高层高层住宅作为高档商品房，购房群体为高经济有几大特色景观泉河以及清颍公园都在视线范围内。而且整个外滩国际新城对外宣城为造城运动，其量体在万平米左右，只是现只有部分在拆迁，其他还未启动。二竞争商铺确定竞争对象本项目具有相当量的商铺，依据本地段的商铺来看，投资与自主经营这两个比重都较大。从投资来讲，市场上现有两种，自负盈亏与招商返租，自负盈亏投资数额不，以本项目来看港利金茂广场温州街步行街锦城财富广场以及外滩国际新城期沿街商铺与本项目在单价上近似，且地段也存在相似之处招商返租则以大市场为主，般返租率都在左右，对本项目的投资客有定分流作用。自住经营确定的竞争商铺以经营商品在价格以及产品形式上相近为主，温州步行街以及锦城财富广场与外滩国际新城期沿街商铺在地段上极其类似，如果经营物业与周边店铺类似的话，则这些项目应作为重要竞争对象。主要竞争商铺楼盘名称位置总建面积主力户型均价开盘时间销售率瑶海大市场二期市西二环路中南大道号年月汇鑫美居城人民西路双龙桥西岸年初还余半未开。新时代家居装饰广场二道河路与中清路交叉口以东年初港利金茂广场人民西路与西二环路交汇处推出半温州步行街人民中路年月锦城财富广场清河路与西二环路交叉口年月全部推出小结从投资来看，瑶海大市场二期汇鑫美居城对外承诺以年返租比重，新时代家居装饰广场则对外承诺以年返租比重，在市场上表现不，但得到市场的定认可，地段临近城中心的商铺受欢迎度高从自住经营以及投资自负盈亏来看，与项目形成竞争的开盘只有港利金茂广场，得到市场认可，优越的地理位置周边浓厚居住氛围深有影响。其他大型商铺还未公开，总量达到万平米，竞争将趋向激烈，特别是位于人民路两侧的两个项目对本案构成较大竞争。四楼市未来发展趋势分析房地产市场特征市场销售周期比较合理，期房去化速度明显慢于准现房，绝大部分为自住型客户，市场无泡沫。房地产市场相对落后，属于刚起步阶段。就目前的市场调查情况来看，年年商品房开发累计总量约万平方，其中竣工量约万平方，平均去化率已经达到，并且购买客户中都是自住型客户，投资型客户占的比例很少。供需基本平衡。政府在年南二环至三环之间推出万平方米的经济适用房，这将对市场上中偏下品质楼盘冲击很大。特别是对南二环及经济开发区上的中偏下楼盘影响最大。从去年月份房地产交易中心显示的数据来看，市场呈现供需两旺的态势。市中心区域可供选择的楼盘少，主要集中在西二环和南二环经济开发区近三年来土地开发主要集中在沿西二环和南二环两侧开发区。据分析，其主要原因是由于老城区土地存量少，可供开发地块不多，基本上属于改造工程，如“环球国际新城”“春益苑”等再加上“西扩南拓”的城市发展规划，老城区就基本没有几个楼盘可供选择。另外，客户的购买动机与楼盘的地域性有密切联系，市区居民般不愿意离开市区范围购房。根据调查，西二环和南二环的购买群体来自临泉阜南，而经济开发区楼盘的购买群体中来自颖上，这说明市区的购买力还有很大潜力可以挖掘。物业管理好地段环境佳品质好的住宅小区成为市场的首选。由于住宅其本身缺陷，大部分必要的生活所需都必须靠外部配套来完善，因此好的周边配套和环境成为消费者购房的首要参考因素，同时，物业管理的好坏直接关系到消费者生命财产的安全性住居环境品位，它是中上阶层购房者考虑的重中之重，同时也是当前房地产特征的反映。据市调资料显示，目前推出的住宅小区中，地段环境佳物业管理好品质好的房源受到市场的亲睐。“港利绿园”从年月份推出到现在不到二年时间，因其地段环境周边配套齐全和优秀的物业管理，期销售率就达到，二期也基本售完。产品单，多为多层，随着城市的发展，小高层高层产品需求潜力大。房地产市场相对落后，属于刚起步阶段。消费者购房心理还不成熟，对住房的要求还是以实用性这个标准去考虑。随着房地产市场的发展，城市化进程的加快，人们经济水平的提高和购房心理的成熟，预测年初开始消费者对高层的产品会逐步接受，并在迎来高潮，但这离不开开发商的引导。我们可以从其它几个项目如中南现代城环球国际新城等，将陆续推出小高层产品看出今后市场的发展趋势。价格水平较合理，未来上升空间较大从年到现在，短短年，房价已翻了倍。现年上半年全市住宅房均价已达到元平方米，较去年同期上涨。目前，老城区多层住宅均价大致在元平方米左右，二环带住宅均价在元平方米左右。年存量住宅和成交商品住宅价格曲线图整体开发水平和策划营销水平不高从目前的市场来看，整体开发和策划水平较差，主要表现在产品同质化严重，缺乏个性化设计。较多的产品为多层商住小区，其设计单，例如中南现代城春益苑水岸名苑港利绿园等，基本上属于类产品二促销手段单主题理念不够明确和突出产品形象包装不够等。而作为皖西北中心城市，城市的汇聚力将越来越强，产品的设计应该有所区隔，个性化的产品需求将是房市发展的趋势，例如，外立面有层次感户型设计有空间感形象推广有时尚感等等因素。这对开发理念和策划水平提出了更高的要求，同时也是个极大的机会。二我司对于市场预测结论以价格为导向的传统消费形态将逐步向以品质为导向的消费形态所转变，市场呼唤较高品质或高性价比的产品出现。消费用途以自用为主，对于居住功能和环境品位提出了更高的要求。产品附加值将要有个新的提高。由于市场的竞争加剧，产品附加值将成为各个产品竞争的卖点，产品设计方面也将走个性化路线，比如错层挑高产品的出现等。提高产品附加值，从而提升产品竞争力将成为今后楼盘旺销的个重要因素。高层住宅将是市场发展大趋势。综观各地房地产市场，市中心用地越来越缺，当周边开发量达到定程度时，必然要向高处发展。而且高层住宅的出现对当地房价的上扬将起到定作用。五消费者分析消费者调研是房地产开发中的项重要的基础性工作。通过对消费者特征行为模式以及心理解析，发现并锁定目标客户群，将对项目的销售起到至关重要的作用。我们通过系列的市场调研，针对项目周边以及市中心的人群，以公务员企事业单位职员教师医生私营业主等为身份背景的人群中得到了结论，并以此作为我们锁定目标消费群的依据。区域消费者特征描述消费者的购房观本地居民在置业时主要考虑三点地段配套和交通，至于房产的投资意识正在不断上升，但受于阶段因素，尚未完全成熟。在地段选择上，具有较强的区域情结，且对环境和物业的要求也越来越高。需求的建筑类型受到当地开发水平所限，市民对于住宅的需求仍以多层为主，但小高层高层也正在被部份客户所追求。底层复式与顶层带阁楼被越来越多的人所接受，尤其对底层复式的追捧尤为明显，销售抢手。购房群体据了解，般公务员年收入在万左右，教师收入普遍不高，企事业单位中以电力局财税银行系统的职员收入较高，由于企事业单位职员收入稳定，并通过按揭公积金贷款，对房产品有较大的消费力。近几年私营经济的发展，使部份私营业主的个人资本积累到了相当的阶段，因而这几部分人群目前是本地购房者的主力市场。目标客户锁定多层目标客户群认同市中心区域有相当经济基础的普通公务员有定的经济基础，因结婚或改善住宅而购房的人群，且认可多层住宅的家庭文峰小学中的教职员工附近商业生活公建配套以及自有商业等设施的从业人员有相当的经济实力，希望通过入住市中心高档住宅来提升自己身份的周边县区居民少量二次或多次购房者，具有明晰或不明晰的投资意向。高层和小高层住宅目标客户群当地的政府官员私营业主等社会中上阶层为主要的目标客户群有定的经济基础，因结婚或改善住宅而购房的人群，且认可高层住宅的中青年家庭文峰小学中的教职员工附近商业生活公建配套以及自有商业等设施的从业人员有相当的经济实力，希望通过入住市中心高档住宅来提升自己身份的周边县区居民。单身公寓目标客户群自由职业者为代表的年轻时尚人士具有定前瞻性并打算投资置业者从事新兴行业的中小型企业如广告装修咨询行业目标消费群心理特质分析多层住宅目标消费群心理分析本案地处市中心，临近文峰公园和教育设施商业圈，符合传统居住健康和生活便利的理念，加之首席中央生活社区和景观住宅的定位，赋予了本案高尚住宅的内涵。希望改善住宅条件，追逐身份地位的普通公务员第章项目建设开发实施企业简介项目投资商浙江嵊州市宏鑫房地产开发有限公司全资投资本项目市颍翔置业有限公司前身是浙江省嵊州市宏鑫房地产开发有限公司，是家拥有良好声誉和行业口碑的房地产开发企业，企业秉承现代化企业管理理念，依靠灵活的经营体制与严格的科学管理体制相结合，自主地企业行为与政府宏观决策相结合，依据地域历史文化承传“品质是发展的硬道理”的开发理念和“敢为人先敢创流”的企业精神，全力打造高品质高品位的房地产精品。浙江嵊州宏鑫房地产开发有限公司在浙江本地开发了众多成功项目，从而获得了业界和购房者的好评。主要开发楼盘情况如下湖滨新村位于嵊州市三江街道的，总建筑面积万平方米，该楼盘已于年全部售完，总投资亿人民币江滨西路号商住楼位于嵊州市市中心地块，总建筑面积多平方米，总投资万元人民币，已全部售完三江花苑位于嵊州市三江街道的商住楼，总建筑面积万平方米，总投资多万元人民币，已全部售完万都豪庭嵊州市最高档的小区，总建筑面积达万多平方米，总投资亿人民币，于今年月日公园相呼应的大型城市广场。六项目建设规模建筑规模范围﹒不含广场用地总建筑面积﹒，规划户数为户总投资估算七项目建设时序和年限项目分为二期建设，每期建设周期为年项目