引大量南方及国外游客。

项目将以活力吸引所有年龄的人。

同样重要的是该项目的阶段性工期计划，以确保娱乐项目是正确的平衡發展。

这是很重要的经济考量，随着时间的推移打造项目品牌，增加的主要景点。

以这种方式，有计划的实施主题公园的扩张和电影馆，和其他零售，为下阶段的建设旅游景点。

所有的娱乐项目直散布于整个场地，以提供平衡的经验和达到利益最大化。

家庭娱乐中心无缝的紧邻户外乐园成为主题公园的核心部分。

有技巧的在重要位置放置广场街道和公共庭院空间。

这将提供咖啡馆和表演空间，有助于加强街道生活，也有助于吸引人来此项目。

我们在场地内规划了个大的目的地广场。

将作为大型集会场所，喷泉表演，多媒体和咖啡馆空间，这个空间将成为整个开发项目的中心，可用于特殊的庆祝活动，假日活动，产品或电影推出和嘉年华会。

价格定位门票价格类比国外汽车主题公园票价，预计东方环球影城主题公园的价格将在元左右。

入市姿态及推广时机定位总投资预计约亿元人民币，投入运营后，预计年接待游客万人次，实现年营业收入亿元，利税亿元。

施工周期较长，年月动工，年月期部分试运行，年全面开放。

打造旅游地产新概念世界级游乐主题综合体。

硬件上必须给消费者营造强大的信心，软件上也要给消费者不同于以往主题游乐场所的全新体验。

项目规模较大销售推广费用充足保证好每在建项目完工后的质量，不要贪图速度，确保在正式对外开放时给顾客满意的消费体验。

由于项目推广经费较为充足，在项目推广方面可以拉长战线，循序渐进的推广该项目，保证每走步达到每步的推广效果。

以“长稳准”的推广策略完成项目的推广，而避免因操之过急而造成的宣传费用分散和推广力度不足影响业绩综合上述分析，建议采用稳健的推广策略，步步为营，抢占市场份额，赢取更多的市场优势。

最佳的宣传时机为年初。

届时，硬件及软件配套应达到如下阶段项目的建筑整体形象已经全面完工物业管理模式服务配套收费标准已确定门票价格已经确定，地产销售方式及销售价格基本确定销售方式定位门票网络销售设置实体店代售点住宅进行公寓的产权销售，然后采用标准酒店式经营管理方式接受业主委托对物业进行日常经营管理以零散发售为主采用自销为主松散型委托代理销售为辅的销售方式采用组合式付款方式第四章营销策略宣传主题概念世界级游乐主题综合体区域，是人气王快乐王体验王，更是价值王投资王配套设施齐全，安享生活无忧宜居颐养快乐生活快乐理念深入人心，溢于言行卖点整合区位优势位于沿海开放城市，生态旅游城市，是中国近代工业的发源地。

交通优势周边配套设施齐全。

汇集先进游乐体验全球美食全球购物的高端主题地产。

减少天气对游乐的影响，实现四季游乐全时运营模式，消除淡旺季的影响。

独特的观景精装公寓及公寓设计销售目标体系整体推广思路销售的最终目标，就是通过旅游的发展带动地产，形成汽车城周边房产的大卖，其中采取的主要推广方式包括形象与品牌的推广效果设计理念广告宣传和资金回笼计划。

形象与品牌推广效果据了解，大连汽车主题公园是大连海昌集团继极地海洋世界发现王国等大型综合旅游度假项目之后，全新打造的个集汽车主题文化汽车运动汽车研发和休闲旅游度假为体的大型综合体项目。

该项目规划设计有汽车博览区汽车商业区汽车运动体验和赛场区汽车主题文化展览和景观游览区等。

据悉，大连汽车主题公园计划用年时间全部建成，期项目将于年投入运营，主题公园将实现大连市汽车运动与山海资源的完美结合，将成为大连旅游经济的新引擎，打造浪漫之都崭新的时尚名片。

公寓建筑广告宣传广告语宜居宜养快乐生活具体介绍视野开阔三重景观欢乐各有不同，超百米楼间距观景户型成为追求快乐人生的前沿社区内园林水系景观，家门口的北方园林置景艺术环球影城游乐主题景观，世界主流游乐造景艺术南运河水岸休闲景观，非物质文化运河生态艺术，都是生活的艺术。

超百米楼间距视野开阔，落地观景阳台品茗阅色，笑度人生百味私享小户型适住空间，酒店式管家物业星级服务，颐养快乐生活。

销售进度目标形象建立及售前宣传铺垫阶段本阶段，主要通过网络宣传打造良好口碑及关注度，吸引大批潜在客户的入住和游玩。

期竣工部分设施和公寓开放正式运营阶段年中旬资金计划本项目预计总投资亿元，建筑面积万平方米，楼盘占地面积约万平方米，总户数户年月日前，已入住户数户预计年月日开盘，首期开两栋，共户，梯户，层到顶，好莱坞公寓元平起汽车城元平起预计年月交房，座层到顶，梯户，主推平米，毛坯，价格待定出房率为。

挂片采暖预计年月全部入住，公寓号楼，层到顶，梯户，主推平米，精装，价格待定，优惠待定，出房率为，地采暖。

第五章投资估算和资金筹措投资估算项目总投资是指拟建项目全部建成投入营运所需的费用总和。

项目投入总资金由建设投资含建设期利息和流动资金两部分组成。

项目投资成本估算表项目名称建筑单方成本元平方米投资额万元直接开发成本土地成本前期费用建安工程费用市政基础设施配套费公用配套设施费不可预见费二期间费用财务费用管理费用销售费用直接投资项目合计三营业税及开发期间税四土地增值税项目总投资资金筹措自筹资金万用于土地成本前期及土建销售回款或银行贷款亿元第六章财务评价与社会效益分析总收入测算按照目前市场状况，考虑房价非理性上涨的因素，对项目未来售价进行相对谨慎的估计。

其中，期开盘房价约元平方米，项目预计销售收入约为万元，具体计算结果见表所示。

销售收入计算表公寓户型可售面积平方米预计均价元平方米预计总收入万元好莱坞公寓环球国际公寓可售面积合计项目利润预测项目毛利润项目平均售价约为元平方米时，扣除营业税及开发期间税土地增值税，按照项目毛利润及项目毛利率计算公式项目毛利润总收入总投资万元项目毛利率总收入总投资总收入水之缘项目的毛利润为万元，毛利润率约为。

项目净利润项目毛利润扣除企业所得税毛利润万元后，计算出项目净利润为万元。

项目利润测算表如表所示项目金额万元计算公式销售收入项目总投资项目毛利润总收入总投资所得税毛利润项目净利润毛利润所得税敏感性分析本项目在销售面积不变的情况下，利润变化的敏感因素为销售价格和单位成本费用。

以下就本项目的情况对销售价格和单位成本费用两个敏感因素进行分析。

本项目主导产品为好莱坞公寓和公寓，对两种户型进行分析结论项目投资回报对销售价格变化敏感。

其中，项目销售均价每下跌与上涨元平方米，投资回报率的递减幅度较递增幅度更强，项目开发需注意市场价格波动风险。

社会效益分析本项目的成功开发，可以改善西青区的经济情况，对促进旅游及房地产消费起到双重积极的作用，同时也为类似环球影城项目的房地产开发提供借鉴，这也是本项目的社会效益所在。

第七章结论根据上述分析，我们发现本项目的投资收益大于风险，项目可行度较高，因此本项目具有较大的投资价值。

基于财务管理与财务分析的知识得出的结论，还是可靠的，大连汽车物流城汽车主题公园建成投入之后，会带动交通，其周围房地产的发展，促进就业，促进旅游房地产的发展。

在这个项目中，可以实现收益。

目录第章总论项目概况项目提出的背景及建设必要性可行性研究的依据和范围主要技术经济指标施工进度计划第二章市场调研及前景预测主题公园的概念大连引入汽车主题公园的情况介绍本项目与其他项目相比较优劣势分析本项目前景预测第三章项目定位主题定位功能定位市场定位项目建设方案及规划设计定位价格定位入市姿态及推广时机定位销售方式定位第四章营销策略宣传主题概念卖点整合销售目标体系整体推广思路销售进度目标资金计划第五章投资估算和资金筹措投资估算资金筹措第六章财务评价与社会效益分析总收入预算项目利润预测敏感性分析社会效益分析第七章结论第章总论项目概况本报告所陈述的对象为大连汽车主题公园，以下简称本项目。

从德国沃尔夫斯堡的汽车主题公园，到阿联酋的法拉利汽车主题公园，再到中国的上海安亭汽车城，汽车主题公园伴随着汽车业的高速发展，在世界各地纷纷落地。

如今大连也想拥有自己的汽车主题公园。

投资亿，占地万平方公里，全国最大规模的大连汽车主题公园昨日在大连保税区二十里堡汽车物流城破土动工，该项目由海昌集团投资兴建。

大连汽车主题公园总占地面积万平方公里，相当于个发现王国主题乐园大小，是海昌集团继极地海洋世界发现王国等大型综合旅游度假项目之后，全新打造的个集汽车主题文化汽车运动汽车研发和休闲旅游度假为体的大型综合体项目。

项目规划设计有汽车博览区，汽车商业区汽车运动体验和赛场区汽车主题文化展览和景观游览区等多个区域。

大连汽车主题公园充分汲取了世界各地汽车主题公园的精华，将西方先进的汽车文化与大连这座美丽的海滨旅游城市进行了完美的嫁接。

公园的规划设计，由世界顶级的设计机构美国完成，既不会有国外汽车主题公园味宣传自有汽车品牌的功利感，也会放弃中国内地大部分汽车主题公园以景观为主的现象，它将更多地强调参与和体验，引领游客在享受驾驭快感的同时，了解汽车的过去和未来，领略厚重的汽车文化，开启从未有过的体验之旅。

项目提出的背景及建设必要性随着中国经济的蓬勃发展，中国旅游业也发展迅猛，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。

旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。

在全国旅游发展的大形势下，大连的旅游业步步升温，旅游房流城汽车主题公园是大型综合文化商业项目，文化商业项目是指围绕特定主题而规划建造的有特别环境和游乐项目的新型文化旅游商业项目，汽车物流城主题公园是以主题游乐和高科技汽车带动中高端商业，是现代旅游业在旅