改造，宽阔的不仅是道路，快捷的不仅是交通，它还极大地发了前景。

土地价格的上升，直接推动了房地产价格的上涨。

花垣县成立了土地储备中心，全部土地都由土地储备中心统收购和公开拍卖。

实行土地储备制度的目的，是为了加强政府对土地级市场的垄断，规范土地市场行为，抑制土地的投机炒作，实现土地资源的合理配置，及时调节土地供应。

随着近几年以来的土地储备和“招标拍卖挂牌”制度的实施，增加了土地出让的透明度，同时也增加了房地产的土地获取价格，推动了房地产价格的上涨。

金融政策和融资渠道的变化，促使房价上涨。

由于房贷的资金收紧方面有所变化，造成了相当部分企业开发资金的短缺，影响了部分开工项目的进度和速度，从而供应数量有所下降，提高了融资的成本和融资风险，导致风险成本增加。

建材价格的上涨直接导致了商品房建筑造价的上涨。

据调查年月份全县建筑材料上涨，其中水泥上涨，木材上涨，钢材上涨。

花垣县城房地产投资分析房地产开发投资情况览表房地产开发完成投资额亿元从上面的图表数据中可以看出，花垣县城房地产投资共出现两次较大幅度的增长，而年将这种热潮推向了顶峰。

投资的热潮源于市场需求的策动，两者呈现着良好的增长势头。

从近几年的数据，我们分析其房地产投资增长，如下年份房地产开发投资金额亿元增长幅度上表中很明显，年是花垣县城房地产投资的快速增长年，快速的投资增长来自于花垣县城房地产市场需求的提升。

从走访的楼盘看，很多都是年就开始兴建的项目，只经过年的销售，项目就基本售完，表明销售速度大大提升。

花垣县城房地产供求分析供给分析商品房施工面积万平方米其中新开工面积万平方米需求分析商品房销售面积览表商品房销售面积万平方米商品房销售总额览表商品房销售总金额亿元从上页的系列图表中可以看出，不管是商品房销售还是销售总金额均保持着较大的增长势态，市场需求整体向好。

花垣县城房地产市场特征分析综上所述，我们可以对近几年花垣县城房地产市场的特征总结如下房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。

增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。

商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。

产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计内部结构实用率园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。

年花垣县城楼市分析花垣县城房地产市场走势随着国家宏观调控政策的贯彻落实，花垣县城年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点住房供应结构调整加快。

按照国家调控政策的要求，套型建筑面积平方米以下的住房供应将大幅增加，中低价位中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产品。

而像本案这样的豪宅与中心商铺相结合的将成为稀有之尚品楼盘。

土地供给将进步紧缩。

继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策，住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。

房地产投资需求弱中趋强，短期难以缓解土地供求的矛盾。

但本案所在地段是政府扶持的项目，且土地的使用早就在计划之中，且关系到花垣新城区的建设，牵发而动全身，所以，既不存在土地审批困难，亦不存在着限批等因素。

年花垣县城楼市走势对花垣县城房价的走势，目前受到宏观调控政策指数持续的攀高居民生活压力加大股市动荡跌至点以下等情况的影响，楼价增长势头将相对放缓，但是总体上依然呈现增长的势头，主要是因为土地成本的增加，建筑材料的价格增长，人工工资的提高，直接导致开发成本的大幅度提升，所以年楼市房价依然有定的上涨空间。

销售预测项目需求分析本项目所在地建设路是花垣县城规划中定位于宜居商贸最为集中的个小区，人口众多，交通方便，但兄弟河沿岸尚没有个具有定规模的高档商住小区，在这里工作和经商的人很多，学校医院幼儿园商品经营与批发等云集在这里，人流量非常大。

人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高，而本项目地处花垣县兄弟河东岸中段，与风景优美的沿江风光带唇齿相依，项目将利用其“傍水依城”的良好生态和区位优势在花垣县城打造出个人文共生的生态示范小区，以创新的开发理念和居住生活方式打造花垣县城高品质高标准不可复制的江景住房，使得沿河而居成为花垣县城人民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的种必然。

项目销售目标群定位本项目规划为花垣县城地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下类客户民营企业老板群体本项目周边的大型民营企业较多，特别是许多矿老板大多集中在这里。

他们大多身价在是数千万元至上亿元不等。

这部分客户将会成为明珠雅苑购买重要客户群，他们要求高，迫切享受那种奢华的生活条件以体现自己的地位与身份。

所以，良好的居住条件是他们的首选。

依山傍水的明珠雅苑与超流的设计正好满足了他们的这种追求与标准。

预计在这群体中可购房套。

而更多的是大批身价在数百万元至千万元之间的大批民企老板商人，他们世世代代祖祖辈辈居住在花垣这块神奇而秀美的土地，故乡是座山，故乡是条河，故乡的山水让他们梦绕魂牵，所以，他们绝大多数会在花垣县城置业发展，或继续奋斗，或安居乐业，或贻养天年。

所以，这是个不可忽视的潜在消费群体。

住宅与商铺对他们而言都是不可或缺的根基。

这块的消费估计在套左右。

花垣县公务员群体花垣县城集中了全县公务员的主体，他们生活无忧，身份彰显。

所以，拥有套让人羡慕的住宅也是他们非常普通的需求趋势。

这部分客户也将会成为明珠雅苑的购买客户群。

二类客户周边的私营业主项目毗临花垣县城繁华区，也是商贸中心区，周边的中小私营业主较多，主要分布在花垣县城主力批发市场，具备大批有购买实力的经营商家及商铺业主过万人。

而且目前却面临普遍家庭人口众多，居住空间不够，急需添置物业解决亲人居住问题。

三类客户周边学校老师花垣县城区学校众多，从业教师近千人，而且学校老师待遇较高，具有较强的购买能力。

五类客户花垣县城在外地成功人士目前整个花垣县城，高档的时尚社区罕有，对于在外工作的花垣县城籍人士回家乡购房，定选择景观好品质高的规模社区，作为兄弟河边唯的高档商住两用社区，明珠雅苑无疑是该部分金字塔高端人群的置业首选。

这是因为，他们具有很强烈的恋土情结，外地成功人士普遍愿意在当地置业，方面是为了改善父母的居住环境另方面也是考虑逢年过节回家能有个好的居住环境。

六类客户各下辖县区乡镇成功人士“居住农村向城市转移”，这是普遍多数县市以下居民的心愿，其中部分经济条件较好的必将置业眼光投入到市区，对明珠雅苑的销售也将起到很大的促进作用。

七类客户各地房地产投资人士花垣县城房价目前在全国来讲都偏低，有着极大的升值空间，将会吸引各地有眼光的人士前来购买。

根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表户型分配表楼型户型格式面积数量套室厅卫厨阳台室厅卫厨阳台室厅卫厨阳台室厅卫厨阳台室厅卫厨阳台书房室厅卫厨阳台书房室厅卫厨阳台室厅卫厨阳台本项目暂时未作任何广告宣传，已经有近批客户慕明珠雅苑风光带的名声前来公司作登记，希望能第时间购买到明珠雅苑的房屋。

销售部计划在项目开盘前进行为期个月的蓄客期，计划储备客户批以上。

销售收入预测周边城市房价比较许多业内人士认为，花垣县城目前房价水平处于全省中下等水平，而经济发展潜力却大于购买房产的潜力，在未来相当长的段时间里，将有比较好的成长空间。

以年月下旬省建设厅统计局国土资源厅发改委中国人民银行长沙中心支计行，银行监局，国家统计局调查总队等部门在长沙召开的全省前三季度房地产市场联席会议上发布的数据为例全省商品房住宅均价为元平方米，花垣县城的均价为元平方米，低于全省平均水平。

从周边城市开发办了解到部分城市前三季度商品房均价，长沙为元平方米，邵阳房产均价为元平方米，永州市新建商品房平均销售价格为元平方米以上。

吉首城区新建商品均价在元平方米以上。

从单纯的数据来看，花垣县城的房屋均价低于上述地区。

但个重要的发展趋势是，花垣县城楼市正处于向品质人文居住等高端方向发展。

项目销售价格定位根据本项目住宅和商铺房预测销售价格，标准层住宅实现销售均价不低于元其中号住宅楼销售均价元平方米，号住宅楼销售均价元平方米，号住宅楼销售均价元平方米，号至号楼公共停车场元平方米，号至号楼公共停车场元平方米号楼层商铺销售均价元第章总论项目背景与概况项目名称明珠雅苑商住两用开发承办单位概况单位名称生物科技有限公司单位性质有限责任公司自然人独资注册资金人民币万元业务范围生物技术富硒大豆法定代表人建设单位简介生物科技有限公司的前身为太坤生物科技发展有限公司，成立于年月日，后因公司业务发展需要经省工商行政管理局备案，于年月日经花垣县工商行政管理局批准变更为生物科技有限公司，公司的经营范围经营办公地址注册资金等基本情况均未发生变化。

公司注册资金为万元，办公地址位于花垣县建设东路号，占地面积近亩，现任法人代表为公司唯股东，公司性质为人有限公司。

年末，该公司资产总额万元负债元，资产负债率为。

公司现有富硒蛋白加工厂处，千亩富硒大豆标准种植基地二处分布于团结镇长兴村青山果园及花垣望城镇，百亩富硒大豆标准种植基地三处龙潭镇张匹马板塘村共亩，麻栗场镇亩。

公司主要从事硒蛋白技术的研究与开发生物技术生物制称“小城”。

论文曰“垣，墙也”。

“壁垣也”。

“墉，城垣也”。

于是，花园的“园”便逐渐演变为了花垣的“垣”。

花垣的城市建设怎么发展是躺在老祖宗留下的遗产簿上看园子守摊子还是在继承中图发展