营。企业寻求更大的发展平台。买铺及承租心态定位要点着重于将项目向特色旅游点和国际商务区建设。从实用细致中体现规划理念，既有第五代与国际接轨的大气势，又有作为小商品城本身独特的风格。营造时尚大气健康文明的营商文化及环境。产品定位支持点配套四合的国际展馆，利用广交会深交会东盟博鳌会的商机做到永不闭幕的博览会。使世界各国各州各省各市到中国泛珠三角展馆展示其优势，更有效地交流互动。特色旅游能为商户提供有利环境，为观光客户提供名目繁多的特色小商品五金机电产品。产品定位在清楚认识到自己优势，明确自身目标的情况下，做市场需求的产品。项目的产品定位为能为商户提供更有效的，为市场提供了解本中国泛珠三角商品通路及产品信息的平台，更好地营造东升镇作为新型现代化城镇的良好形象。项目建设成本及投资收益估算见下表项目占地面积土地成本建设成本建筑面积建设期质量保证金年不收租金银行贷款分项目合计五金机电城亩亿亿折算每平米的成本为元万平方米个月亿万平米商铺质量保证金按均价元年亿万平米商铺平均评估价值万元，以贷款亿亿小商品城小商品区亩亿亿折算每平米的成本为元万平方米个月亿万平米商铺质量保证金按均价元年亿万平米商铺平均评估价值万元以贷款亿亿站前文化广场区亩亿亿折算每平米的成本为元万平方米个月亿万平米商铺质量保证金按均价元年亿万平米商铺平均评估价值万元，以贷款亿亿合计亩亿亿万平方米亿亿亿第三部分营销策略营销主题打造“世界制造，东升集散”的商品交易平台打造“中国制造，东升采购”的商品流通平台二营销目标立足中山，面向全国，连接世界三营销方案在进行价格定位和实际操作过程中，我们有两套方案可供选择第套方案是利用现代化经营手段，采取头两年免收租金的办法吸引商户进驻，但商户须按规定向我方缴纳元的质量保证金，此举旨在提高小商品城重质量，讲信誉，严格杜绝假冒伪劣商品入市的行业地位，从根本上保障消费者合法权益。商户缴纳的质量保证金由保险公司承保，这样有利于避免商户产生不必要的忧虑，也就是说，在未来的经营中，只要商户依法和守法经营，没有从事过假冒伪劣商品销售的劣迹，在签订合同两年内商户随时可以提出撤场，而我方则无条件地向商户退回其所缴纳的全部质量保证金，假如我方不履行承诺，则由保险公司进行理赔。因为在交质量保证金的过程中，由保险公司参与签订了三方承保相关合同。从另外个角度来看，向商户收取元的质量保证金可以从根本上收回投资成本，按万的商铺计算，仅质量保证金就可以收亿人民币。在此基础上，再把土地及物业进行评估，然后向银行贷款约亿，足够还第期投入款项及解决第二期开发资金。从调查结果来看，义乌小商品市场商品租金在元之间，佛山等地租金在元之间，且他们的配套设施简陋，商场陈旧，与本项目国际化运作和方向相差甚远。第四部分项目规划的决心及展望通过建立交易平台，整合中山及周边城市及周边省份的原材料供需双方的优势资源，从根本上奠定东升镇在省内外的地位，推动珠江三角洲地区商品流通业的发展。随着未来的期项目运营的日趋成熟，在此基础上开展每年度的国际会展也将成为必然，届时可以通过该交易平台，向国内外全面展示珠三角制造业的竞争优势，为厂家商家们搭建合作平台，创造发展机遇，实现双赢共赢的美好局面。中国泛珠三角商品集散中心将从单纯交易空间的聚集场所建设，转向对交易主体的大批发商大代理商大经销商的培育，使之交易商户的市场集中度不断提高。通过市场主体的到位实力的增强集中度的提高，有效带动本项目的整体创新和提升，确保市场功能更加强化，科技含量日益提高，社会形象不断提升。确保目标达成所需采取的措施强化规划我方将会综合周边各大城市专业商品城尤其是义乌小商品市场的优缺点，同时针对珠三角地区的情况及特点，作出周密的规划设计安排，并强调立足长远，避免出现重复投资重复建设的现象。搞好配套设施建设发展专业交易平台，搞好配套设施建设非常关键。要充分考虑到专业城的特点，在空间布局上并加以考虑。加强人才的培训与引进要使该项目上规模上档次，重点是抓好人才的培训与引进。许多城市的专业化交易市场在硬件设施方面都比较差，加上普遍存在管理人员素质偏低，缺少专业管理人才的现象，极大部分人还停留在小商贩的水平上，不懂得学习国内外同行成功的经验，对大型专业交易市场的管理缺少办法，开拓市场不得力。为此，我们将会经常性地组织市场管理人员进行培训到国内外的专业交易市场进行观摩学习，培养出批既熟悉国内市场情况和管理掌握市场运行规律，又了解国外先进经验及知识的职业化市场专业人才。东升政府对项目的适度扶持该专业城的培育期般需要年的成长时间，在成长期内，企业的经营必须灵活多变赢得更好的收入，为了能成功开拓市场，政府的适度扶持是必要的，如税收减免。旦交易市场的经营能转入正轨，产生的经济效益是相当可观的，对东升镇第三产业产生联动效应非常显著，如运输旅游金融饮食娱乐财政邮电等相关的行业会有个大的飞跃，地方的税收会大幅增加，可提供大量就业机会，呈现业兴带百业旺的良好景象。严格交易专业城的管理制度是严格要求入城经营者的身分和资格，防止“害群之马”混入本项目，从源头上杜绝假冒伪劣商品进入。专业城的主办者监管机构应与经营活动脱钩二是以股份制或股分合作制的形式建立经营管理公司，组建董事会，并聘请经理人员管理市场三是严格执法，杜绝以罚代法四是发挥行会专业技术协会同业公会管理市场的作用。本项目是以市场交易联系为纽带的企业在本区域内大量集聚发展，并形成具有持续竞争优势的经济群落，是制造业群体与商业群体的复合体，或者说是以中小企业集群为基础的产销联合体，制造业群体与商业群体之间以市场供求信息为导向形成纵向分工和横向工贸协作关系。在中国泛珠三角商品集散中心龙头作用下，集群不但实现了内部两大群体的良性互动循环，而且对周边区域经济发展产生了带动效应，逐步形成了自己独特的竞争优势。我们将努力构建独特的市场优势，通过至三年的时间实现展览展示市场交易和经营效益的有机结合，让珠江三角洲乃至国内外买家卖家们所看好。商品集群的复合结构既能分享市场横向联结式的灵动性，又能获取企业纵向联结式的组织性，商业群体的市场辐射力和制造业群体的扩张力，使群体先在有限的本地区内挖掘潜力，吸引大范围的信息资金技术等要素向本地区聚集，培育集群的核心竞争能力，拉动本地区经济快速增长，而后又以“组织分生”模式即从母体分解择地另建分市场向外扩展，将周围地区的产品企业与产业纳入集群体系范围，突破行政区划的边界，实现区域经济基于市场的重新整合。总括通过上述分析，可见该项目的规模不仅具备区域龙头的条件，而且首期开发面积小工期短投资小回报高，是个极具市场吸引力的理想型项目。随着年城际轻轨和快速铁路的全线贯通，该项目的区位优势势将愈加明显，个崭新而富有活力的“中国泛珠三角商品集散中心”势必引起全球人类的瞩目。站在发展的最前沿，我们确定了共同构建“中国泛珠三角商品集散中心”未来的发展方向，共同致力于推动商品流通事业的发展，为促进地方经济快速发展和构建泛珠合作商贸平台作出不懈的努力。中国泛珠三角商品集散中心筹备处二零零八年四月日第部分中国泛珠三角商品集散中心总体情况介绍项目总体发展目标中国泛珠三角商品集散中心项目是在国家及广东省政府有关产业政策指导下思考的，完全符合中山市十五规划中所确定的“大力发展现代流通业，提高商贸服务业发展水平，构建适应新型工业化要求的生产服务平台”的战略思路。该商品集散中心是以政府搭桥，企业唱戏的模式，联盟世界企业精英，对商品集散中心实行市场化运作，同时以信息化带动商品快速流通，整合国内外优势资源，构建以卖方为主体的企业对企业商品交易平台，充分发挥珠江三角洲整体优势，整合固有资源立足中山面向全国连接世界，逐步发展为规模庞大功能先进设施完备服务优良的国际采购中心。二项目开发宗旨在国家商业网点政策和全国有关行业组织及当地政府的指导下，依据市场运行规则，利用先进的信息和物流技术，为国内及国际企业提供高质量的服务，营造商业氛围和构建交易平台。具体宗旨为利用现代经营手段，为中小企业解决资金链条问题规范市场管理，从根本上消除假冒伪劣产品，保障采购商消费者的切身利益，为国家打假工作做出贡献为国家及政府增加财政收入，创造新的经济增长点合理使用土地，做到规划有序，科学布局解决大量的就业问题，为社会创造更多的就业机会。三项目所在地的自然优势情况本项目选址于中山市东升镇，紧邻国道与中江高速公路交汇处，是小榄至石岐快速干线的重要通道。东邻京珠高速太澳高速广珠高速珠江支流，南距珠海市公里，西距江门市公里，而佛岐快速干线和广州城际轨道走向中的中心站点恰好选在该项目的核心腹地。在公里半径范围内有香港澳门深圳珠海广州佛山六大机场公里车程内有中山港小榄港神湾港新会港四个货运码头，距离超过万吨级以上的中山深水港南沙深水港江门川岛深水港珠海高栏深水港最多也不超过分钟车程。尤其是这四个几十万吨级的深水港用铁路相连后，水陆空运输能力将远远超过周边其它任何发达地区。四中山市城市人居环境情况中山市毗邻香港和澳门，是我国伟大的革命先行者孙中山先生的故乡。改革开放以来，中山的经济实力不断增强，城市面貌日新月异，先后获得了“国家卫生城市”“全国城市规划管理先进单位”“全国园林城市”“全国创建文明城市工作先进城市”广东省文明城市”“全商机，个极具活力的商品集散中心将会成为人口密集商业鼎盛的国际型大都汇，她的成功开发和运营，必将改写中国经济神话，为中山乃至广东地区实现经济与社会发展不断飞跃带来无穷的动力和商机！九中国泛珠三角