估价及对房地产场分析房地产行业在国民经济中的地位日益提高国务院关于促进房地产场持续健康发展的通知年国务院第号令首次提出房地产是国民经济的支柱产业的全新概念，标志着房地产业在国民经济中所占份额的比重被日益明确化显现化。我国房地产业开发投资对的贡献率平均为，在有些地区，比如北京对贡献更大，甚至高达，说明我国的房地产业在国民经济中发挥了越来越重要的作用，在国民经济中的支柱产业地位已经确定起来了。房地产业所处的阶段仍然为初级阶段，具有很大的发展空间我国房地产业无论是企业规模行业水平还是经济地位均与发达国家差距较大，处于初级阶段。国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产处于高速发展阶段，房地产各种业态将在今后较长段时期内处于持久的消费和需求热点。世界银行统计数字显示人均在美元时，房地产业进入高速增长阶段人均达到美元时，房地产业将进入快速增长阶段。年总值为亿元，人均元折合美元。年人均已突破美元大关，位居中国西部个省会城前列。经济的稳定高速增长社会安定团结，对房地产业提出了快速发展的要求，也为房地产业的发展创造了良好的条件。国家政策将支持房地产业有序的发展党的十七大提出继续解放思想，坚持改革开放，推动科学发展，促进社会和谐做到发展为了人民发展依靠人民发展成果由人民共享努力使全体人民学有所教劳有所得病有所医老有所养住有所居，推动建设和谐社会等以人为本加快推进以改善民生为重点的社会建设的思想，将会积极推动我国房地产近几年及中长期的发展。改革开放，吸引大量外资投资国内房地产场，外商在建筑风格新技术良好的经营管理经验等方面将促进我国房地产业的发展和成熟。外资企业的进入，将加剧竞争，有利于房地产业资源的合理配置。我国的房历来有政策之称，自年下半年至年月以来国家陆续出台的系列新政策新法令，给房地产场带来了变数。年月国务院发布的关于房地产场持续健康发展的通知国务院号令，关于对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度，同时要加强房地产开发项目贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目，控制和化解房地产信贷网络，维护金融稳定，赢得房地产业界的片称赞。年伊始，针对房地产场中存在的违规开发建设侵害群众合法权益等问题，人民政府根据建设部有关规定，制定方案，重拳出击治理整顿和规范房地产场。此次综合整治重点确定为开发和交易两个环节。检查对象为房地产开发企业房地产经纪企业评估机构拆迁企业物业管理企业等。整治内容包括，不按规划审批内容进行建设非法占用土地，转让土地使用权，改变土地用途，囤积土地不按规定时限进行开发不按程序办理基建手续和未经许可擅自施工无营业执照和相应的资质从事房地产开发建设物业管理中介服务房屋测量和拆迁将未经验收的房屋交付使用或将验收不合格的房屋交付使用未取得商品房预售许可擅自售房囤积房源炒卖房号哄抬房价商品房销售短斤缺两合同欺诈等违法违规行为。这系列的政策规定不仅及时清理了房地产开发行业队伍，解决良莠不齐的问题，国家政策将支持房地产业有序的发展，使真正有实力有能力的房地产商有了公平合理的发展平台。房地产的有效需求将逐步上升国家十五期间宏观经济继续高速健康发展，对房地产提出了更好更高更快的发展要求。高科技含量的迅猛发展为房地产开发注入了全新的科技理念，提升了房地产业态的整体品质，从而为场提供更多符合新技术新材料新设备新工艺的四新要求的房源。党的十七大提出实施扩大就业的发展战略，促进以创业带动就业。就业是民生之本。要坚持实施积极的就业政策，加强政府引导，完善场就业机制，扩大就业规模，改善就业结构。完善支持自主创业自谋职业政策，加强就业观念教育，使更多劳动者成为创业者。广大人民群众在择业投资经营发展上有更大的选择空间，这些都构成了庞大的房地使中高端场更重视客户生态群的建立，从而更加促进了房地产开发商们对客户服务物业服务方面的重视程度。而品牌竞争将涉及社区服务企业信誉产品质量营销模式，以及企业的综合素质等等。这是场良性发展的表现，这种良性发展的趋势将不可逆转，品牌的竞争，将会超越价格竞争，甚至产品竞争层面，成为主要竞争元素。这也是被万科地产中体奥运地产等品牌所证明了的。资源占有意识将影响购房行为，中心大户型楼盘将更受热捧值得重视的是，人们对资源占有的意识正在影响客户的购房动机。解决生理需要的单纯居住需求，已经被前几年的低端产品大量释放。现在客户对房产的购买动机，大多带有投资意识，尤其是中国传统的房产保值增值的意识渐浓，及投资客的推波助澜，投资行为变得越加强烈。而城规划政策，又将这行为的能量无限放大。城规划和城建设在经过了十多年的快速发展，在本来就三面环山政策使得偏远区域的楼盘更加集中，投放量更大，户型面积趋同，而城中住宅越来越少。地方政策，加上国家等政策的深入执行，大户型，尤其是城中大户型逐渐成为稀缺产品。这和因收入增长带来的不断改善居住条件的需求，南北疆团场地方的客户对举家迁入的要求，人们对资源占有的意识的觉醒等，形成反差。方面供应稀缺，方面需求旺盛，城中心的大户型将更受热捧。企业策略建议强化品牌竞争力，增加风险防范意识。关注中高端产品的开发，改进楼盘综合品质。有主题开发楼盘，细分场，差异化竞争，回避价格竞争。城南重点关注民族群体，城中重点关注经营商及投资客，城北重点关注中高端居住群体。重视乌以外购买人群，创造便利服务。第四章项目建设条件概况今日的趣的独特风貌。是品名优特产，样样齐全。有着特殊的地缘优势，文明。是将人们牢牢地吸引到这里。地域辽阔，拥有丰富的自然资源，野生动植物种类繁多。气候深处大陆腹地，。春春天作物十分有利。夏夏季的尽管夏日炎炎，却热而不闷，而且昼夜温差大，城区夏季平均气温为，是旅游避暑的胜地。秋的秋天从月日开始。北部平原推迟天，入。冬城区的冬天，旅游活动。区划选址拟建的综合楼选址在场内，位于商业繁华街区基础设施到位，用地地形平稳，坡度不大，周边无废水废气废渣噪音等污染源，空气清新，为项目开发提供了基本条件。项目建设地岩土工程勘察报告岩土工程勘察设计研究院经过对项目建设地实地勘察，于年月日提出岩土工程勘察报告内容如下勘察依据的规范规程岩土工程勘察规范建筑地基基础设计规范建筑抗震设计规范建筑桩基技术规范高层建筑岩土工程勘察规程建筑边坡工程技术规范建筑地基处理技术规范土工试验方法标准工程概况拟建股份有限公司综合楼位于乌阿勒泰路以东，太原路以西，场内。拟建物为幢高层建筑，均为地上层地上层为裙楼，地下层，框架结构，预计基础埋深米左右。勘察目的及任务查明建筑范围内岩土层的类型深度分布工程特性，分析和评价地基的稳定性均匀性和承载力。查明拟建场地及其附近有无影响工程稳定性的不良地质现象断层破碎层地下采空区软弱地层等，并进行评价。划分建筑场地类别，提供抗震设计有关参数。判定场地土及地下水对建筑材料的腐蚀性。选择适宜的建筑物基础持力层，根据建筑物类别，提出切实可行的地基处理方案。提供基坑开挖时稳定计算和支护设计所需的岩土技术参数。勘察工作量的布置和实施岩土工程勘察等级本次勘察为详细勘察。根据拟建物的特点场地地层情况及基础埋深，并按岩土工程勘察规范第条规定确定岩土工程勘察等级工程重要性等级为二级场地复杂程度等级为二级地基复杂程度等级为三级综合确定本工程勘察等级为乙级。勘探点间距与勘探深度勘探点沿建筑物周边及中心点布置，间距为米。勘探孔深度控制性勘探孔深米，般性勘探孔深米。在钻孔旁布置定数量的探井，用于取样及测定地下水位。场地工程地质条件地形地貌不良地质现象拟建场区地貌单元属河级阶地，上覆第四系地层成因以冲洪积为主，米以下地层为第三系粉砂岩。地势由南向北微倾，地形较平坦，无明显坡降。根据业主提供的拟建场地规划设计图，场地内分布有条晚更新世地震断裂带，走向大致为南北方向。拟建场地内有人防地道分布。场地土构成拟建场地土的构成自上而下分别描述为第层杂填土，青灰色灰黄色，层厚，以卵石为主含混凝土块碎砖等建筑垃圾。稍湿松散第层卵石，青灰色灰黄色，埋深,层厚，卵石颗粒成份以硬质岩为主，颗粒磨圆度较好，呈亚圆状，般粒径，以下含较多漂石，最大粒径达。骨架颗粒呈交错排列，充填物以砾砂粗砂为主。颗粒级配良好。局部夹细砂透镜体，厚度小于。稍湿饱和中密第层全风化砂岩，红褐色灰黄色，埋深，层厚。以粉砂岩为主要成份，含泥岩细砂岩，表层呈泥状，可塑，组织结构已基本破坏，可见水平层理，干钻易钻进，风干后呈粉状粉砂状。第④层强风化砂岩，红褐色灰黄色，埋深，本层未揭穿，最大可见层厚。以粉砂岩为主要成份，夹泥岩细砂岩，具明显水平层理，组织结构已大部分破坏，风化裂隙很发育，浸水后可较迅速软化崩解。岩芯难以采取，岩体基本质量等级为级。水文地质条件勘察期间拟建场地地下水静止水位在之间，为潜水。由大气降水上游地表水等补给，主要以地下迳流方式排泄。根据近年周边地区经验，年最高水位为地表下左右。场地试验成果分析本次勘察根据场地工程地质条件，对场地土进行了颗粒分析试验土化学分析试验水化学分析试验重型动力触探试验波速测验载荷试验。颗粒分析试验在拟建场地勘探点内采取扰动样件，进行颗粒分析试验，结果表明场地土为卵石。由颗粒大小分配曲线得知，地基土不均匀系数平均值曲率系数平均值。试验结果表明场地土级配良好，详见颗粒分析结果报表及颗粒大小分配曲线。水土化学分析试验在拟建场地勘探点内采取易溶盐样件，进行土化学分析试验，在勘探点内采取水样件，进行水化学分析试验，用于判定场地水土对建筑材料的腐蚀程度。试验结果详见土的易溶盐分析报告及水质简分析报告。重型动力触探试验在拟建场地个钻孔内做重型动力触探试验，试验结果统计如下试验土层孔号试验深度击数未修正试验土层孔号试验深度击数未修正卵石卵石卵石强风化砂岩卵石卵石强风化砂岩卵石强风化砂岩重型动力触探击数未修正最小值击，最大值大于击。试验结果表明试验岩土层密实度较好，承载力高。波速测试波速测试采用面波法，使用设备是工程地震仪，其数据采样精度，动态范围，最大增益。本次测试在钻孔附近各布置条面波测线，测试方法为道检波器，米道间距，米