为北亚热带，以北地区为暖温带，极端最高气温为，极端最低气温为，年平均气温。七月份气温最高，月份气温最低，属大陆性季风气候区，夏季为东风东南风，冬季为西风西北风。最大风力为级，般多为级。水文木札岭原始生态旅游区属淮河流域汝河段，汝河发源于车村镇栗树街，境内长公里，流域面积平方公里。旅游区谷深壁陡，溪流湍急，水道弯多，落差大，形成阶梯状多级瀑布。山溪水流量随季节变化悬殊，汛期多雨流量大，冬春少雨流量小。区内森林茂密，植被覆盖率高，因受季风环流地形和森林植被的影响，降雨量多于平原，全年降雨春季占，夏季占，秋季占，冬季占，而且泉水较多，据测定水质良好，富含多种矿物质，对人体健康有益。㈣土壤旅游区土壤主要以棕壤和褐土为主，海拔米以上主要是棕壤，其下北坡为褐土类的砂石土南坡则多为黄褐土。山体凸出部位土层薄，多在厘米之间。缓坡低洼处，土层深厚，般厘米，质地多轻壤或中壤，层次发育较明显，值，呈微酸性反应，土壤肥沃，有较厚的枯枝落叶和腐殖质层，无水土流失现象。㈤生物资源木札岭原始生态旅游区，林区总面积，其中原始次生林面积，总蓄积约万。其中核心区，实验区域。由于区域内山体峻峭，森林茂密，植被覆盖率高，高山气候独特，动植物资源丰富，许多孑遗植物和珍禽异兽在这里繁衍生息，具有生物多样性的显著特点。植物以华北区系植物为主，兼有西南华中植物种群。有维管束植物种，计科属，主要有天然次生林人工油松林落叶松林及速生丰产示范林。区内属国家二级珍贵树种有连香树杜仲水曲柳领春木银杏水青树秦岭冷杉麦吊冷杉榉树等。药用植物主要有苍术柴胡百合山药桔梗石豆党参黄精菖蒲蒲公英地榆猪苓茯苓棉芪石荞麦。珍稀真菌有石椿草菇猴头鹿茸羊肚子等。区内陆栖脊椎动物共种，分属目科，其中属国家级的有金钱豹黑鹳金雕等属国家二级保护动物有大鲵斑嘴鹈鹕红鸟枭长耳鸟短耳鸟豺水懒小灵猫麝青羊红腹锦鸡勺鸡等。二旅游资源及综合评价旅游资源的基本类型分析木札岭原始生态旅游区按照中华人民共和国旅游资源分类调查与评价国家标准，其旅游资源单体归属以下基本类型。嵩县木札岭原始生态旅游区旅游资源单体名录及归属类别表格地文景观亚类基本类型单体名称数量综合自然旅游地山丘型旅游地四盘山木札岭官帽峰景区木札岭元圣山谷地型旅游地九龙河谷地质地貌过程形迹凸峰木札岭老君峰木札岭玉皇顶木札岭独秀峰独峰官帽山峰丛木札岭三将军峰木札岭双秀峰奇特与象形山石木札岭石人木札岭猴王峰木札岭八戒峰华夏第马木札岭狮王峰木札岭灵龟问天岩壁与岩缝木札岭攀岩壁堆石洞木札岭线天水域风光亚类基本类型单体名称数量天然湖泊浴池沼潭池刘秀饮马槽木札岭龙潭瀑布悬瀑木札岭九曲瀑双龙飞瀑跌水木札岭龙鳞瀑生物景观亚类基本类型单体名称数量树木林地木札岭原始林落叶松林丛树木札岭姐妹松木札岭树门独树木札岭红桦树木札岭曲径通天树木札岭多枝多福树木札岭伞松木札岭五指树木札岭龙鳞榆木札岭暖树木札岭迎客松草原与草地疏林草地木札岭高山草地花卉地林间花卉地木札岭映山红天象与气候景观亚类基本类型单体名称数量光现象日月星辰观察地木札岭观日出天气与气候现象云雾多发区木札岭云海遗址与遗迹亚类基本类型单体名称数量社会经济文化活动遗址遗迹军事遗址与古战场木札岭红石关建筑与设施亚类基本类型单体名称数量综合人文旅游地景物观赏点木札岭曲径通幽品拜官台青龙峰观景台景观建筑与附属型建筑楼阁木札岭天书廊建筑小品木札岭山门居住地与社区特色社区木札岭家庭宾馆交通建筑桥树桥车站木札岭车站栈道木札岭鹊桥人文活动亚类基本类型单体名称数量人事记录事件临木路开通民间习俗庙会与民间集会二月二庙会注共计个旅游资源单体，带号的为增加的单体。二与周边旅游替换并修正历史成本数据。人力成本木札岭由于历史和体制的原因造成现有人员结构复杂冗员较多，且还负担了些不应由企业负担的人力费用。由投资商经营木札岭后，势必重新定员定编。根据我们的经验，建议木札岭按下表定编，并以月平均工资元计算人力成本。木札岭定员定编及人力成本表单位人岗位门岗清洁工辅助工保安行政销售财务调度合计人数人力成本元人个月万元宣传促销费用这是旅游景区最具弹性的成本项目。木札岭目前提取的宣传促销费用远低于宣传促销费用为营业收入的这行业惯例。为此，我们以年木札岭预计收入元万人万元为基数，以行业惯例的比例计算出年应该提取的宣传促销费作为该项目的调整数，用此数据替换和修正历史成本数据。年应提取的宣传促销费用为万万元注按照景区提供的报表，木札岭景区成本中固定成本和变动成本的具体项目为固定成本包括三大类第类，景区营业所需支出的费用，包括折旧费景点维护费低值易耗品摊销宣传促销费办公费通讯费业务招待费销售人员的工资福利差旅费服装费培训费劳动保险等第二类，管理费用，包括折旧费修理费低值易耗品摊销办公费通讯费业务招待费培训费工会及会议费管理人员的工资福利及相关费用等第三类，财务费用。变动成本包括两大类第类，经营成本，包括营业人员项目人员的工资福利及相关费用商品销售成本旅游营业成本广告制作成本等第二类，营业税金及附加。以上成本项目参照木札岭财务报表，即为木札岭现有的真实的成本项目木札岭未来经营收益表待填单位万元年份经营收入成本费用经营收益年份经营收入成本费用经营收益景区经营收益分析没有相关数据，无法准确分析未来经营收益推算公式经营收益经营收入成本费用注以下收益不考虑所得税，为所得税税前收益景区未来经营收入成本收益变动曲线二投资方案评估采用资产评估法内含报酬率测算静态投资回收期法三种方法分别评估本项目的经济价值，综合分析提出投资方案建议。㈠几个问题的说明投资摊销问题在项目投入运行后的会计核算中，需要将收购景区经营权的资金摊销进入成本，并进步核算其当期收益，以此反映在财务报表中，并作为交纳所得税的依据。这个收益值称为期间利润。但在本评估报告使用的资产价值评估方法内含收益率法投资回收期法三种方法，是站在财务管理的角度上进行分析的，使用的是财务管理中现金流量的概念，在投资决策中是指个项目引起的企业现金支出和现金收入增加的数量。财务管理中投资管理的理论认为，在长期决策中，研究的重点是现金流量，而把利润的研究放在次要地位。首先，在整个投资有效年限内，利润总计与现金流量总计是相等的。这只是个站在会计的角度上考虑，个站在财务管理的角度上考虑的问题，两者并不矛盾。所以，现金净流量可以代利润作为评价净收益的指标其次，现金流量的状况比财务报表中的盈亏状况更为重要，因为个项目是否可行，需要评价其在整个寿命期间内的情况个项目能否进行下去，除了报年年年年年年年年年年年年年年年总收入总成本总收益万元表利润以外，更重要的是取决于其有无实际的现金进行支付。现金流量即是收付实现制下的现金实际收付情况，它更充分地考虑了货币的时间价值和投资的风险价值，客观真实地反应了项目的收支情况最后，利润在各年的分布受摊销方法等人为因素的影响，而现金流量则不受此影响，也说明它更可以保证评价的客观性。所以，收购景区的次性支付款项，我们将它看作当年的现金流出量次性支出，而不是使用会计摊销的办法平均地摊销至各年。这样得出来的结果虽然与会计核算时的期间利润不致，但更加强了评估的时间性风险性和客观性。所得税问题本评估报告站在财务管理的角度上，对项目进行评价和分析，既然不考虑收购资金的摊销不考虑每个会计期间的期间利润，所以也不对收购后的所得税进行测算。折现率选取问题本评估中涉及折现率时，选目前最长期国债年第期年期国债利率为，而没有选择银行贷款利率。其理由是在不清楚投资商的资金来源构成和筹资成本的前提下，只能以自有资金计算出个参照标准。旦投资商确定介入，再根据实际的资金构成和筹资成本计算。利率目前在全球均呈下降趋势，尤其是在中国加入外资银行进入中国以后，国内银行目前偏高的贷款利率将逐步与国际水平接轨。因而如果选择目前国内银行贷款利率有可能使分析结果失准。㈡景区资产价值评估没有相关数据，无法评估，此处省略„„个字内含报酬率测算没有相关数据，无法测算，此处省略„„个字㈣投资回收期法没有相关数据，无法测算，此处省略„„个字三三种评估方法所得结论说明没有相关数据，无法说明此处省略„„个字四对个最有价值的方案的会计测算没有相关数据，此处省略„„个字五风险分析没有相关数据，无法进行分析，此处省略„„个字第四部分评估结论及投资建议评估结论所依据的若干前提㈠政治经济和政策稳定性前提在投资商经营期限内，不发生战争等重大政治变故经济危机和严重萧条。国家河南省的发展政策基本稳定，不发生严重影响旅游业发展的政策变化。嵩县县政府木札岭风景管理局恪守现有招商政策和投资协议条款。㈡数据真实性前提洛阳市嵩县旅游局提供的数据准确，木札岭风景管理局提供的财务报表和接待统计数据真实准确。自然环境保护前提木札岭景区的自然生态环境得到持续有效的保护，投资商经营期间无重大自然性破坏和人为污染，无长期严重超载，因游客增加造成的环境破坏和污染得到有效治理。㈣正常有序的经营和积极促销前提投资商经营持续正常有序，无重大影响客源和破坏资源的不利因素。投资商必须持续有效地对景区进行宣传促销。二评估结论㈠项目的可行性木札岭风景区自然景观资源价值般，但这资源放在河南省及周边区域是有市场价值的。㈡市场前景及投资回报该项目有较好的市场前景，经济效益在良到般之间。客源会稳定上升木札岭景区年的接待量稳定在万人，年将达到万人。有较高的现金流量前年的现金流量每年在万元，年以后每年可达万元。投资回报与投资回收期静态投资回收期在年之间，动态投资回收期在年之间三给委托单位的若干建议㈠对出让单位主体资格的质疑经营权转让文件标明项目单位洛阳木札岭旅游有限责任公司。有关资料说明它全面负责木札岭景区规划范围内旅游资源的开发和经营。但我们没有看到嵩县县委人民政府或其国有资产管理部门关于将木札岭景区经营管理权授予该公司的文件，因而无法判断该公司能否作为转让木札岭经营权的合法主体。建议本项目的经营权转让合同要报经市级人民政府或其授权机关批准。㈡对转让经营权范围的界定项目招商文件中载明的出让经营权的范围为面积为约平方公里，需要有景区红线图作