沁园房地产公司食品公司小区新建平方米渭南盛泽房地产公司英华公馆平方米华县鸿力房地产公司薛建立高塘镇商用房开发新建平方米北村行政村红领机械厂招待所扩建续建幢五层平方米商业用房竣工华县巴酒店王巴项目综合定位功能定位定位原则适应市场变化创造差异性和领先性，满足多层次客户的多功能需求。定位本项目是个以高尚居住为主的住宅小区，其宏大的建筑规模加之大面积的生态景观为项目的舒适休闲品质增添了诱人的气息。由于对当前目标客户的需求进行了进步的细化，因此本项目规划出多种户型来满足不同客户群的偏好需求，并且配套设施完备。目标市场定位结合对华县城区范围内的近十家住宅楼盘进行分析和比较的基础上，依据竞争楼盘的客户调查分析，我们把目标客户锁定在本区域和周边县市，这些客户具体可以分成以下四大类对项目所在区域认同感比较强，对高品质楼盘接受能力强的顾客收入中高等偏上，对高品质住宅产品比较向往的，喜欢高性价比的客户户型面积可选范围多，目标客户还是主要集中县城中小企业老板，这群体经济潜力大，他们拥有很强的经济基础。以改善现有住房条件的华县政府及各类事业单位公职人员，这类人群收入稳定且有定的经济积累，对华县房地产情况比较熟悉和了解，注重项目户型和小区景观。周边县市来华县考察投资的投资商。华县金堆城钼业集团有限公司广大职工。项目价格定位定价原则结合市场供给的实际情况，制定个合理的价格，保证开发商资金尽快回笼并取得相应销售周期内最高利润。项目价格定位本项目的价格定位采用市场比较法。市场比较法的基本原理是对选择的案例的售价进行修正，然后计算出修正价格，最后将各修正价格的加权平均价格作为项目的价格。市场比较法要经过选择案例确定修正因素计算修正系数确定案例权重计算修正价格以及确定项目价格等步骤。选择案例从可比案例中选择与本项目在用途功能和结构以及层数上较为接近的项目有锦绣绿地四季花城锦绣民居二期这三个案例。通过调研搜集到的这三个案例的具体情况如下表所示。表因素条件说明表对象比较因素比较对象可比实例可比实例二可比实例三项目名称永安城锦绣绿地四季花城锦绣民居二期成交单价元用途住宅住宅住宅住宅交易情况预售预售预售预售总建筑面积配套设施较完备较完备较完备较完备修正因素的确定三个案例与本项目在结构上比较接近，功能上相同，但在以下方面存在差异区域因素交易情况交易时间个别因素。因此，本项目将从以上四个方面对案例进行价格修正。计算修正系数每个因素的取值以项目为基准值计算，本项目的各个因素取值均为，案例的因素取值参照基准值计算。最终的修正系数为同案例各修正因素系数的乘积。修正系数计算如下表所示。表因素修正表可比实例比较因素锦绣绿地元四季花城元锦绣民居二期元区域因素交易情况交易时间个别因素修正系数权重的确定锦绣绿地四季花城锦绣民居二期比准价格的确定根据以上结果，确定各案例的比准价格确定如下案例比准价格元案例二比准价格元案例三比准价格元项目最终合理比准价格的确定项目的价格为以上三个案例的比准价格的加权平均，计算如下项目比准价格元依据以上计算结果，综合确定本项目多层住宅的入市均价为元。随着时间的推移，项目配套设施日趋完善，项目人气逐渐上涨，因此项目价格也可逐步上调。同理，对项目的小高层和商业部分采用相同的定价方法，通过市场走访和调研，项目高层住宅定价元，商业部分定价元。第四章项目建设条件项目建设地址永安城项目地处华县县城渭华路地段，用地东临新秦路，西邻杏林北路，南接通用机械厂，北临粮食局住宅楼。项目建设自然条件气候气象属暖温带半湿润气候区，年平均气温，降水量毫米，无霜期天，大气压力冬季，夏季，湿度最冷月平均，最热月平均，夏季平均风速，冬季平均风速，全年主导风向为，夏季主导风向为，冬季主导风向为，全年日照时数为小时，全年日照百分率为，日照间距系数为，年内主要气象灾害有干旱雨涝大风干热风和低温冻害。工程地质华县大地构造位置隶属于华北地台南缘豫西断褶带太华隆起，北东向青岗坪大断裂南侧。区域地层主要有元古界铁洞沟组变质碎屑岩中上元古界熊耳群火山岩高山河组浅变质陆源碎屑碳酸盐岩。区域构造线呈近东西向展布,褶皱构造主要有金堆城黄龙铺背斜百花岭向斜。断裂构造主要以近东西向及北东东向两组为主,次为北西向。地震基本烈度为度，项目具体位置不处于地质断裂带。用地条件项目区位于陕西华县中心区，区域地势平坦，植被简单，地面建筑物较少，项目建设建筑物拆除较少，建设成本较低，项目用地条件优越。交通条件项目位于华县县城中部渭华路地段，用地东临新秦路，西邻杏林北路，南接通用机械厂，北临粮食局住宅楼。对外交通十分便利，道路及交通等基础设施渐完善。水电天然气等项目建设及运营所需供水电天然气等从市政管道接入。第五章项目规划华县永安城开发建设项目是新开发建设的集高尚居住小区和商业的房地产项目，小区开发的宗旨是阳光健康运动休闲和舒适。项目规划力求实现环境经济及社会三方效益的融合与统，为华县创建个生态环境优良视觉环境优美人文环境高尚的职能化较高的居住区和商业区，在华县县新建小区及商业中能独树帜,充分体现出项目的示范效应和区域开发的前瞻性。设计依据中华人民共和国城市规划法城市规划编织办法城市居住区规划设计规范城市道路交通规划设计规范项目的征地地形图民用建筑设计通则建筑设计防火规范年版住宅建筑设计标准规划目标和规划原则规划目标良好的人居环境优美的绿化道路亲密的邻里空间便捷的交通体系迷人的水景花园完善的配套设施先进的智能化管理。规划原则以规划部门及其他有关部门和业主对小区的规划设计要求为依据，使住宅小区的规划设计既满足业主的开发意向，又符合更高层次的规划要求，使之成为城市住宅的有机组合部分并与周边环境相协调。规划体现时代特征，注意因地制宜统筹兼顾刻意求新大胆突破，在设计中追求实际合理及定范围内不可代替的特点，同时也能对小区所在地区的整体环境品位服务质量社会效益有所裨益。建筑平面空间组合与环境富含特色，带有浓厚的文化气息。无论是住宅还是公建，均融合富有个性的设计风格，在整体环境统的前提下，使整体小区塑造更具魅力。在提高土地经济效益的同时，因势利导，力求提高区内环境质量标准，对环境这价格支撑点在设计上仔细推敲，建设时精心施工，以造就高工程质量高环境质量高生活质量的二十世纪小第章总论项目概况项目名称华县永安城开发建设项目。项目位置华县永安城建设项目地处华县县城渭华路地段，用地东临新秦路，西邻杏林北路，南接通用机械厂，北临粮食局住宅楼。建设单位项目建设单位为华县永安房地产开发有限公司。项目负责人王延安。建设内容及规模项目占地面积亩平方米，建筑总面积万平方米，其中住宅建筑面积万平方米，商业建筑面积平方米。住宅包括两栋小高层为住，核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！多层为，办公车库为商业包括商业步行街建筑面积，综合商业体建筑面积,沿街商业，写字楼等经营性商业。总投资及资金来源项目总投资估算总计为万元，资金来源永安房地产开发有限责任公司自有资金万元，银行借款万元，销售收入再投入万元。项目实施进度永安城项目建设期为个月，即从年月份开始建设，到年底建设完成。主要技术经济指标表主要技术指标财务评价指标计算结果评价标准是否可行全部投资财务评价指标税前财务净现值万元是税前内部收益率是税后财务净现值万元是税后内部收益率是投资回收期年年是年投资利润率是全部投资财务评价指标税前财务净现值万元是税前内部收益率是税后财务净现值万元是税后内部收益率是借款偿还期年年项目编织依据投资项目可行性研究报告研究指南国家计委办公厅建设项目经济评价方法与参数第三版陕西省建筑工程综合概预算定额陕西省工程建设其它费用定额年中华人民共和国城乡规划法华县县城总体规划永安城项目初步规划设计方案建设单位提供其他各项基础资料报告编制人员调查的有关数据资料项目单位关于编制“陕西华县永安城开发建设项目可行性研究报告”的委托书。可行性研究结论结合项目情况，本次可行性研究对项目的宏微观环境进行分析，对建设投资规模进行估算，工程进展情况制定方案，并且通过对项目的技术经济分析论证，我们得出如下结论项目具有良好的宏微观政治经济环境项目对于华县经济发展及城市建设具有积极的推动作用项目规划合理，职能完善，设计方案指标合理项目主要经济指标均满足评价标准项目风险在合理的限度内。第二章项目建设背景及市场分析项目建设背景宏观经济分析国家宏观发展。年全县有资质等级的建筑施工企业个，实现竣工产值亿元，增长房屋施工面积万平方米，增长，房屋竣工面积万平方米，增长。年，全县全社会固定资产投资完成万元，比上年同期增长。全社会固定资产投资