四经济性损耗及其计量经济性损耗的含义因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。表现形式资产利用率下降资产年收益额减少计算方式因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量经济性贬值额重置全价有形损耗功能性损耗经济性贬值率因收益额减少而导致的经济性损耗的计量经济性贬值额年收益损失额所得税率注意问题资产原设计生产能力力预计可被利用的生产能经济性贬值率五综合成新率及其计量含义资产的现行价值资产的重置权价计量方法观察法使用年限法修复费用法预计尚可使用年限实际已使用年限预计尚可使用年限综合成新率重置成本不可修复性损耗修复费用综合成新率上不合算。技术上不可行，经济修复不可补偿性损耗合算。技术上可行，经济上修复性损耗可补偿三对重置成本法的评价从成本耗费角度评估资产价值。运用中般没有严格的前提条件。并非所有评估对象都适合采用成本法。第二节收益法收益法的基本原理收益法的理论基础效用价值论资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。二收益法的评估思路预期收益折现三收益法运用的前提条件资产的收益可用货币计量并可以预测资产所有者所承担的风险也能用货币计量被评估资产的预期收益年限可以预测二收益法的基本计算公式收益法的基本要素预期收益折现率资本化率收益的持续时间。未来收益有限期每期收益不等额每期收益等额二未来收益无限期根据未来收益是否稳定分为两种方法。稳定化收益法年金化法稳定化收益的估算方法历史收益加权平均法计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数注意方法更具客观性，但缺乏预测性。收益法要求收益额是预期收益客观收益。分段法若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。前期设后期前期现值资本化现值资本化现值的现值分段法图解,,选择前期期限的基本原则延至企业生产经营进入稳态尽可能长，但也不宜过长。增长率法三收益法中各项指标的确定预期收益额预期收益的类型税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同净现金税后利润折旧追加投资从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。税后利润净现金流利润总额税后净收益，被普遍采用预期收益的测算以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因素来确定预期收益。时间序列法适宜预期收益趋势明显的情况收益时间图使用时间序列法预测企业的净收益表评估前每年收益年份净收益万元按时间序列计算的回归方程预测年收益年份数表预测年收益年份净收益万元因素分析法确定影响资产收益具体因素成本销售收入税金等预测这些因素未来可能的变动情况估算基于因素变动的未来收益水平。二折现率与本金化率二者无本质区别内涵上略有区别折现率无风险报酬率风险报酬率本金化率折现率未来年收入的增长率若资产年收入增长率为零，则率若资产年收入增长率为零，则二者相等。确定折现率的基本方法加和法折现率无风险报酬率风险报酬率无风险报酬率的确定国债收益率风险报酬率的确定风险累加法报酬率行业风险报酬率财务风险报酬率经营风险风险报酬率系数法适用于股权被频繁交易的上市公司的评价市场平均风险报酬率资本成本加权法如果评估内涵不是净资产，而是投资总额，即长期负债和所有者权益之和，那么折现率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分•折现率长期负债占资产总额的比重长期负债利息率所得税率所有者权益占资产总额的比重投资报酬率•投资报酬率无风险收益率风险报酬率市场比较法通过参照物的市价和收益来倒求折现率。四对收益法的评价该方法最适宜资产的购建成本与其获利能力不对称的情况成本费用无法或难以计算的资产。该方法的局限性需具备定的前提条件含有较大成分的主观性。因此该方法的运用比成本法难度大。样本资产价格样本资产的收益折现率第三节市场比较法市场比较法的基本原理理论基础均衡价值论由于资产评估是个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。二评估思路三运用的前提条件充分发育活跃的资产市场。参照物及其与被估资产可比较的指标参数等资料均能搜集到。各项调整系数参照物成交价评估值二市场比较法的基本程序及有关指标寻找参照物。成交价必须真实。至少三个交易案例。与被估资产相类似大可替代，即功能相同。成交价是正常交易的结果。尽可能选择近期成交的交易案例。二调整差异时间因素区域因素参照物所在区域比被估资产好反之系数般以被评资产为，环比指数参照物成交时间的物价评估时物价指数定基系数系数功能因素功能系数法成新率因素交易情况调整三确定评估值将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。参照物的成新率被估资产的成新率调整系数调整系数三市场比较法的具体操作方法直接比较法参照物与被估资产之间仅在方面存在差异，例如成新率功能等。二类比调整法参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。交易案例的调整值参照物的成交价时间因素系数区域因素系数功能因素系数情况补正系数因素参照物因素被估对象评估值参照物成交价例商业用房，面积为平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为年月日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位参照物交易单价,成交日期区域条件比被评估资产好比被评估资产好比被评估资产好交易情况正常高于市价正常元被评估商业用房与参照物商业用房结构相似新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为和。当时房产价格月上涨率为，故参照物的时间因素调整系数为参照物的时间因素调整系数参照物因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位被评估资产单价,被评估资产总价元参照物交易单价,时间因素修正区域因素修正交易情况修正修正后的价格,元四清算问题清算价格属于非正常价格清算价格的确定方法市价折扣法清算价格公允市价折扣率模拟拍卖法意向询价法清算时间的长短况市场对该资产的需求状折扣率的确定五对市场法的评价最具客观性的评估方法，运用最广泛的方法该方法的运用需具备定的前提条件对市场成熟度的需求对被估对象的要求。第四节资产评估方法的选择资产评估方法的多样性和可选择性从理论上讲，在相对完善的市场中，对于可以在市场上公开交易的资产，如果资产的购建成本与效用是对称的，那么采用三种方法评估同资产的公允市价，其评价结果不应存在太大差异。二资产评估方法的最适选择由于市场总是存在定的缺陷不同的评估对象具有不同的特点，因此不同的资产业务存在最适评估方法的选择问题。与评估对象相适应在评估时首先应区别被估资产是单项整体，有形无形，通用专用，可复制不可复制般讲受可搜集到的数据和信息资料的制约•成本法适宜评估可复制的资产专用资产单项资产•收益法适宜评估资源性资产无形资产整体资产•市场法具有定通用性能在公开市场出售的资产资产评估学第篇资产评估的基本理论与基本方法第三章资产评估的基本方法第节成本法第二节收益法第三节市场比较法第四节资产评估方法的选择第节成本法三注意问题历史资料的真实性形成资产价值的成本耗费是必要的成本法的基本原理成本法的理论基础生产费用价值论资产的价值取决于购建时的成本耗费二成本法的评估思路评估值重置成本各项损耗实体性功能性经济性二成本法的基本计算公式及其各项指标的计算基本公式评估值重置成本实体性损耗功能性损耗经济性损耗重置成本成新率功能性损耗经济性损耗评估值重置成本综合成新率重置成本及其计量相同点均采用现行价格计算。不同点采用的材料标准设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由更新重置成本比复原重置成本便宜超额投资成本用更新重置成本形成的资产性能可改进超额运营成本。更新重置成本复原重置成本再取得成本资产的现行重置成本重置核算法按资产的成本构成，以现行市价为标准重置成本直接成本间接成本直接成本般包括购买支出运输费安装调试费等。评估实践中需据具体情况而定。间接成本主要指企业管理费培训费等。采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。功能系数法如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。功能价值法若功能与成本呈线性关系，计算公式规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系，计算公式该方法计算的般是更新重置成本。参照物生产能力被估资产生产能力重置成本参照物重置成本被估资产的参照物生产能力被估资产生产能力成交价参照物重置成本被估资产的物价指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。定基物价指数环比物价指数注意问题物价指数法计算的是复原重置成本。资产购建时物价指数资产评估时物价指数历史成本资产的重置成本被估资产产的历史成本被估资产重置成本资统计分析法点面推算法当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。计算步骤将被估资产按定标准分类。抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。计算调整系数。据值计算被估资产重置成本。类资产重置成本类资产原始成本类抽样资产历史成本类抽样资产重置成本二有形损耗及其计量有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。计量方法观察法被估资产的有形损耗重置成本成新率使用年限法实际已使用年限名义已使用年限资产利用率对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。尚可使用年限实际已使用年限尚可使用年限成新率有形损耗率更新成本加权更新成本加权平均已使用年限三功能性损耗及其计量功能性损耗的含义是无形损耗的种，体现在两方面运营成本物耗能耗工耗等产出能力超额运营成本的计算步聚计算年超额运营成本计算年净超额运营成本年净超额运营成本年超额运营成本所得税率据资产的剩余寿命和收益率折现率将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额被估资产功能性贬值额年超额运营成本所得税率四经济性损耗及其计量经济性损耗的含义因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。表现形式资产利用率下降资产年收益额减少计算方式因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量经济性贬值额重置全价有形损耗功能性损耗经济性贬值率因收益额减少而导致的经济性损耗的计量经济性贬值额年收益损失额所得税率注意问题资产原设计生产能力力预计可被利用的生产能经济性贬值率五综合成新率及其计量含义资产的现行价值资产的重置权价计量方法观察法使用年限法修复费用法预计尚可使用年限实际已使用年限预计尚可使用年限综合成新率重置成本不可修复性损耗修复费用综合成新率上不合算。技术上不可行，经济修复不可补偿性损耗合算。技术上可行，经济上修复性损耗可补偿三对重置成本法的评价从成本耗费角度评估资产价值。运用中般没有严格的前提条件。并非所有评估对象都适合采用成本法。第二节收益法收益法的基本原理收益法的理论基础效用价值论资产的价值取决于效