例，广元市针对浙江企业给予极大优惠政策。目前广元市政府因地震财政部门不缺钱，对于我们来说是利好面，可以进行再次协商缓缴或减免营业税及其他政府相关费用。项目的劣势项目的周边现状也给本项目带来些劣势人均收入低通过调查组近几天的走访调查发现广元市人均收入水平较低，消费不高，由此分析商业地产销售不容乐观，这点也从调查中得到证实。望决策者谨慎考虑。周边配套本项目周边缺乏学校银行等公共配套设施。土地市场供应量去规划局了解到目前规划正在制作城市最新规划，我项目东侧东安路向南准备修建座新桥同万源连接，规划万源为广元新住宅区，此土地出现必定和我项目产生竞争。此地块最快年开始放量，会给我项目两年后销售代理定威胁。周边房价年以来，广元市房价涨幅较大，目前房价在高位运行，跟绵阳市价位不相上下。在总购买力偏低的情况下，房价高位运行有定的风险。建安费用通过调查小组走访建筑公司，咨询相关业内人士，高层建安费大包在元左右，其价格接近北京等线城市房屋造价水平，因为四川地震过后，水泥砂石料人工等费用均直线上升，造成建安成本增加增加，对项目利润有相当影响。解决项目不利因素的思路政策方面通过与当地政府联谊，争取协议解决涉及到企业开发建设的各项优惠措施。交通尽力完善局部交通环境，做到出行便利，完善社区配套便民服务等。购买需求通过前文分析得出，广元市有足够的购群体体，若争取到银行优惠贷款利率相关政府文件中已有规定，可进减少项目销售压力。第六章项目选址及建设条件分析项目用地范围及自然状况项目地理位置项目地块位于四川省广元市利州区东坝办事处苴国路南侧。项目所在区概况广元市利州区位于川陕甘三省结合部，是广元市政治经济文化中心，全区幅员面积平方公里,辖乡镇个街道，个村社区，总人口万,位于东经5゜至6゜,北纬2゜至2゜之间,东邻旺苍县，南连剑阁元坝区，西接青川县，北界朝天区地处四川盆地北部边缘，嘉陵江上游，川陕甘三省交汇处，处于广元市腹心，为四川的北大门,是进出川的咽喉重地,自古以来都是川陕甘三省六地市十八县区的物资集散地,素有川北金三角之美誉。全区幅员面积平方公里，有耕地面积万亩。全区春暖夏热秋凉冬寒四季分明，日照时间长,属亚热带湿润季风气候。年均气温,生长期平均天，无霜期共天，年日照时数小时。光热资源丰富，热量集中在至月。雨量充沛，年均降雨量毫米，年内降雨量集中在至月，占全年降雨量的以上，形成了冬干春旱夏洪秋涝的般现象。市政配套条件供水下水燃气电力通信网络等均有市政，城市基础设施建设相对比较完善。第七章项目运营建设方案项目限制和假设条件以下商品房的销售价格测算，本着销售可行，符合同类地区商品房价格左右的原则估算，具体价格范围在敏感性分析中加以阐述。本报告中住宅销售价格以元，商业以元，车库以万元个估算。考虑到广元地区的实际情况和政府文件，该地区在允许范围内可调整容积率，因次参考广元地方开发企业的运作模式，在规划容积率为的情况下，这里以可达到的规划容积率计算。项目占地，建筑密度，本报告估算地下设备人防车库等公用建筑面积为。建设方案本地块宗地形状为正方形，东西长约米，南北约米，三面规划市政路，考虑周边项目情况认为以层商业，为估算点为准。以层以上高层住宅为主，底商为辅。第八章全部投资估算与资金筹措投资估算说明编制依据本估算依据项目建设方案提出的各项技术参数数据设计资料和有关文件进行编制。年四川省建设工程概算定额四川地区同类工程技术经济指标。四川地区近期的材料及设备价格信息。建设部房地产开发项目经济评价方法编制范围本项目费用包括前期工程土地拆迁建安工程环境工程大小市政工程费用及管理销售财务等其它费用。编制原则及方法本报告投资估算，根据近期工程造价水平，采用类似指标法分别进行估算。市场价参考年四川省工程造价信息。项目申请报告费等项目前期费用按国家计委关于印发计价格号文建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知计算。工程项目勘察费按国家收费标准计算。工程项目设计费根据工程勘察设计收费标准年修订本规定计算。工程招标代理服务费参照计价格号文计取。竣工图编制费参照工程勘察设计收费标准年修订本规定收取。投资估算经过初步测算，本建设项目开发成本为万元，按总建筑面积计平均成本元平方米。项目投资成本测算表四川广元项目项目成本测算项目单价元计量合计万元备注建设投资成本土地取得成本,土地交易税费土地交易服务费契税计前期工程费用,规划设计费,建安费的工程监理及审价费,建安费的测绘费,实际工程量估算勘察费,建安费的招标管理费,投资额的质监费及交房前各项验收费,建安费的规划照费,建安费的合同签证费用,建安费的工程保险费,建安费的临时水电路设施费用,根据建筑市场估算建筑安装费用,住宅,商业,小计,地下建筑,基础设施费用,市场估算，广元市规划和建设局提供收费标准供水元户供电元户供气,元户白蚁防治费,元建筑渣土清洁,元景观绿化工程费,市场估算道路总体工程,市场估算城市基础配套费用,广元市建设局规定元平方米，能做到元不可预见费用,直接投资费用的建设总成本,期间费用财务费用暂定建设期年，建设成本均匀投入管理费用直接费用的以内，结合当地市场实际情况销售费用,销售收入的期间总费用,项目投资总额,说明以总投资的，现行中国人民银行至三年期贷款利率，计算财务费用本项目地块是拟通过参加土地竞拍取得建设用地使用权土地取得费因本地块属于土地拍卖地块，土地起拍价为万元，万元增幅，故这里根据估算认为土地取得成本万元具有测算的代表性，即土地取得成本为万元亩，详细的利润分配和土地取得成本构成情况参加土地竞拍利润分析表。另外根据广元市招标文件规定收取的土地交易服务费用，即万元。前期工程费前期工程费用主要包括规划设计费用可行性研究费用和水文地质勘测费用等。规划设计费用根据国家计委建设部关于发布的通知计价格号可行性研究费用根据建设部关于改进和调整工程勘察不合理收费办法和标准的通知号计算水文地质勘测费用根据建设部关于改进和调整工程勘察不合理收费办法和标准的通知号计算。本项目按实际发生或预计发生估算，为万元。建筑安装工程费根据周边物业类似建筑的建安成本分析，通过对本地区二级建筑商的咨询，住宅建筑安装工程费按元平方米毛坯房标准计算，配套商业建安工程费按元平方米毛坯房标准计算，地下车库按照元计算，包含小区内部基础设施施工建设费用，建安工程费总计为万元。基础设施建设费基础设施建设费主要包括城市基础建设配套费红线外基础设施建设费和红线内基础设施建设费等。参照项目实际情况，包括红线内外的电力热力雨水污水道路绿化等。费用测算为该费用相关部门取费标准与相应基数相乘计算得到，总计万元。城市配套设施建设和其他费用本项目根据四川省广元市规划和建设局的相关取费规定，和广元市政府文件的减免标准，以元计算，总费用估算为万元。不可预见费用不可预见费指房地产开发企业在开发建设中发生的不以人的意志为转移的费用，属于预算费用，般取直接费用的以内，即万元。管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。本次测算中的管理费用是根据项目实际情况预计，按直接成本的计算，总计万元。销售费用按经济适用房政策，销售收入的计算，合计为万元。财务费用项目计划以全部投资额的向银行借款，按贷款利率复利计息，则财务费用为万元。资金来源与运用分析本项目资金来源通过自筹向银行贷款和预售商品房方式解决。按照本项目现金流量制定项目资金筹措计划表。资金筹措的原则为组织资金的范围必须符合有关金融政策法规的要求长中短期资金相结合第章项目基本情况项目概况项目名称四川省广元市利州区苴国路号拍卖住宅商服用地项目建设地点项目位于四川省广元市利州区东坝办事处苴国路南侧，恒星城期南侧，占地亩土地用途为商服城镇住宅混合用地建筑密度小于，绿地大于，容积率暂定，土地出让年限商服年，住宅年。项目建设内容根据四川省广元市国有建设用地使用权拍卖出让公告规定，本地块建设为住宅商业混合用地。项目投资收益经计算，本项目预计实现收入约万元，预计总成本费用约万元，此时，利润总额为万元，所得税按计征为万元，税后利润为万元。项目融资本建设项目全部投资由北京东方龙济投资发展有限公司通过自筹向银行贷款和预售商品房方式解决。项目建设周期本地块开工建设到竣工销售计划用个季度，从年第季度开始至年第季度。其中，年第季度为准备前期阶段，年第年季度为开工建设，并取得预售，至年第三季度竣工验收。项目单位简介单位名称北京东方龙济投资发展有限公司注册地址北京市朝阳区姚家园号观湖国际大厦座法人代表王洪波注册资金亿人民币下降较大的产品有铝材下降罐头下降纱下降。建筑业快速增长。资质建筑业实现总产值亿元，增长，比季度加快个百分点，比去年同期提高个百分点。实现建筑业增加值亿元，增长，对增长的贡献率