平方公里。总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷，代征道路面积公顷，代征绿地公顷。可规划地上面积万平方米。项目用地位置范围示意图如下图大西山风景区位置示意图地上物状况该项目用地范围内大部分为早期建造的平房，目前房屋情况较差，布局混乱，私搭乱建严重。平房破损程度严重，使用功能设施不全，生活极为不便，现有形象与大西山风景区凤凰岭旅游及海定区日益改变的城市景观极不协调。现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积的另有少量村镇企业用地公顷，占用的总面积的家具厂，已停产。所占土地均为苏家坨镇各村农民向各村租用土地，租期年。图地块位置图项目现状情况统计表序号项目名称数量单位备注项目总占地面积公顷二应拆迁房屋建筑面积平方米拆迁公司实地调查数据厂房平方米拆迁公司实地调查数据宗地环境自然环境由于京密引水渠和市区西北铁路环线的阻隔，使地块成为个相对封闭的区域。项目用地所处区域属于暖温带半湿润季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，全年平均气温摄氏度，月份平均气温摄氏度，月份平均气温摄氏度，年平均降水，全年无霜期余天。项目地块位于以生态为主题的大上地科技园区，中关村商圈，及众多高等学府聚集在海淀区，这些必将对本项目有辐射影响，本项目所在的大西上风景区是成功人士旅游度假会议办公的好去处，同时是各大高校学科带头人举办学术研讨会学术展示会的优选之所。商圈环境海淀区大西山旅游区西北部，现在已各大旅游风景区为依托，以旅游饮食住宿为主体的商圈已经初具规模，同时受到中关村商圈，上地商圈的辐射作用，有益于本项目的商业环境。丰富的旅游资源海淀山后地区凤凰岭独特的地理位置和良好的气候及适宜居住环境，凤凰岭厚重的历史宗教文化沉淀传统的旅游观光文化良好的人文亲和环境，必将带来巨大的旅游休闲会务等市场资源。海淀区大西山风景旅游区目前存在的问题海淀区大西山风景旅游区正呈生长之势，但受到风貌保护的限制和交通条件的限制，除了现有各旅游景区相应的配套设施外，还没有形成大型的商业环境。功能不尽完善，结构不够合理海淀区大西山风景旅游区风景秀丽，空气清新，是旅游度假的绝好选择，但相关的配套设施没有合理得衔接起来，各种业态没有合理的衔接起来，对消费者的吸引大多是旅游业态，其他业态往往被忽略。配套设施不够完善各旅游风景区同相应的配套设施没有合理的组合，各行其是，没能达到相辅相成的作用，除旅游景区外，各饮食住宿等地的停车位数量有限。海淀区大西山风景旅游区内企业没有形成合力，制约海淀区大西山风景旅游区商业氛围的发展旅游区内企业在结构调整产品营销形象宣传等方面各行其是，没有形成合力，企业间的协调组织商会的作用没有充分发挥，使打造海淀区大西山风景旅游区整体商业氛围的工作难以顺利进行。海淀区大西山风景旅游区市政设施不完备，电信燃气供暖管线没有实现介入，不能满足该区域的市政需求。项目建设的必要性分析从海淀区旅游配套设施的总体供应量来看，市场供不应求，随着中关村以及高科技产业的进步发展，未来对于高档旅游配套设施的市场需求将有大幅提控制性详细规划征求意见稿北京市海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点说明北京市房屋重置成新价评估技术标准京国土房管拆号北京市非住宅楼房估价技术规范京国土房管拆号北京地价项目区基础资料拆迁估价市政预算等行业标准项目效益分析项目建设期为个月，回收期为个月。通过对项目地块的土地开发成本测算及土地收益测算，得到项目评价的综合结论为成本支出项目总投资为万元。出让收入土地出让地价款测算为万元。利润通过测算利润为万元。综合考虑土地开发价值后，按基准收益率折算，项目财务净现值为万元，年内部收益率为，项目在财务上可行。编写说明本报告是在委托方提供基础文件有关数据资料的基础上做出的。委托方对所提供的文件以及相关数据的真实性和可靠性负责。我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。本报告中的分析意见和结论是我们自己公正的专业分析意见和结论。我们已对本报告中的研究对象进行了实地勘查。本报告中所引用的经济数据系经过我们长时间的研究及市场分析所取得的，如有偏差，仅供参考。本研究报告作为办理土地级开发项目立项使用。第二章项目的界定与现状描述宗地法律关系宗地性质及基本情况北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施项目地均为集体土地，项目位于海淀区大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至发凤凰岭景区和龙泉寺级山区公路，北至凤凰岭路。总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷，代征道路面积公顷，代征绿地公顷。可规划地上面积万平方米。项目地块为车耳营村和西山农场所有，共公顷。属于国有土地。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租赁三十年。图地块用地规划图宗地实际用途与规划用途现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积的另有少量村镇企业用地公顷，占用的总面积的家具厂，已停产。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租期三十年。宗地规划用途为旅游度假及文化用地。宗地区域的历史价值该宗地位于北京市海淀区大西山风景旅游区的西北部，对于土地用途要按照控制性详细规划执行，具体用途以规划意见书为准。项目的自然条件与区位项目土地的自然特征本项目总用地面积为公顷，项目区比较规整，近似为长方形，地形平坦，排水状况比较好，工程地质状况良好，土壤无污染，区内没有破坏性的大断裂分布。项目的区位特征项目所在地海淀区是著名的高科技文化教育旅游区。区内山清水秀古迹繁多，属北京的上风上水之地。金代在这里建有八大水院，明朝开始大规模建设，清代形成三山五园的宏大格局，海淀区不仅有优美的自然景观，而且有丰富的人文景观。秀美的自然景观与丰富的人文景观相映成趣，为园区内的企业科研工作者提供了个良好的生产生活和工作环境。海淀区中关村是全国智力资源和科技人员最密集的地区，其智力密集度在世界亦属罕见。海淀区发展高新技术产业有了得天独厚的条件，确立了海淀区在全国高科技发展中的核心地位，具备发展知识经济的条件。海淀区位于北京市区西北郊。东与西城朝阳区相邻，南与宣武丰台区毗连，西与石景山门头沟区交界，北与昌平县接壤，全区总面积升。，地文条件对开展旅游活动的价值主要表现在以下两个方面造就重要的构景因素公园内地质地貌可以单独构景，甚至有的地文景观还成为公园的主景。如聚宝峰神象雅加大岭等。公园的大部分景区景点，作为主景的并不是地质地貌的物质形象和造型，但由于有了这些地文景观的合理搭配，却可以起到很好的烘托作用，从而强化了主景的美学特征，使林更秀水更美。体现公园的总体特征及观赏效果地质地貌要素般体量大，视觉敏感性高，不同的地质地貌类型所形成的旅游空间和景观构图，往往具有很强的视觉感染力。公园以巍峨奇秀著称，叠叠雄峦，高插云天，奇峰挺拔的地貌特点加以翠绿植被决定了这特征的形成。气候条件森林公园所在区域气候类型森林公园属热带季风气候区，四季不明显，受季风影响大，般每年月至第二年月为干季，以东北季风为主月月间偶有短暂的老挝热风影响月至月为湿季，月至月有雷雨和台风。年气温变化和无霜期森林公园年平均气温。最热月均温月，极端高温最冷月均温月，极端低温。公园范围内终年无霜。光照条件公园所在区域历年平均日照时数为小时，年日照率为。历年月月份日照最多，月月份日照最少。全年太阳能辐射总量为每平方厘米千卡。辐射总量以每年月月最多，月至月月至月较少，尤以月份为最少。湿度状况季风对公园境内降水量的分配影响很大，使月季时段降水量出现明显的差异，公园境内气候全年属湿润区。年湿润系数，平均相对湿度。降水情况公园范围内年均降雨量毫米，平均降水日数天。降水年际变化较大，最多雨量年份为年毫米，最少雨量的年份为年毫米，两者相差毫米。雨量的年际变化，季降水分布极不均匀，冬春少夏秋多。历年汛期月总降水量占全年总雨量的左右月至翌年月降水量仅占年降雨量的左右。水文条件霸王岭林区内地表水大部分属海南昌化江水系，森林公园内有昌化东支流有雅加河通天河荣兔河等几条小型支流，分别发源于雅加大岭斧头岭黄牛岭，迂回于霸王岭森林公园山林盆地之间，注入昌化江汇入北部湾大海，流程短坡降大，最终落差达高米。其中雅加瀑布陆地落差米，平均径流立方米秒，雨季最大可达立方米秒，长年流水不涸，为水电资源和农林业灌溉提供了保证。森林资源条件森林公园所属自然区系公园位于海南省昌江县霸王岭林区，地处热带亚洲北缘，其森林植被的生态特征既富于热带性，但又有别于赤道带植被，而具有季风热带植被的特点。森林植被特征植物区系成分十分丰富且相当复杂公园内有高等植物科属种。其中蕨类植物科属种裸子植物科属种被子植物科属种。高等植物中有乔木科属多种。在森林群落的林木层中，成为建群种或占定地位的有科属种。其中最重要的是樟科山毛榉科大戟科杜英科龙脑香科的青梅属和坡垒属山茶科的任树属木兰科的木兰属桃金娘科的蒲桃属及裸子植物罗汉松科的陆均松属等。它们都是热带雨林的主要优势树种，构成热带雨林植物区系的特点。植物区系中有定的特有成分其中特有种较多的有茜草科樟科禾本科兰科大戟科山毛榉科罗摩科和莎草科等。植物区系的另特点是属内种贫乏有多个属仅含个种，近属含个种，至于含种较多的仅有属，如榕蒲桃耳草莎草冬青平方公里。总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷，代征道路面积公顷，代征绿地公顷。可规划地上面积万平方米。项目用地位置范围示意图如下图大西山风景区位置示意图地上物状况该项目用地范围内大部分为早期建造的平房，目前房屋情况较差，布局混乱，私搭乱建严重。平房破损程度严重，使用功能设施不全，生活极为不便，现有形象与大西山风景区凤凰岭旅游及海定区日益改变的城市景观极不协调。现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积的另有少量村镇企业用地公顷，占用的总面积的家具厂，已停产。所占土地均为苏家坨镇各村农民向各村租用土地，租期年。图地块位置图项目现状情况统计表序号项目名称数量单位备注项目总占地面积公顷二应拆迁房屋建筑面积平方米拆迁公司实地调查数据厂房平方米拆迁公司实地调查数据宗地环境自然环境由于京密引水渠和市区西北铁路环线的阻隔，使地块成为个相对封闭的区域。项目用地所处区域属于暖温带半湿润季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，全年平均气温摄氏度，月份平均气温摄氏度，月份平均气温摄氏度，年平均降水，全年无霜期余天。项目地块位于以生态为主题的大上地科技园区，中关村商圈，及众多高等学府聚集在海淀区，这些必将对本项目有辐射影响，本项目所在的大西上风景区是成功人士旅游度假会议办公的好去处，同时是各大高校学科带头人举办学术研讨会学术展示会的优选之所。商圈环境海淀区大西山旅游区西北部，现在已各大旅游风景区为依托，以旅游饮食住宿为主体的商圈已经初具规模，同时受到中关村商圈，上地商圈的辐射作用，有益于本项目的商业环境。丰富的旅游资源海淀山后地区凤凰岭独特的地理位置和良好的气候及适宜居住环境，凤凰岭厚重的历史宗教文化沉淀传统的旅游观光文化良好的人文亲和环境，必将带来巨大的旅游休闲会务等市场资源。海淀区大西山风景旅游区目前存在的问题海淀区大西山风景旅游区正呈生长之势，但受到风貌保护的限制和交通条件的限制，除了现有各旅游景区相应的配套设施外，还没有形成大型的商业环境。功能不尽完善，结构不够合理海淀区大西山风景旅游区风景秀丽，空气清新，是旅游度假的绝好选择，但相关的配套设施没有合理得衔接起来，各种业态没有合理的衔接起来，对消费者的吸引大多是旅游业态，其他业态往往被忽略。配套设施不够完善各旅游风景区同相应的配套设施没有合理的组合，各行其是，没能达到相辅相成的作用，除旅游景区外，各饮食住宿等地的停车位数量有限。海淀区大西山风景旅游区内企业没有形成合力，制约海淀区大西山风景旅游区商业氛围的发展旅游区内企业在结构调整产品营销形象宣传等方面各行其是，没有形成合力，企业间的协调组织商会的作用没有充分发挥，使打造海淀区大西山风景旅游区整体商业氛围的工作难以顺利进行。海淀区大西山风景旅游区市政设施不完备，电信燃气供暖管线没有实现介入，不能满足该区域的市政需求。项目建设的必要性分析从海淀区旅游配套设施的总体供应量来看，市场供不应求，随着中关村以及高科技产业的进步发展，未来对于高档旅游配套设施的市场需求将有大幅提