所在区紧邻永阳大道侧，人流旺盛，项目所在区域商业氛围较浓，并且发展空间很大。景观价值分析项目的景观资源丰富，坐拥广水市中心位置，视野开阔，中高层单位基本无遮挡，四周景色秀丽。项目分析分析优势项目位于广水市区域中心，周边各类市政配套设施完善，环境优美，且紧邻区域政府办公区，具备良好展示面区域最高档酒店，享有定的市场知名度，目前以商务客人为主，是典型的商务型酒店，对客户的综合吸引力较大项目本身已具有定的酒店客户资源贮备，具有强大的潜在客户群基础。劣势项目入住客户类型单化项目配套设施经营般，对酒店的营业收入支撑不足项目内部酒店功能性设计存在缺陷。机会广水市近年来出台的政策利好，为投资型物业的良性发展奠定基础星级酒店建设项目在区域市场处于无竞争状态，销售外部环境极其优越外来客商多，商务会议多，消费能力强本地居民消费欲望强烈。威胁市场整体环境不乐观，市场潜在竞争压力巨大国内经济降温，房地产和金融政策收紧给项目的经营带来不确定因素。应对策略四大策略强化优势与机会策略强化项目自身的高档性和唯性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜配合项目广水市地标性建筑的外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注强化利用发展商良好的社会资源和政府背景资源优势，对辖区内各外资及本地企业进行重点宣传，促成集团消费。两大策略化解劣势与规避风险项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性的营销方案及投资回报承诺方案，吸引客户消费针对自身酒店配套设施经营的劣势，本公司建议引进高品牌度娱乐餐饮经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次利用政府背景优势对项目进行信誉担保快打快销规避政策风险。结论通过对比分析区域市场的各种特征，以及影响本项目的各种因素，本工程咨询公司认为本项目在该片区的酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素市场定位酒店经营成本控制营销策略等，在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效应对和规避，并会有良好的市场表现。项目评价广水市五星级国际大酒店建设项目属于中高档的星级酒店建设项目。由于该项目上市时机良好，预计资金回笼压力不大。另外，从未来长期投资回报的角度考虑，应该采用行之有效的方式降低酒店的经营成本，提高酒店的盈利能力，尽量保证实现销售中承诺的投资回报，降低中小投资者的投资风险，提高发展商的品牌形象。整体来看，五星级国际大酒店以星级酒店的方式销售是种科学理性的发展手段，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及广水经济特点的利好影响，本项目前景展望非常良好。项目评估在整个广水市市场中，五星级国际大酒店作为目前唯的四星级酒店，具有很强的独特性唯性，是市场中极具竞争力的投资型产品。目前本项目面临资金和经营两大问题，项目的最佳出路必定是能同时解决和缓解这两大核心问题。根据项目目前情况，我们认为该种解决方案必须能同时满足以下两个核心要求在短期内能快速回笼大量资金能保持并促进对项目的高效经营管理根据本项目情况，我们认为有三种方案可供选择整体出让抵押贷款产权式酒店酒店整体出让概念即寻找第三方受让人，以定的价格将酒店的所有权与经营权同时转让的方式。优势能快速回笼大量资金不存在后续问题。劣势大宗项目转让难以找到买家丧失了对酒店的经营管理权整体转让价格般很低，无法根据市场价格销售，难以保证对前期投资的回收，将造成对国有资产的严重损失。小结基于以上分析，酒店的整体转让虽然能次性回笼较多资金，但会造成严重损失，而且不符合我们对酒店经营管理权的要求。因此，此种方式不符合我们对酒店最佳出路的要求。产权式酒店概念即将酒店的整体产权以客房为单位划分为小产权出售给业主，业主再以委托经营的形式在定期限内将客房交由酒店管理方继续经营管理，并收取投资回报的方式。优势能以市场价格快速回笼大量资金能保持对酒店的经营管理能促进酒店经营管理水平的提高。劣势操作方式极为复杂存在巨大的后续经营回报风险。严重影响发展商社会形象和地位，对项目造成严重负面效应小结基于以上分析，酒店的产权化销售虽然能次性回笼大量资金，在很大程度上解决资金利息问题，但是有着巨大的社会和经济风险，此种方式仍然不符合我们对酒店最佳出路的要求。项目抵押贷款概念即按照定的市场估价，将酒店所有权抵押给银行套取现金的方式。优势能回笼部分资金能保持对酒店的经营管理。劣势抵押贷款额度较低，回笼资金少将背负较重利息负担小结基于以上分析，虽然会让发展商背负沉重利息负担，但是回笼资金较快，抵押贷款能能够满足我们对酒店经营管理权的要求因此，此种方式符合对酒店最佳出路的要求。项目定位五星级国际大酒店为有限公司全资拥有，该酒店楼高层，项目总投资万元。五星级国际大酒店作为家豪华商务旅游酒店，将严格按照国际星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。因此，项目应该定位为广水市国际级商务星级酒店。方案评估意见综合项目评估三种方案的比较分析，我们认为项目抵押贷款模式符合对本项目最佳出路的要求，对于酒店而言，具有三大战略性意义快速回笼部分资金，缓解资金压力由市场决定价格，实现项目的增值促进酒店管理水平的全面提高，保证酒店的高效可持续发展消防按照国家对消防设施的有关规定和要求，每层设置消防栓个，设置干粉灭火器台，具体消防措施有待在初步设计中详细说明。节能节能是我国发展经济的项长远战略方针，是每个建设项目应遵循的原则，本项目采用如下节能措施尽量利用原有道路路线设计，尽量选择直线距离。选择能耗低耐久性强度高的建筑材料，在施工中采用先进的节能机械设施，以节约能源。选用高效长寿节能型的光源和灯具，路灯照明实行光电智能控制，杜绝长明灯等浪费现象。环保该项目污染源主要为工作人员生活污水和垃圾。配备专人负责维护保洁，污水以隔油池除油后与洗涤废水合流直接排入市政排水管道。严格执行广水市城市总体规划的规定，从各方面努力做好环境保护工作。安全安全是服务行业的生命线。项目建成后，要把安全放在第位，加强治安，确保消费者的生命财产安全。电气设备接线完全按供配电系统设计规范要求进行，高压开关柜增设电气联锁，以防错误操作。主要设备控制选择开关布置在主机房内，以保证检修时安全切断电源设置信号系统，当主要设备发生故障时，能发声光报警提示。地震广水市属浅震，震源深度般在千米左右，震级也不大，地震烈度为度。第部分项目总论广水市五星级国际大酒店建设项目是武汉昌神房地产开发有限公司投资运营的商务旅游酒店，主要功能为商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。五星级国际大酒店严格按照星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。项目背景武汉昌神房地产开发有限公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持续稳健发展的目标，拟在广水市应山城区建设星级酒店。项目名称五星级国际商务旅游酒店建设项目项目业主单位概况武汉昌神房地产开发有限公司成立于年,公司注册资本万元,主要从事房地产开发和物业管理工作。该公司现有人员名,其中高级工程师名,会计师工程师名，助理工程师名，般员工名。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！公司法定代表人方喜昌,大专学历,多年从事建材建筑工程和房地产开发，具有二级项目经理资格证书，有丰富的管理工作经验。承担可行性研究工作的单位广水市工程咨询公司，公司法人代表吴强。公司资质证书号国家发展和改革委员会工咨丙，资质等级丙级。研究工作依据房地产开发项目经济评价方法建设项目经济评价方法与参数第三版原国家计委建设部关于房地产中介服务收费标准广水市主要经济指标广水市旅游统计月报年报以及其它国家省市级法规规范文件通知等。项目的建筑规模和内容五星级国际大酒店商务旅游酒店单体层，总建筑面积，项目总占地面积。可行性研究结论经过对广水经济状况的研究分析，以及对年产业导向的理解，本公司经过详细的市场分析后认为项目的建设是必要的可行的合理的在目前各种利好因素的作用下，近几年内广水市酒店市场是乐观的星级酒店更适合项目的整体发展与规划将该项目投放市场的时机是可行的考虑目前该公司的实力以及资金储备企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟。第二部分市场分析项目投资环境和市场研究项目投资环境分析广水市位于湖北省北部偏东，因有全国八大名关之的武胜关而名扬四海，素有“鄂北门户”之称。全市国土面积平方公里，人口万，辖个乡镇办事处和个省管经济技术开发区。从南北朝置县，迄今已有多年的历史，文化底蕴丰厚，历史人文荟萃。广水地处中原腹地，南引北射，承东启西，是武汉襄樊孝感信阳等大中城市的重要交汇点，是人流物流信息流的集聚区，是鄂上，处于绝对垄断地位。市场宏观背景广水市年经济分析从已公布的统计数据来看，年广水国民经济继续保持在高位运行，国民经济保持稳健增长的态势。全市经济总量继续加大，各项主要指标实现较好的增长，生产消费和