配套配有幼儿园小学中学健身中心商业中心七大地下车库公交站场以及沿街分布的商铺用房，周边医院有南农附院和南理工附院。规划与产品设计玄武区长巷南片整个项目用地面积约万平方米。项目推广名称为德基•紫金南苑。本工程即南片分为两期开发，小区北片为期开发建设，期用地面积约为万平方米，期总建筑面积约为万平方米，年月竣工。项目建设地点北南为新建的纬六路南靠石门砍路西北靠钟山变电站。期开发项目如下幢幢幢幢幢幢幢高层层住宅幢幢幢幢幢幢幢小高层层住宅幢为多层住宅幢为会所幢为幼儿园。主力户型为平米两房两厅平米三房两厅平米四房两厅。小区景观设计由香港贝尔高林设计大师主理。销售情况该项目期年月开盘，总套数套，均价元，户型面积，期当前销售率。当前销售的二期年月开盘，总套数约套，当前均价元，户型面积，二期当前销售率。根据网上房地产统计，该项目销售面积为，成交比例为。项目优劣势优势景观优势该楼盘最大的特色在于紫金山湿地公园等自然景观的稀缺资源，这地区的景色很好空气清新，由于靠近钟山风景区和月牙湖地区，因此外出散步休闲也比较方便交通优势紫金南苑的交通情况无论是公交，还是道路情况而言相对于城东板块其他项目还是不错的，通往夫子庙新街口珠江路山西路等方向公交车比较多，附近宽阔的道路和良好的路况给开车出行的人也提供了条件配套齐全步行分钟就可以达到超市银行等，小区内有幼儿园会所，附近的南京九中校区和南京农业大学也带来了定的人文气息，医疗配套有南农附院和南理工附院，应该说可以满足日常生活需求劣势容积率高容积率达到，以后入住率高了会显得拥挤价格定位德基紫金南苑的均价在从期开盘的左右涨到了现在的元，考虑到南京城东紫金山板块普遍均价是元，紫金南苑第次开盘元的均价销售尚可达到的销售率，但价格提升至元后只销售了多。竞争力产品规划平方米的产品，包括了从两房到四房的所有类型，主力户型为平方米的市场主流产品，客户选择范围大德基紫金南苑从总体上来看在城东紫金山板块具有定竞争力的楼盘，与价格相差不大的仙林地区相比，地理位置相关配套等要好很多，随着区域城建力度加大和配套不断完善，具有较大升值潜力。项目区域置业者分析因为城东板块不包括麒麟镇等准城东片区是公认的高尚居住区，产品多为低密度小区，交通不及城中河西城南等板块方便，因此该区域次置业的客户有以下主要特征主城范围内的成功人士，多有私家车区域内的改善型自住人群投资客目前城东紫金山月牙湖板块客户主要还是集中在市区高端人群和本区域自住人群，来源并不广泛，但随着城市快速交通的发展，该板块客源挖掘潜力较大。客户类型主要为事业单位企业单位中高层领导，私营业主等高端消费类型。项目区域主要二手房情况分析项目区域精选二手房源概况楼盘名称年代楼层装修情况面积总价元单价元城开家园毛坯万大地豪庭精装万御水湾花园毛坯万银城东苑毛坯万清新家园精装万老友记公寓精装万万达江南明珠精装万万达紫金明珠精装万注以上数据采自月日房产网项目区域二手房市场分析项目所在光华路区域跨月牙湖板块和东紫金山板块，房源较充足，但二手交易不太跃项目区域内年后建成交付的新小区二手房源较多，以小高层为主月牙湖板块居住环境较成熟因此二手房价格略高于紫金山板块区域内二手房主力面积为平方米，主力户型以大两房和三房为主区域内二手毛坯房单价区间为元，总价区间为万元，略低于在售房源均价。项目开发经营分析及销售价格预判项目综合分析分析优势公交和道路情况相对于城东板块其他项目相对较好超市银行学校医疗配套等较齐全地块本身条件良好劣势地块面积小，规模小，景观档次品牌创立等均有难度。由于是分批开发，难以塑造高端楼盘形象商业配套较分散，教育资源档次不高，内部资源缺乏大众心目中，区域心理认同度低，区域市场不易突破机会随着地铁二号线的即将建成通车南京绕城公路向北，交通问题的解决大力抬升了城东板块的价值楼盘尚未开发，可在主题设计和产品规划上力争特色威胁本案周边新老小区都有，产品不易突破客户有较多对比参数区域内品质楼盘较多，对新楼盘开发提出更高要求区域内客户不足，要在客户群的突破上作文章。结论本案若想在激烈的市场竞争中取胜，须发掘项目自身优势，从产品规划开始就与同区域产品作出区分，用精品物业在市场中取胜。项目销售价格预判建筑类型本项目占地亩，容积率为，总建面积为平方米，为保持较低密度，可建成纯电梯小高层住宅小区。销售价格建议根据对项目的分析和市场环境，我们选取与本项目定价最具有参考价值的项目德基紫金南苑万达江南明珠东城雅筑鸿意星城，采用加权算术平均法得出项目的初步价格建议。项目均价元地理位置交通状况配套设施项目规划物业服务户型设计居住环境开发商实力项目价格修正价元德基紫金南苑万达江南明珠万达紫金明珠鸿意星城市场加权算术平均系数修正表项目德基紫金南苑万达江南明珠东城雅筑鸿意星城修正价元权重修正值本项目价格元通过以上的市场比较分析，我们得出个符合现阶段本项目的市场定价应该在元，再加上国家预测年房地产市场宏观环境的小幅下降，预计会有的下降，即未来项目市场合理定价应在元左右。风险分析定性分析政策风险年对南京房地产业来说是充满挑战和压力的年，前半年延续年楼市调控政策以调整结构，抑制房价过快增长，防止房地产投资再度过热为主要目标下半年随国内外经济形势恶化，需求走弱，房地产成交量蹶不振，国家楼市调控方向逐渐转变为防止楼市过冷，确保房地产行业健康稳定发展为主要目标。中央多次降息降低交易费税和二套房贷款部分松动等政策变化，再加上南京市政府更加具体和直接的救市细则出台，对维护市场稳定，挽救市场信心起到了定的作用。为保障整体经济的稳定，年国家和地方政府极有可能加大“救市”力度，如进步降低交易税费下调贷款利息购房退税鼓励部分购房者合理的投资需求鼓励开发商适度调整销售价格等，但也不排除在房价出现大跌的时候，出台政策“托市”，包括以财政资金购买商品房用于廉租房等手段。虽然可能有政策扶持，但也要谨防市场压力和对手竞争，亩的小型项目也会受到相关政策法规的影响，因此，本项目应密切关注相关政策的出台，并提高对政策变动的预见性。区位竞争风险区位竞争的风险，以及由此带来的市场竞争风险在短期内往往具有不可逆性。当然要突破区位竞争的风险仍然有许多的操作方式，如营造品牌效应加大营销广告向投入量等等，但只是枝节之末。本案的区位竞争风险体现在区域内竞争，所以本案要在区域内树立精品意识，积极营造主题文化竞争差异化特质。行业市场竞争风险市场竞争风险对本案的不利影响可归结为三点是价格难以上涨二直接竞争楼盘已具有的市场品牌度和销售经验三后续供应量较大。市场风险是无时无处不在的，本项目只能积极投身于市场的竞争，把握竞争。本次研究工作就是在对现阶段市场竞争进行判断及预测的基础上，为本项目制定种抗市场风险的发展模式。技术风险技术风险体现在以下三方面项目的规划是否得到市场的认同施工的质量。要回避技术的风险，方面对市场要保持良好的触觉，另方面要加强项目的工程管理。国际风险国际金融危机和国家政治变革都将直接影响宏观经济市场环境，将会对购买力产生重要的影响，使本项目销售产生高潮或陷入低谷。因此，对国际风险的分析并及时调整监控本项目对长期发展是有利的。经营风险预警机制风险预警机制风险体现在以下两方面处理危险的能力对市场的适应性市场是变化万千的，本案必须在发展期内面对各种市场的突发事件，并根据各种市场的目录项目背景报告编制目的项目概况地块基本条件土地交付条件及土地使用权出让年限项目资源分析基地资源评估表项目开发经营环境分析年全国房地产市场回顾年国内房地产市场趋势预测南京市房地产市场分析年南京整体市场情况分析年南京房地产市场政策回顾年国内宏观环境展望年月份南京房地产市场特征分析年房地产市场趋势预测区域房地产住宅市场研究项目所处房地产板块市场特征分析城东板块环境资源优越，区域高端居住形象明显城东板块成交量大幅萎缩，供求关系严重失衡，市场形势严峻项目区域主要竞争项目分析主要在售竞争项目览表后续市场供应预测重点竞争个案分析项目区域置业者分析项目区域主要二手房情况分析项目区域精选二手房源概况项目区域二手房市场分析项目开发经营分析及销售价格预判项目综合分析分析项目销售价格预判建筑类型销售价格建议风险分析定性分析政策风险核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！区位竞争风险行业市场竞争风险技术风险国际风险经营风险预警机制风险项目开发经营策略及投资估算假设预算开发方案假设预算开发方案二结但与年同比浦口江宁河西三区也均下降了。河西江宁浦口新三区销售的消化率达到以上，传统各区消化率城南为首河西江宁浦口新三区的消化率分别为，排名全市前三位。新三区是在