行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是客观公正。

我国湖南省及长沙市目前国民经济水平，现代物流产业发展现状及前景为依据，借鉴国外物流行业发展经验，明确项目建成以后的管理模式运营模式。

项目建设以物流需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。

项目建设积极采用国际国内先进技术和设备，采购工作实行招标采购及比质比价采购。

消防环保安全设施建设符合国家和地方法规。

其它规定及客户要求。

主要经济技术指标项目建设主要经济技术指标见表。

表期工程主要经济技术指标序号项目单位指标备注占地面积亩面积平方米仓储平方米办公用房平方米集装箱堆场平方米货运吞吐量万吨宏观物流产值亿元项目总投资万元固定资产投资万元建设期利息万元，土地款万元流动资金万元建设工期月年平均收入额万元正常年年净利润万元正常年投资回收期年所得税前年所得税后年含建设期年平均投资利润率平均投资利税率固定资产投资银行贷款偿还期年全部投资内部收益率所得税前所得税后财务净现值万元所得税前所得税后密度容积率绿地率可行性研究结论湖南国际物流园的建设，符合国家和省市有关促进现代物流产业发展的政策符合产业发展方向和要求二湖南国际物流园项目建设用地符合长沙经济技术开发区对该宗地的要求三湖南国际物流园总体规划占地亩，总投资亿元。

项目第期工程总投资万元，总面积万平方米，其中仓储面积万平方米，综合办公大楼万平方米，集装箱堆场面积万平方米，固定资产投资万元，建设工期年。

项目第期工程实施期内年，含年建设期实现营业收入万元，实现利润万元，上缴税收万元，安排就业人，项目具有良好的经济效益。

四该项目建设在长沙经济技术开发区内，背靠曙光电子长丰猎豹汽车三重工华天铝业等开发区大型加工制造业，联系物流中心长沙市水运码头铁路编组站黄花国际机场等物流结点，辐射长株潭地区，物流资源丰富，市场潜力巨大。

五项目建成后，园区建三大平台物流设施平台物流信息平台和物流政策平台，具备大基本功能海关功能物流基地功能金融结算功能物流信息港功能教学科研培训功能。

提供多式联运报关报检货运代理信息交易金融结算仓储中转流通加工品牌展示等物流服务。

整合湖南及周边省份的物流资源，带动和提升相关产业及湖南工商企业的发展与竞争力，推动湖南工业化进程。

综上所述，湖南国际物流园项目建设各方面的条件都已具备，项目实施后具有较好的经济和社会效益，诚请省市开发区和各职能部门以及银行大力支持，使该项目早日建设，发挥效益。

第二章项目建设的背景及必要性加入对我国现代物流产业发展提出了新的要求加入世贸组织，对我国物流业来说，既蕴含着难得的发展机遇，也面临着严峻的挑战。

我国对有关物流以及物流相关方面做出了郑重的承诺，在包装服务通信服务速递服务分销服务运输服务中，除佣金代理服务批发服务零售服务和特许经营有少量限制以外，这些领域的主要部分以及海运服务集装箱堆场服务内水运输航空运输服务铁路运输服务货物运输代理服务等将全面对外开放。

因此，这些领域也将在未来的三年之内面临外资大规模进入带来的巨大冲击。

目前，湖南省正积极探索有利于支持工商企业参与国际竞争的现代物流服务系统，通过对现有物流基础设施进行更新改造和扩建，加快技术进步，以便尽快满足加入对我国，特别是湖南省现代物流业提出的新的要求。

通过物流园的建设，将各物流企业港口航空等服务机构和生产单位进行有序的整合，降低生产单位和物流企业的运营成本，使这些企业在未来的竞争中能够处于比较有利的地位。

二现代物流产业在我国刚开始起步，但市场前景广阔随着经济全球化和信息技术的迅速发展，被普遍认为在降低物质消耗提高劳动生产效率以外的第三利润源的现代物流业，已经成为我国新的经济增长点。

据中国物流年鉴年，我国国有及国有控股工业企业流动资金占用达到亿元人民币，而资金周转速度年平均为次，国有商业企业也只有次。

而日本制造业的年周转速度为至次，流通业为次至次。

跨国连锁集团沃尔玛麦德隆家乐福的年周转次数为至次。

这说明，我国工商企业目前依然是为库存而采购，而不是按订单采购，生产需要的原材料半成品外购环境，控制交通对环境的影响在满足园区近期交通需求的前提下，为园区发展保有较大的交通预留。

本项目为米的方格网式路网结构，各街区交通便捷畅通，外围形成环状交通和部分停车位，同时为业主的车行系统深入各个单元，在加工集散区提供集中静态交通设施，为车流和物流的转换提供足够的空间，而各单元分散的停车位又为部分停车提供了可能。

景观规划二轴二区中心区形成十字景观轴，行政办公区的集中绿地和东北的城市绿地本案明显特征是简洁的交通流线基础上形成整体的城市空间和轴线，提供高效的交通和令人愉快的景观环境。

本案建立了个以创造空间为基础的街区结构方面，物与路网系统平行，开放空间沿道路布置另方面，突出了相对围合的丰富的内部庭院空间。

宽阔的林荫道栽种的花草树木使布局严谨的规划平面变得柔和，从而使新建的物流园区象是镶嵌在绿色的框架中般。

沿次干道均为重要景观轴线，两边均有绿化带蔓延，并在南北向主轴线形成景观节点，强调场所的可识别性和区域的内聚力。

各单元院落空间在整齐的格网布局下谨慎介入，形成系列富于变化的城市空间和沿街景观。

办公区大面积开放空间为下步设计留有余地，并将成为最富情趣和生活化的场所。

结构本项目区域内物按地震烈度级设计。

综合服务大楼采用混凝土结构。

仓库采用钢架结构。

集装箱堆场采用混凝土铺设路面。

供电系统设计依据及范围供电设计严格按照民用设计规范物防雷设计规范供配电系统设计规范等进行设计。

供电方案本工程用电电源由开发区供电所统考虑，在物流园区范围内新建变电所，用电设备总容量约为其中消防应急负荷。

按规范规定，本工程除消防用电为类负荷外，其余用户二类用电负荷。

照明配电电源引自本园区变电站，正常照明采用密集型母线槽供电，事故照明采用双电源回路自动切换。

防雷部分按三类防雷物设置，利用土建基础做接地装置。

计算机系统接地单独设置接地采用系统，接地电阻小于欧姆。

通讯电视网络系统本工程通讯电视与网络系统采用综合布线，系统接入电视网，每门栋分接箱装于底层，每户装个插座，穿管线在土建施工时埋设，安装由电信及有线电视部门负责。

给排水设施研究依据给排水设计依据给水排水设计规范室外给水设计规范室外排水设计规范生活饮用水质标准污水排入城市下水道水质标准进行设计。

给水方案物流园及住宅生活用水使用供水公司自来水，室外消防用水由室外消防栓直接供给，目前生活及消防用水均已进入该地边缘，只需联接即可。

进水管道为，远期规划供水能力约日。

排水方案结合地形特征和道路建设铺设排水管道，采用雨污水分流排放。

室内污水经过化粪池处理后，用管道排至市政污水管道。

室外采用污水雨水分流制排系统，所有雨水污水均集中排入市政下水道，由市政污水处理系统统处理。

消防本项目消防投资万元。

确保消防设施符合消防要求。

根据国家设计防火规范修订本的规定，本项目储存物品的火灾危险性为丙类，库房为二级耐火等级的单层，根据要求设室内外消防给水系统，并配有急救消防设施。

消防给水系统在库区内设消防储水池及泵房座，可利用原有的消防储水池及泵房，设置智能型变频稳压消防给水机组。

在配送中心外设室外消防给水管线，埋地设，呈环状布置，管线上设置室外地上式消防栓。

在库房内各防火单元均设置室内消火栓，每个消火栓处设有火灾报警按钮，信号送至库区消防控制中心。

高架库房内易燃区根据情况设置自动喷水灭火给水系统。

急救消防设施配送中心库房内各防火单元内均配置手提式干粉灭火器，并在变配电室等处配置手提式二氧化碳灭火器以及时扑灭初起火灾。

消防水量室外消火栓用水量室内消火栓用水量自动喷水灭火用水量本工程消防总用水量通风空调根据采暖通风与空气调节设计规范及国家和地区的有关规定，设置适当的采暖通风空调及防排烟设施。

为库房内能达到劳保要求，封闭库房需设置通风装置。

机房及出入库管理办公用房等些要求比较高的房间需设置相应的空调系统，所有库房不设供暖空调系统，要求高的房间可以根据房间的位置及面积设置普通的空调器或小型柜式空调机组。

广播系统物流园内设置套广播系统，平时用作播放音乐通知等，紧急时用于指挥系统。

节能措施库房内无采暖情况下采取节能设计，增加采光面积或采用屋面采光板可节约照明能源。

卫生器具采用节水型器具。

尽量采用循环水，使生产水得到重复利用。

选用低损耗高效变压器，合理选择变压器电容，使变压器在经济方式下运行。

选用节能型电容光源和灯具，合理进行无功补偿，减少无功损耗。

第八章环境保护与安全卫生环境保护污染及治理在项目建设中将严格遵守国家计委国家环境保护委员会颁发的建设项目环境保护设计规定，确保本项目建成后对环境不造成污染，实现卫生达标。

因本项目是成件商品的储存配送，主要是对商品进行包装分包装，产生的包装材料弃物可回收利用，不会造成像污水废气烟尘和噪音等污染，因此不再做出具体规定。

环境绿化平面布置充分利用现有的空地进行绿化，种植花草树木草坪绿篱。

提高绿化面积，可作为净化空气调节气温改善劳动条件保护和美化环境的重要措施，从而可减少场内车辆及场外道路灰尘对库区环境的污染，使库区绿化率达到以上，绿化效果达到春有花开夏有遮阴秋有果实冬有常青的标准。

安全卫生根据劳动部关于生产性建设工程项目职业安全监察的暂行规定，确保本项目投产后生产工人在工作岗位上安全和健康不受伤害。

因本项目无岗位有害物质存在，故本报告只考虑安全防护设施。

仓库内劳动安全防护重点是防火防盗防物品从高架上脱落砸伤等。

库外劳动安全防护以商品运输中的交通安全为重点。

职业安全卫生设计中采取的主要防范措施本项目按照国家规定的仓储建设项目安全卫生标准及有关规范进行设计，分析各种危害因素，选用可靠安全的设备。

库房内安装通风设施，把温度湿度控制在合理的范围内。

库房内地面采用无积水设计，防止地滑。

建立和完善交通安全电脑网络安全入驻企业安全等措施，落实警卫值班制度。

第九章项目组织及运营湖南国际物流园开发建设与经营管理的总体目标是积极采用先进的物流管理技术和设备，加快建立多层次多元化符合市场经济规律，与国际通行规则接轨，物畅其流快捷准时经济合理用户满意的社会化综合化现代化和国际化的物流服务中心。

根据这目标，园区经营管理体制应该既具有本国本土特色，又充分体现现代企业管理制