国内生产总值亿元财政收入亿元全社会固定资产投资展的标志之。

而商品住房整体品质的提高，必然带来建筑成本的增加。

从这两点来看，房价上涨是顺理成章之事。

有效需求的增加，也会促使房价持续上涨。

由于城市化进程加快，外来人口和拆迁户的增加以及居民改善居住条件愿望和经济能力的同步增长，势必增加对住房的有效需求。

土地实行招标挂牌拍卖与建材涨价对年商品住房价格会有相对的影响再有海安房地产市场起步相对较晚，商品房总体价格偏低。

因此，预计海安年“普通商品住房”价格在现有基础上将有小幅度持续增长的过程。

客户的需要是市场的需要同样是开发商的追求。

根据我公司取得的润洋花园客户登记资料而进行的电话信息反馈获悉，有效电话回访样本量个。

客户在极度关注重视价格的同时，对房型合理性房型面积朝向均提出更高的要求，普遍认为平方米套平方米套最为适宜居住用房单价在元平方米，主力总价在万元人民币上下商业用房单价在元平方米，主力总价在万元人民币上下。

近几年，海安城市建设发展已逐步正轨，除住宅建设之外，商业地产的开发已成为新的亮点，城市建设的整个发展趋势与城区的身份愈来愈吻合。

海安不仅仅要建设成为适宜人居的城市，同时还要适于交流创业和发展。

同时大量新型的服务行业需要更加良好的商业平台。

因此，商业地产的开发应是下步的开发重点。

城区居民购房选择首选区域依然是老城区内，这是由对习惯性生活的依赖所决定的，但不少居民对老城区的环境表示不满，更希望居住于景点宜人环境优雅交通和生活便利商业配套设施齐全的生活小区，购房者更加关注教育健康休闲。

消费需求分析消费者对价格的接受度有明显提高，目前消费者对价格的承受能力集中在元区间，且更集中于元左右的价格段，与当前市场价格的差距在缩小，而去年，消费者的承受能力集中在元之间。

与单价接受度相对应，海安消费者对总价的接受度也有明显提升，接受峰值从去年的万提升到今年的万，万以上总价的接受比例与去年相比也有明显增加。

六商业用房市场分析商业用房市场现状海安房地产市场上的商铺开发力度不够，海安商铺市场直没有火起来，投资商铺屈指可数，海安目前仅有的几个大型商铺仅人民路几家连锁性超市项目，无较具规模成气候的大型商业布局。

商铺市场走的是传统的作坊式的营业方式。

海安商铺市场不温不火，商业运作不规范等现象严重。

六新政对商业用房市场打击明显，房产投资受到空前冲击，因此开发商铺的定位很关键。

开发商应该经过缜密的调查和严格的选址，确定商业物业的最佳开发地段和准确定位，规避和降低风险，而不是转嫁风险。

开发商不应仅在销售上做文章，更应考虑到业主或商家的利益。

商铺开发的关键是要实现投资价值的最大化，实现开发商投资者和经营者多赢的局面。

二商业用房需求及发展“以人为本，定位准确，功能合理，保本获利，和谐发展”是世纪对城市商业区的呼唤，也是今后对城市商业区开发建设的要求。

随着海安县城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件的基本完善，居民不在是以前的“乐不思蜀”，而是将眼光转移到了投资类或置业投资类房地产产品上。

钱存银行不甘心，用于炒股太操心，投资短期房产瞎操心，所以对以前“望尘莫及”的商业类产品产生了兴趣，同时随着居民投资理性的不断加强，对商业产品的功能品质科技含量性价比含金量也提出了越来越高的要求。

根据海安城市经济社会的发展，以及商业区今后的发展趋势预测，这类“精品商业”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为居民今后投资商铺的重要选择条件。

主要表现为精品商业趋向细分化在商业市场日趋活跃，投资方式多元化的今天，个商业楼盘吸引投资者的前提应该是其与众不同的个性和保值增值的有效性，换句话说，商业地产的细分是今后商业地产市场的发展趋势。

对以往商业地产注重区位地理位置交通便捷程度商业氛围的同时，对商业地产从业人员的专业化程度要求也越来越高。

市场对规划设计功能分区营销管理施工质量的敏感度越来越高。

商业地产进入品牌角逐时代随着海安商业地产市场的不断发育和竞争的日趋激烈，商业地产市场“品牌效应”的出现势在必行。

在商业地产买方市场的今天，职业或投资者对于商业地产地关注将越来越具体全面，不仅要求保值增值配套齐全购物环境良好，还要考虑文化品位今后转让交易余地以及升值潜力等，这些都是促成品牌商业地产出现的客观环境。

同时开发商也会逐渐认识品牌在商业地产开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质规模化分区明细化商业地产这诱人市场。

目前在海安商业地产市场上，许多购房者不但注重价格，还把咨询的重点转移到开发商的实力信誉知名度以及品牌上，可见商业地产投资者越来越理性，要求也越来越高。

商业产品投资逐步成为居民的消费热点和投资手段海安是苏中地区的交通要道，但旅游业欠发达，发展物流会展国际商贸业直是海安经济发展的重点之。

由于近几年长江三角洲的腾起，海安受到区域经济辐射，经济飞速发展，城市化进程不断加快，特别是公路铁路交通的进步改善和完善，为海安城市经济发展带来前所未有的机遇。

城镇居民收入水平在逐步的提高，随着居民耐用消费品逐渐饱和的前提下，“铺养三代”的商业投资理念又被重新提起，投资商业地产将逐步成为居民消费热点和投资手段。

目前海安居民除置业投资外，有的投资者是用于投资保值增值或出租，这与海安居民近几年生活水平很快提高不无关系。

市场需要具有高品质大影响力的大型购物中心从对海安市场的商业容量上的评价来看，超过半数的商家认为海安的商业数量不少，但比较零散，缺乏有影响力的商场和购物中心，其余各有的商家选择“数量不多，有些饱和”与“差不多，可以满足”，但有的商家选择“太少了，仍不能满足”。

从以上就可以看出，海安商业容量面临的不是量的问题，而是质的飞跃。

海安的商业市场发展已有相当长的段时间，基础可算扎实，但海安的商业项目的结构还未转变，现今，不应再盲目地增加零散商业面积。

而应该有针对性地集中资源兴建真正对提高海安商业形象起到重要影响的商业项目。

众多品牌商家认为海安的商业项目中缺乏有影响力的商业与购物中心，这对海安打造新的高品质有影响力的商业项目提高了更高要求。

市场需要特色而又丰富的商业业态从商家们对海安商业业态和特色的看法中，我们可以了解到的商业认为海安商业业态还不够丰富，缺乏商业特色，另有的商家选择了业态贫乏的选项。

品牌商家们已经认识到现阶段海安商业业态上寸在明显的不足，有待于将来在业态丰富上业态特色上多花心思，让消费者有更多的选择空间。

但业态的不够丰富，也从另个侧面反映了品牌商家们看好海安商业业态的提升空间与发展方向。

对于他们来说，不够丰富的业态，正好对他们拓展海安市场提供了良好的契机。

三当前海安商业地产市场面临的矛盾和问题目前，海安商业地产市场在发展过程中面临着些深层次的矛盾，结构性阶段性规模性供给过剩的现象突出，市场有效需求不足，主要表现在以下三个方面商业用房空置率继续上升，消化空置房压力加大。

现在海安商业用房主要集中在开发区和周边乡镇，据有关资料统计，海安房地产开发投资逆市而上，尤其是商业开发面积迅猛增量，同期在售商业面积已超过万平方米，待建项目还有万平方米，些单差独建建设标准低施工质量差地段位置不佳功能设计不合理的商业用房空置率还将进步增加。

受海安城市级差消费观念等因素影响，海安房产投资群体及自营式商铺购买业主数量相对有限，“肉搏式”市场竞争将打响客源争夺第战。

同时海安商业房地产市场还有待于进步规范，市场消费需求的良性循环还要有个较长的形成过程。

商场发育整体水平偏低。

金海岸火车站商业广场开发建设也面临市场供大于求的矛盾。

结构性供给过剩与市场有效需求不足的矛盾十分突出。

尽管海安市场前景良好，居民消费能力进步提升，但由此导致本项目的开发有定的市场风险。

七海安楼市调查本节主要内容有在售楼盘扫描潜在对手进入可能扫描竞争供应量分析竞争对手的产品分析房型规划土地价值综合配套竞争对手的市场定位趋向区域目标对象群时间点竞争对手营销情报收集广告价格活动。

海安名品街楼书效果图基本资料总建筑面积平方米营业用房宗营业用房主力房型平方米套居住用房套居住用房主力房型平方米套居住用房销售均价元平方米商铺价格层元平方米二层元平方米三层元平方米交付时间开发商诚烽房地产有限公司建筑设计上海都市设计院项目地点江海路中坝路口名街热线车站建设项目可行性报告可行性研究报告可行性报告项目可行性分析报告在线分享平台文库巴巴文档下载网站目录总论项目建设背景二项目概况三可行性研究报告研究范围四研究结论及建议五主要经济技术指标二海安宏观市场分析自然状况二三大产业分析三主力产业分析三投资环境四城市规划前景五房地产市场现状全国房地产市场现状二海安县房地产市场现状六商业用房市场分析商业用房市场现状二商业用房需求及发展三当前海安商业地产市场面临的矛盾和问题七海安楼市调查八海安商业现状县城商业中心二专业性市场九项目总体概况十项目分析项目优势二项目劣势三威胁分析四机会分析五综合评价六本项目成功运作所需注意的焦点问题十项目市场定位项目定位二发展思路十二营销推广策略项目价值点分析二推盘节奏三推盘原则四推盘步骤五产品搭配六销售策略七定价策略十三项目开发建设建议总体规划理念国家城镇开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已经办理完毕，建设资金目前正常，现场施工有条不紊。

针对国家对房地产行业的宏观调控政策房地产投资群体对商品用房投资方向的转变海安县所处地理位