的设计施工监理等程序，严把质量关，使项目尽快发挥应有作用。主要技术经济指标详见技经专业第章文件。效益指标计算表序号项目单位数量备注总投资万元资金筹措万元自筹万元银行贷款万元正常年收入万元从第年起营业税及附加万元年总成本费用万元所得税万元税后年利润总额万元投资利润率借款偿还期年年投资回收期年含年建设期财务内部收益率财务净现值万元第二章项目背景及建设的必要性项目背景洛宁县基本建设的目标与规划根据洛宁县未来发展十二五计划，今后五年是洛宁县城市建设的关键时期，洛宁县城市建设未来五年以建设个万人口中等城市为目标。政府工作要以三个代表重要思想为指导，认真贯彻落实党的十六大和十六届三中全会精神，树立科学的发展观，坚持五个统筹围绕全面建设小康社会，大力实施特色产业兴县，旅游强县战略和科教兴洛可持续发展战略，深化各项改革，积极发展开发型经济和非公有制经济，推进工业化城镇化和农业现代化，做好就业和社会保障工作，建立服务型政府，发展各项社会事业，保持社会大局稳定，不断提高人民生活水平，促进经济社会全面协调可持续发展。要坚持特色产业强县旅游强县战略，扩大消费需求，努力繁荣第三产业，要全面推进基础设施建设，加快洛宁县城区改造开发，争创国家生态环境模范城。凭借雄厚的旅游资源及深厚的文化底蕴，发挥区位优势和交通优势特色产业优势，加强流通领域建设，强化城市职能，带动经济全面发展。建立和完善社会主义市场经济体制，加大改革开放力度，抓住机遇，加快第三产业发展步伐，调整和优化产业结构，把洛宁县城建设成为宜居宜业的现代化园林城市。项目建设的必要性按照上述项目背景论述分析，本项目建设的必要性如下符合洛宁县关于加快城市建设全面推进基础设施建设，快速推进城乡体化的发展思路，龙泰假日酒店项目对永宁大道沿线城市形象的提升，服务洛宁县打造生态文化旅游名县，繁荣周边经济，是非常必要的。为实施洛宁县城乡经济可持续发展战略而进行。龙泰假日酒店项目在设计时充分地考虑了自身的可持续发展，整个项目进行了详细的规划和建筑设计，其设计理念是先进的，最大限度地开发了土地的利用率，对环境的影响降到了最低，对提高人民生活质量，全面建设小康社会具有重要意义。符合洛宁县打造宜居宜业示范县及未来五年建成万人中等城市的规划目标。综上所述，龙泰假日酒店项目工程，对全面提高区域内商住环境，促进区域经济发展，推动洛宁县经济可持续发展战略，繁荣经济，实现洛宁由中国生态旅游大县向经济强县的转化发展目标是十分迫切和非常必要的。第三章建设条件地理位臵概况社会概况洛宁县地处豫西山区，洛河中上游，距省会郑州公里，省辖市洛阳公里。东西长公里，南北宽公里，总面积平方公里。境内山塬川地形地貌皆备，大体为七山二塬分川。现辖个乡镇个行政村万人，是典型的山区农业县，也是国家扶贫开发工作重点县。洛宁古称崤地，是中国古代沟通东洛阳西西安两京的官道，地理位臵十分重要。在北魏太和十年公元年设崤县，唐武德元年公元年改称永宁，民国二年公元年更名洛宁至今。区域经济洛宁山水秀美，自然景观和人文景观众多。年开发了神灵寨风景区，先后晋升国家森林公园和国家地质公园洛宁淡竹栽植有多年历史，素有绿竹之乡的美誉，全县现有竹林面积万余亩，围绕绿竹资源开发了绿竹风情旅游，已举办两届绿竹风情节。此外，还有库容亿立方米的国家中型水库故县水库河南省最大的野外狩猎场楼梯山狩猎场原始森林全宝山等自然景观，发展旅游潜力巨大。洛宁县委县政府认真贯彻落实科学发展观，因地制宜，依托资源优势，突出招商引资民营经济新农村建设基础设施和旅游开发，全面发展各项社会事业，县域经济呈现快速发展的良好势头。年全年生产总值达到亿元，同比增长，财政收入亿元，增长，其中地方财政般预算收入亿元，增长般预算支出亿元，增长，财政保障能力显著增强。全社会固定资产投资亿元，增长，其中城镇固定资产投资亿元，增长社会消费品零售总额亿元，增长城镇居民人均可支配收入元农民人均纯收入元，分别增长和。自然条件洛宁县气候属暖温带大陆性季风气候，四季分明，季风转换明显，常年主导风向为东北风和西北风，最低海拔为米，年平均气温，日照小时，年平均无霜期天，年降水量毫米。适宜多种农作物生长。费其他运营费用总成本费用所得税计算基数所得税年收入年总成本费用利税总额税后利润企业发展基金职工奖励及福利基金应付利润未分配利润贷款偿还计划项目计划向银行贷款万元，建设期第年借款万元，第二年借款万元，贷款利息按银行三五年贷款利率执行，还款期五年。还款付息计划表单位万元借款还本付息表序号项目建设期运营期年年年年年年年年初累计借款还本付息额本期借款本期利息本期还本借款偿还资金来源年收入年总成本费用所得税备注贷款总额万元，并在年中均匀发放，贷款年利率。按照等额还本付息年还清由以上贷款偿还计划可以看出本项目有足够的资金偿还贷款。项目投资财务现金流量表序号项目名称建设期运营期第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年现金流入营业收入回收固定资产余值回收流动资产现金流出建设投资流动资金税金及附加经营成本税前净现金流量税前累计净现金流量所得税税后净现金流量税后累计净现金流量折现系数税前折现净现金流量税前折现累计净现金流量财务净现值投资回收期静态项目财务内部收益率由以上现金流量分析可知当折现系数为社会基准折现率时，项目的财务净现值为万元投资回收期静态年含两年建设期，项目全部投资的财务内部收益率，大于社会基准折现率，从财务角度分析项目可行。盈亏平衡分析按项目经营期第年的数据，以经营能力利用率表示的盈亏平衡点为经营能力利用率年总固定成本年运营收入年总可变成本年营业税金及附加盈亏平衡分析以项目生产能力利用率表示盈亏平衡点总收益总成本年总运营收入年总固定费用年可变成本营业税金及附加计算表明，项目正常生产年份的经营能力利用率达，可实现盈亏平衡。风险性分析市场风险可能出现的市场风险客源市场受消费心理和消费欲望等影响，任何个因素的改变都可能影响到客源数量和结构的变化，从而影响到酒店业的发展。这些影响因素中，消费者收入变化所带来的风险是全行业共同面临的风险，属系统风险。市场风险的应对措施系统风险属于全行业共同面临的风险，市场竞争十分激烈，同质产品可能会分流相当部分客源。为尽量避免市场风险的出现，应着力加快项目建设进度，加大宣传促销力度，提高市场竞争力和占有率，促使客源稳步增长，并不断研究市场变化，根据旅游者的消费要求推陈出新，调整和优化产品结构，实施精品名牌战略，形成唯我独有，经久不衰的特色饮食文化，从而降低市场风险。生态维护及项目建设风险本项目生态系统完整，自然景观优美。生态环境保护风险项目建设会造成区域内局部地表变化建筑风格设计不当会产生与自然环境不协调建筑垃圾处理不当会产生生态环境污染等问题，都应引起项目建设单位高度重视，并按各项环保控制措施贯彻落实，严格实行谁开发谁保护谁建设谁负责的制度，坚决避免建设性破坏和破坏性建设现象发生。建设过程中的风险项目投资较大，建设内容多，周期短，环保要求高，技术设计涉及多个专业和不同技术标准，牵涉多个行业部门和单位。因此，要成立项目开发建设领导小组，选调相关技术管理人员成立筹建办公室，严格实行工程招标投标制和工程监理制，推行现代科学工程建设管理，加大配套资金落实力度和各项建设协调管理力度，确保工程进度和工程质量。环保和建设风险的应对措施针对环境保护和生态系统建设中可能出现的各种风险，只要项目建设单位严格按项目建设设计规划要求进行，同时按本报告中所提出的各种环保措施来操作，完全可以避免出现上述风险建设过程中的技术风险和成本控制风险只要建立和健全领导机构组织体制和各项规章制度，引入现代工程管理技术，加强系统管理，也是完全可以避免的。政策风险国家宏观政策以及地方政府有关规定对本项目的影响较大，主要集中在影响资金来源从目前社会经济发展的环境来看，酒店业已经成为势在必行的产业，无论从消费需求，还是国家旅游开发政策与消费导向，酒店业发展都具备了宏观政策条件，未来定阶段内，国家政策对旅游酒店开发投资的影响主要是积极层面的。影响居民收入与消费方式从目前国家政策来看，进步提高居民的收入水平，提倡积极而健康的消费，是国家的既定方针。从经济发展阶段看，发展水平越高的阶段，对酒店产品的需求也越丰富，这些都将对本项目开发产生积极的影响。经营管理风险项目实施后要时刻注意分析客源市场的需求变化趋势，按客源的结构性变化和功能转型及时改造产品组合，创新服务。只有项目运营的经营管理水平不断提高，项目的社会生态和经济效益才能充分发挥，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。经过对洛阳酒店业的综合调查及对国家政策的研究和社会发展的预测，本项目属高级餐饮娱乐住宿，由于位臵位于洛宁县，在星级综合酒店方面几乎没有竞争对手，因此本项目抗风险能力还是比较强的。根据现金流量表分析，本项目有较强的抗风险能力，但仍建议建设单位在项目建设过程中严格控制造价，如果将造价降低，项目抗风险能力更强。并且在本项目运营过程中，结合本项目的特点，实施合理的营销策略，控制成本，保证该项目具有更好的收益。第十章社会效益评价就业效果分析本项目的实施有利于提高社会就业率。本项目建设过程中，将会动用大量的人力物力。有利于提高就业率，提高人民的生活水平。项目建成后，可解决部分人员的就业问题。整体上说，本项目的建成将有效地提高社会就业率。对区域资源配臵的影响龙泰假日酒店项目地处洛宁县城的重要地段，土地资源非常宝贵。项目设计为高级酒店，临城市道路三层以下设臵商业娱乐服务设施，在允许的范围内，尽量提高容积率，对土地资源作到了最大限度地利用。本项目的建成将有效地提高区域土地资源的价值。在有效的土地资源上建设更多更有价值的项目，对土地资源进行了更合理地配臵。对环境保护和生态平衡的保护本项目的实施对环境保护具有重要意义。项目建成后，将使用统的市政设施，对废水垃圾进行管理，对废气进行控制。所有污染物须经处理达标才能排入市政管网，有效地控制了各种污染物对于周边环境的污染。龙泰假日酒店项目在设计时充分考虑到环境的绿化与美化，楼宇之间空地铺设草皮种植四季花木设臵连廊