筑基地面积平方米，总建筑面积平方米，主要建设内容为钢结构交易大棚平方米，商业店铺平方米，商业住宅平方米，地面停车位个，非机动车停放场地平方米。见表表建设规模及内容序号指标名称单位数量备注总用地面积合亩总建筑面积钢结构交易大棚商业店铺商业住宅建筑基底面积建筑密度平均层数层容积率地面停车位个非机动车停放场地第三章场址选择场址现状地点与地理位置大市场位于城南新区内，东邻洛湛铁路，南邻城市支路，西邻黄泥路规划地块地势平坦，形状呈三角形，周围为安置小区，市场服务人口达数万人，距离湘中大道约公里，地理位置优越，交通方便。场址土地权属类别及占地面积本项目建设用地为已征城市用地，属市政府搬迁办公室所有。且在城南新区控规中亦规划为市场用地，场地已平整，房屋已拆迁，场址已达到七通平要求。总规划用地平方米。场址条件地形地貌条件规划用地块原为荒山，高差与现状地坪标高约米，随着城南新区的开发，地块现状荒山基本已被推平，场地较为平拆迁量多少，工程地质条件，市政配套设施等方面进行了比较。方案即我们最后选定的方案，位于湘中大道以北，黄泥路以西，洛湛铁路以南的个三角形围合区或内，周围为安置小区，处于居住小区中央，南距湘中大道约公里。方案位于城南新区内，处于湘中大道与新星路交叉口处，地块周围城市支路尚未形成。区位度比较方案处于市城市发展战略北扩南移的重点建设区域城南新区内，从城南新区看，方案则处于城南新区密集居民点的中心位置，周围是安置小区。而方案，虽然也处于城市建设重点地区城南新区内，但从城南新区看，其靠城南新区东面，处于城南新区居民密集点的边缘，大体显得较偏，居民使用不方便，服务半径不很合理，就区位度而言，方案优于方案。交通条件比较方案场址呈三角形形状，其周围三面均临城市支路，且距湘中大道仅公里。目前，湘中大道已拉通，黄泥路也已拉通，方案场址周围道路已基本建成，形成了个完整的交通网络，而方案虽临湘中大道与新星北路，只打通了东面与南面的交通，而西面与北面均处原始状态之中，况且在城市主干道交叉口不宜布置公共设施，以免带来大量的车流人流，从而影响主干道的交通，给城市居民带来安全隐患。从市场规划设置的原则角度讲，市场应布置在城市居民居住集中的适当位置，不应布置在城市主干道旁，以免对城市交通造成影响。况且，方案目前现状是处荒山，房屋还未拆迁，前期工作难度大，现状交通远不如方案方便。因此，就交通条件而言，方案略胜于方案。占用基本农田比较，由于两方案均处于城南新区内，且城南新区建设办公室已经对所处区域土地进行了征收，现状中两方案均处于荒山之上，没有基本农田。因此，从这方面来讲，两方案具有同等优势，均不要占用基本农田。搬迁量比较方案处于安置小区内，其场址已经通水通电通气通路，场址已被平整，拆迁已完成，无须再对拆迁户进行工作，已无拆迁量，而方案场址现状还维持原状，还没有进行建设，且房屋还未拆迁，需拆迁房屋栋，需拆迁面积平方米，由于涉及拆迁，方案前期施工矛盾较多，方案地处荒山，其土方量较大，前期成本较高。增长住宿餐饮业亿元，增长。社会消费品零售总额亿元，增长。居民消费价格指数为。从整体看，全市商贸流通活跃，经济运行的内在活力逐步显现，全市经济社会进入了提速增效发展的新阶段。近几年来，商业网点和商品市场迅速发展，扩大了城市居民就业，增加了地方财政收入，完善了中心城市服务功能，提高了城市品位，有效地促进了社会的繁荣和发展。随着区位优势的凸现，区域交通建设的加快，城市功能建设的不断完善，区域商业中心的地位将更加明显。根据年市规划设计研究院编制的市城市商业网点规划，年起，将规划在市政府新址西北侧建设城南商贸区，辐射区域包括洛湛铁路以南，孙水河以北，高丰路以东，新星南路以西，约平方公里，目标顾客为本地居民及休闲旅游人口，常住人口约万人，包括建设农产品市场商业超市等商业网点。本项目的建设符合城市商业网点规划布局，有利于繁荣商品流通市场，促进城市经济的发展，提高区域中心城市的辐射能力。项目的建设是增加就业促进社会和谐的需要拟建项目规划建设钢结构交易大棚商业店铺商业住宅及其配套设施，为开展农副产品日常生活用品服装餐饮等商品交易活动提供了场地，解决了安置小区及其周边居民的生活难题同时，项目的建设还可提供建筑仓储运输劳务贸易餐饮等方面的岗位近千个，为提高社会劳动就业率做出贡献。项目的建设也有利于农产品的销售，增加了农民收入。因此，本项目的建设在创造就业岗位促进社会和谐方面具有十分积极的意义。城市发展状况城市是座新兴的工业城市，号称湘中明珠。它到建国前仍为个小商埠，人口仅人左右。建国以后，城市社会经济进入了个新的发展时期，特别是改革开发以后，年经国务院批准恢复市建制以来，城市发展日新月异。年底，城市建设用地达到平方公里，城市人口达到万，城市基本职能不但是区域的政治经济文化中心，而且是湖南省重要的钢铁工业基地及原材料生产基地，从过去个名不见经传的小镇发展成为个规划布局比较合理功能比较齐全具有较强吸纳力和辐射力的中等城市。年以来相继跻身省级园林城市省级卫生城市省级文明城市行列，年又被评定为全省第个全国绿化模范城市。根据城市总体规划，到年，中心城区人口规模为万人，规划建设用地平方公里到年，城区人口规模可达到万人，规划建设用地平方公里。而目前城市建设用地和城区人口已实现了年的规划目标。城市建设实施北扩南移战略，由区三片三个组团发展成为区三片六个组团，构筑组团布局，山水相间，城乡交融，共为体的山水园林城市空间形态。区三片即城市中心区和城西北的青山片，城南的百亩万宝片，城东的西阳碧溪片六个组团即青山百亩万宝西阳碧溪组团。随着市委政府及众多市直机关办公新址的开发建设，城南新区已成为块新的投资热土，城市道路市民公园高尚小区建设如火如荼，人口日益增多，按照未来十年的远景规划，城南新区常驻人口将突破万，年总消费量达亿元以上。人口的增长，带来了大量的商机。为满足新区人口的消费需要，按每服务半径设置处农产品市场进行布局的要求，急需配套建设城市贸易市场。建设规模及内容拟建大市场规划用地面积平方米，建因此固定资产投资万元，流动投资万元。全部投资中，土建工程费用万元，设备投资万元，奶牛引进费用万元，其它费用万元，不可预见费万元，铺底流动资金万元，建设期银行贷款利息万元。资金来源本项目总投资万元人民币，其中建设单位自筹万元，利用银行贷款万元。经济效益项目进入满负荷运转的正常年份内头饲养规模，年销售鲜奶吨，实现产品销售收入万元，实现利税万元，其中净利润万元。项目投资利润率，投资利税率，投资回收期年，财务内部收益率，财务净现值万元，贷款偿还期年。国民经济效益和社会效益项目可实现国民经济净效益万元，创造国内生产总值万元。项目创造固定就业岗位个，直接带动养殖农户户，间接带动运输流通和粮食种植农户户。主要经济技术指标参见表。表项目主要经济指标表序号指标名称单位数量备注生产能力奶牛养殖存栏头鲜奶加工销售吨年二建筑面积牛舍厂房附属建筑三成套设备套四占地面积亩五员工数量人六带动农户户七效益指标产品销售收入万元实现利税万元实现净利润万元八财务指标财务内部收益率财务净现值万元投资利润率投资回收期年含建设期九国民经济评价指标国民经济净效益，万元创造增加值万元十贷款偿还期年可行性研究主要结论食品有限公司头奶牛养殖示范基地项目为中牛现代牧业园区的起步工程，将为实现万头奶牛饲养基地目标起到技术推广良种繁育作用。项目按照农业产业化模式组织和运行，在引进高产优质奶牛品种并进行种群繁育的基础上，以提供奶牛农户代养技术指导防疫服务和回收鲜奶的方式带动农村养殖户，建立公司基地农户的产业形态，形成辽西地区最大奶牛养殖基地和无公害牛奶生产销售中心，将在相当程度上促进地区畜牧产业甚至整个农业产业结构的优化调整，提高地区畜牧业集约化经济规模化科技化和市场化水平，对于农业增长农村发展农民增收具有十分积极的促进作用，项目建设社会和国民经济效益非常显著。通过项目实施，实现地区养殖业由分散农户小规模饲养转变为标准化集中式工厂化饲养，不仅可以增强养殖业劳动生产率，而且将大大提高牛奶产品的无公害水平，有利于国家鲜奶及其制品的食品质量安全控制，可以有效保持广大牛奶消费者的健康利益。项目建设过程中采用先进的动物防疫技术环境控制技术，特别是实现牛粪沼气肥料水产品饲料的转换，将从根本上解决畜牧养殖业排泄物对环境的污染问题，是个完整的企业内部污染治理和废弃物资源化利用的循环经济流程，属于省倡导并大力推广的企业内部小循环经济模式，项目的环境和生态效益十分突出。目前国内外牛奶消费需求旺盛，未来增长空间巨大，产业具有良好的市场成长性和发展前景。经济分析结果表明，本项目投资效益显著，利润前景看好，国民经济效益明显，是个利于企业，利于农民利于社会的多赢工程，项目建设不仅十分必要，而且条件充分成熟，应当作为地区推进农业产业化壮大民营经济建设循环经济体系的重点项目给予关注和支持。第二章建设单位基本情况本项目建设单位为市中牛绿色食品有限公司。该公司成立于年月，是家从事无公害种植业畜牧业及农产品深加工和现代农业旅游产业的具有法人资格的民营筑基地面积平方米，总建筑面积平方米，主要建设内容为钢结构交易大棚平方米，商业店铺平方米，商业住宅平方米，地面停车位个，非机动车停放场地平方米。见表表建设规模及内容序号指标名称单位数量备注总用地面积合亩总建筑面积钢结构交易大棚商业店铺商业住宅建筑基底面积建筑密度平均层数层容积率地面停车位个非机动车停放场地第三章场址选择场址现状地点与地理位置大市场位于城南新区内，东邻洛湛铁路，南邻城市支路，西邻黄泥路规划地块地势平坦，形状呈三角形，周围为安置小区，市场服务人口达数万人，距离湘中大道约公里，地理位置优越，交通方便。场址土地权属类别及占地面积本项目建设用地为已征城市用地，属市政府搬迁办公室所有。且在城南新区控规中亦规划为市场用地，场地已平整，房屋已拆迁，场址已达到七通平要求。总规划用地平方米。场址条件地形地貌条件规划用地块原为荒山，高差与现状地坪标高约米，随着城南新区的开发，地块现状荒山基本已被推平，场地较为平拆迁量多少，工程地质条件，市政配套设施等方面进行了比较。方案即我们最后选定的方案，位于湘中大道以北，黄泥路以西，洛湛铁路以南的个三角形围合区或内，周围为安置小区，处于居住小区中央，南距湘中大道约公里。方案位于城南新区内，处于湘中大道与新星路交叉口处，地块周围城市支路尚未形成。区位度比较方案处于市城市发展战略北扩南移的重点建设区域城南新区内，从城南新区看，方案则处于城南新区密集居民点的中心位置，周围是安置小区。而方案，虽然也处于城市建设重点地区城南新区内，但从城南新区看，其靠城南新区东面，处于城南新区居民密集点的边缘，大体显得较偏，居民使用不方便，服务半径不很合理，就区位度而言，方案优于方案。交通条件比较方案场址呈三角形形状，其周围三面均临城市支路，且距湘中大道仅公里。目前，湘中大道已拉通，黄泥路也已拉通，方案场址周围道路已基本建成，形成了个完整的交通网络，而方案虽临湘中大道与新星北路，只打通了东面与南面的交通，而西面与北面均处原始状态之中，况且在城市主干道交叉口不宜布置公共设施，以免带来大量的车流人流，从而影响主干道的交通，给城市居民带来安全隐患。从市场规划设置的原则角度讲，市场应布置在城市居民居住集中的适当位置，不应布置在城市主干道旁，以免对城市交通造成影响。况且，方案目前现状是处荒山，房屋还未拆迁，前期工作难度大，现状交通远不如方案方便。因此，就交通条件而言，方案略胜于方案。占用基本农田比较，由于两方案均处于城南新区内，且城南新区建设办公室已经对所处区域土地进行了征收，现状中两方案均处于荒山之上，没有基本农田。因此，从这方面来讲，两方案具有同等优势，均不要占用基本农田。搬迁量比较方案处于安置小区内，其场址已经通水通电通气通路，场址已被平整，拆迁已完成，无须再对拆迁户进行工作，已无拆迁量，而方案场址现状还维持原状，还没有进行建设，且房屋还未拆迁，需拆迁房屋栋，需拆迁面积平方米，由于涉及拆迁，方案前期施工矛盾较多，方案地处荒山，其土方量较大，前期成本较高。