调控政策之后开发周期的延搁，房价仍将不断走高，概况应山城区地理条件优越，硬件设施完善，是广水市的经济文体卫生科教中心。

应山城区房地产开发较早，拥有数量众多的楼盘，品质较高，价格也相对其他区域较贵些。

目前区域内房地产在售楼盘余家，月平均价格为元平方米。

区域内元平米左右的楼盘包括名门雅居水岸星城鑫世纪花园等，区域内户型多以中大户型为主，精致小户型在区域内尚未形成气候。

项目周边主要楼盘调研分析周边项目主要通过低密度低容积率等优势特征来突出自身的宜居性，而在产品自身层面上并未有较大突破。

各项目的销售价格也在不同阶段有着较大的涨幅，户型比例上都以中大户型的两居至四居为主，说明大多数楼盘购买对象多是以家庭为单位的，小户型产品相对稀缺。

而随着区域价值的提升和房地产市场的逐步成熟，高品质高舒适度的中小户型也开始逐渐受到区域目标客户的追捧。

住宅小区住宅项目市场定位项目分析地理位置优越，区域升值潜力巨大。

紧邻多条公交线路，交通便利区域周边有较为成熟的教育体系，社会配套设施比较完善本案周边未来几年内将形成成熟的商业办公娱乐等配套。

本案价格预期较高，对前期上市推广不利本案地处周边城市环境仍需改善。

结合整体城市规划，城市化进程逐渐加快政府相关配套规划，预示区域巨大升值潜力区域目标购房群体多为喜爱小户型的中青年，这与当前国家提倡小户型商品房开发的政策吻合。

同区域内，存在价格品质相差不大的其他产品政府系列房地产调控政策对房地产业发展和项目操作的限制。

目标客户定位方面，广水市经济发展迅猛，风机产业经济带动了大批产业人群收入的提高，他们经济实力较强，对于老城区有较强的城市感情，高品质的住宅产品会比较符合他们的需求。

另方面，广水市“十五规划”中明确提出“加快城镇化进程，提升中心城区的辐射带动力和城市建设水平，有序扩张中心城区规模。

打造城市建设新形象，完善中心城区功能，提升城市建设品位。

”因此根据广水市整体的变迁过程，该项目的客户群主要是本地中青年居民以其他城市移民。

项目产品定位产品定位为具有人文特色的充满活力的中高档公寓产品。

第四章项目选址和建设条件项目选址本项目位于广水市应山城区永阳大道中心地带曹塘角社区内原东方汽修厂，宗地编号为号。

建设条件位置优越该区所处地理位置优越，周边商业住宿医疗学校配套设施完善，拥有得天独厚的区域优势。

建设场区“七通”条件具备项目所在地块完成了该宗地的前期开发七通工作，能满足项目投入使用后的有关要求。

具体标准为道路按规划要求实现出让宗地红线外周边市政道路。

给水由永阳大道接入，給水主干线直径为，支线直径为。

雨水由永阳大道排出，雨水主干线直径为，支线直径为。

污水由永阳大道排出，污水主干线直径为，支线直径为。

通讯及电力在永阳大道接入。

住宅小区商业及文化教育配套设施齐全项目所处的应山城区是广水市的文化教育卫生经济中心，高素质劳动力资源十分丰富。

另外，区域内人流量大，为商业房产开发提供了可能。

项目周边有成熟的教育体系，以及医疗卫生体系。

未来发展空间巨大。

土地征用情况该建设项目总共占地面积平方米，已拥有国有土地使用证，希望通过本项目进行旧城区改造开发能够彻底改变这里的居住生活环境。

第五章项目建设规模及功能标准建筑面积和内容本项目总建设用地面积平方米，总建筑面积平方米，其中地上商铺建筑面积平方米，三层住宅建筑面积平方米，九层地下建筑面积平方米。

容积率建筑密度绿地率建筑控制高度米，部分居住及公建建筑高度可控制在米内建筑退让距离退让规划用地边界最小距离为不小于米。

功能设施标准建筑使用功能本项目建筑使用功能为商业住宅及配套。

设施标准住宅装饰及设施标准商业用房提供精装修标准，即厅过道的墙顶抹灰，刷白，地面贴瓷砖卫生间的地面墙面米高贴瓷砖顶棚吊石膏顶，并安装坐便器和面盆设置照明给水污水排放燃气采暖等系统，并预埋电话有线电视宽带网络系统管线。

商品房部分设施标准为可供菜单式选择的精装修方案，而且方案设计融入了最的时尚元素厨卫洁具均是进口品牌产品大部分明厨明卫，室内错层的格局让空间更加立体化简洁时尚的外立面，在区域内独树帜，与众不同室内所见，均是品牌产品智能安防和门禁系统，高科技保证安全和人性化小时电梯小时直接入户小区局域网卫星电视监控系统将让住户更放心。

小区配套设施小区配套设施包括商业，日后将统运营招租，确保小区配套可满足社区采购以及外部购买需求。

住宅户型规划有效使用平米以下的居至小三居，占比平米以上的中大户型，占比。

工程项目览表依据初步规划方案，主要工程项目见下表。

表主要工程量览表序号项目名称说明土建工程建筑面积高层住宅建筑面积地下停车库建筑面积商铺建筑面积给排水工程水泵机房普通消防系统住宅区变配电工程强电配电室照明工程小区照明通讯工程普通电话配线端子接单元口火灾报警及安全监视公共场所火灾报警，可视防盗门通风工程地下停车库通风闭路电视有线电视机房室外工程室外文化广场第六章建设方案建设场地环境地形地貌整个场地成不规则矩形状，场地规整地势平坦。

气象广水市属北亚热带大陆性季风气候。

冷暖适中，冬干夏雨，雨热同季，四季分明。

年平均气温在之间，北部为，中部为，南部为，南北温差。

年中，最冷月为月，月平均气温最热多在月，月平均气温。

极端最低气温出现在年月日，为极端最高气温出现在年月日，为。

平均无霜期在至天之间，年平均降水量在至毫米之间。

极端降水最多年出现在年，年降水量毫米，最少年出现在年，年降水量毫米。

年日照时数为小时，最多年份在年，为小时，最少年份在年，为小时。

花山水库库区年平均气温，日平均气温以下，年均天，日平均气温以上，年均为天，年降水毫米，太阳总辐射量千卡以上，年均无霜期天。

地质勘察成果表明，场地岩土上部土层为人工填土，冲残积物，基底岩石为灰广色灰绿色太古界大别山群飞虎山组片麻岩，岩土层的构成及特征自上而下描述如下第层素填土广色灰广色。

平整场地时填土，土质不均匀。

局部地段缺失该层，分布极不均匀。

主以粉质粘土和风化片麻岩屑回填，夹少量块石。

般厚度为，平均厚度，其层底标高。

粘性土呈可塑状态，回填年限年以内，稍密，无工程实际意义。

第二层粉质粘土灰色灰广色，土质不均匀，局部地段缺失该层，分布极不均匀。

偶夹粉土。

可塑状态，无摇振反应，干强度韧性高，切面光滑。

般厚度为，平均厚度，其层底标高。

中压缩性土。

第四层残积土灰广色，灰褐色，土质均匀，分布不均匀。

平整场地时，场地内局部地段出露地表。

片麻岩风化残积物，已风化成砂土状，手捏易碎。

中密状态，无摇振反应，干强度，韧性高，切面粗糙。

般厚度为，平均厚度，其层底标高。

中压缩性土。

第五层强风化片麻岩灰广色灰褐色灰绿色，土质均匀，分布均匀。

勘察场地内该层层面埋深自西向东逐渐加深。

片麻状结构，块状构造，岩体破碎，较软岩石，岩体基本质量等级级。

无洞穴和临空面存在，无软弱夹第章总论项目建设背景随着广水市经济建设速度的加快，应山城区作为广水市政治文化和经济的中心，发展的速度明显快于其他地方。

房地产行业作为经济建设的龙头，在经济发展中起到了举足轻重的作用。

而随着国民生活水平的提高，民众对于居住品质的要求也在日益增高。

如何满足广大群众对于居住品质的迫切要求，不仅是政府部门长期以来的重要课题，并且也是房地产企业的社会责任之。

年月，广水市房地产开发投资金额总计亿元，与上年同期相比增长，环比增长了。

巨大的居住与投资需求带动了房地产行业的快速发展，同时也为广水市现代大型都市化城市建设做出了贡献。

根据广水市房管局提供的数字表明房地产投资仍高速增长，到年月房地产投资同比达到了。

房屋销售总体需求依然强劲，可以预见，房地产价格稳中有升的态势不会改变。

本项目用地地处应山街道办事处曹塘角社区原东方汽修厂，位于广水市城市规划中的核心地带。

该宗地共平方米，本公司年月日与广水市国土资源局签订了土地出让合同，取得了土地使用权。

由于此地段建设缺乏总体规划，老旧危房屋多，居住条件恶劣，环境脏乱差，与周边现代化的市容市貌和其他住宅环境极不相宜。

为了拓展发展空间，彻底改变该地段老旧差的面貌，本项目本着建设高品质住宅，营造商业氛围的理念，努力将该项目建设成为永阳大道的房地产旗帜，营造出与整个应山城区发展相融合人文舒适而充满活力的社区居住环境。

项目概况项目名称广水市东方名居建设项目。

建设地点项目位于广水市应山城区永阳大道，宗地编号为建设单位湖北广水众鑫房地产开发有限公司企业法人徐建文企业性质有限责任公司。

经营范围房地产开发商品房销售物业管理小区园林绿化土石方工程施工城市道路及人行道市政工程配套施工建筑材料销售。

工程概况本项目拟建栋十二层的商住楼，占地面积平方米，总建筑面积平方米，其中地下室平方米商铺三层建筑平方米住宅九层五十四套，建筑面积共平方米容积率，项目总投资万元。

建设工程计划于年月份开工，年月入住。

资金来源公司自筹万元，通过银行贷款万元。

可行性研究报告编制单位单位名称东风设计研究院有限公司工程咨询资格证书资格等级甲级证书编号工咨甲发证机关国家发展改革委员会可行性研究报告编制依据项目投资方案国家及湖北省颁米，同比增长商业营业用房竣工面积为万平方米，同比增长其他用房竣工万平方米，同比增长。

年商品房实际登记销售面积万平方米，同比下降。

其中住宅销售面积万平方米，同比下降。

其中，实际登记预售面