步测算，本项目总投资额约为万元约过去的规划研究中就得到了认证。

但海南与有着相似旅游资源并已得到成功开发的旅游目的地来比较，如美国的佛罗里达欧洲的地中海地区夏威夷等地。

海南的单个旅游产品尚不具备足够的独特性与之相匹配。

海南旅游资源的利用与旅游产品的开发从质量来讲喜忧参半。

方面海南有达到国际水准的高品位旅游产品，如南山佛教文化苑，它们恰到好处地增加了自身的历史文化旅游价值，在周边也不盲目兴建些大规模辅助性旅游吸引物，对今后发展新旅游产品很有借鉴。

同时海南也有质量低下的旅游产品，主要集中在旅游路线周边地区即东部走廊，许多景区每况愈下，因年久失修而显现出破败的景象，这些酒店等住宿设施原本就是头脑发热开发商手下败笔，加上设计不新颖，保养不到位，故难以维系运作，徒留些刺眼建筑。

值得庆幸的是，这种低水准旅游产品只是散布在东部旅游线路的几个地点，尚未泛滥成灾。

更重要的是，海南未受到现今盛行的城市盲目扩展在较为发达的内陆地区相当普遍的负面影响冲击，除海口市外，其它城镇，特别是三亚在很大程序上保留了种内缩型的城市结构，仍保存有广大的未开发的后备区域山丘或开阔的乡野，而给游客提供了赏心悦目的田园风光和热带景观，使游客有种属地感和亲切感。

海南旅游产业发展定位海南发展旅游产业资源优势海南岛总面积万平方公里。

岛礁及其海域，约多万平方公里，约占南海海域面的三分之二。

其靠近港澳与珠江三角洲，该地区经济增长速度居全国首位，将会也成为海南重要的客源市场。

海南的气候宜人能为气候寒冷地区的游客提供理想的避寒胜地，生态环境趣味盎然，山区有茂密的热带雨林，海里有丰富多彩的海洋资源，岛上处处呈现出别具特色的热带海岛景象。

其独有的热带海岛旅游资源，能为游客提供种少有的度假体验。

将能够在开发可持续旅游方面发挥重要作用。

海南旅游产业发展定位国家旅游局把全国分为大旅游发展区域，海南独占其，足见国家决策层对海南旅游寄与的厚望，海南岛是国内最有条件发展度假旅游的省份，它肩负着中国旅游业从观光型向度假型战略转变的历史重任。

“海南，中国与西方在此相会”，作为亚洲首屈指的休闲目的地，海南拥有独具特色的高品质的滨海度假设施，能提供许多与众不同的多样化的旅游吸引物和旅游活动。

在此，游客可朝夕沐浴于椰风海韵之中，昼夜流连在雨林山川之颠。

三亚旅游圈在海南旅游产业中位置显赫海南省旅游产业总体规划中划出了海口三亚五指山文昌兴隆棋子湾和博鳌等七个主要旅游圈。

每个旅游圈都拥有其独特的旅游吸引物和组合式旅游产品，在游客类型和数量旅游住宿及配套设施方面等具有极强的互补性。

近年来三亚凤凰国际机场和环岛高速公路体系的建设极大的影响了海南旅游产品的分布。

海南基础设施的根本改善，使海南岛相对“缩小”，海口做为海南旅游门户的地位有所下降。

三亚周边地区近年来规划兴建的众多旅游食宿等服务设施以及新建的旅游景点，极大地强化了该地区作为海南主要旅游热点地区的地位。

三亚的形象作为中国首要的海滨旅游度假胜地，三亚因其得天独厚的旅游优势而在国内享有盛誉。

但要想在国际市场站稳，就需要进步提高三亚作为旅游度假胜地的档次，开发具有国际水准的项目，尤其是具有中国和海南特色的旅游产品。

同时，应兴建更为多样化低密度高规格的住宿设施，并对整个城区进行重要改造，使之成为个名副其实的“旅游城市”，著名的国际旅游度假胜地。

三亚旅游产品开发侧重四个方面开发多样化的度假设施，包括面向外国游客和国内高消费游客的高档次低密度的度假酒店。

兴建批新的“必游不可”的文化景点。

如中国海事博物馆等。

开发高档次的专项旅游项目。

如西岛水上运动中心等。

彻底改变城市环境，树立个地地道道的旅游城市形象。

以滨海为中心的三亚旅游圈的范围将从南山佛教文化苑向东扩展到亚龙湾以外地区包括蜈支洲岛。

三亚旅游度假住宿设施发展目前三亚市约有客房间。

根据现有的规划还将在亚龙湾旅游度假区内新建客房间。

海南新建的高星级酒店客房大多数都要集中在三亚旅游圈内。

按有关部门的预测统计，到年三亚旅游圈内高档酒店客房总数将达到间。

三亚旅游市场构成及发展趋势随着人们可支配收入的持续增长，旅游消费市场日渐膨大，旅游人群主要来自中国大中心城市的中产阶层，而他们将形成三亚新旅游产品的主要基础市场见下表。

三亚市旅游群体多样化，并且有向高端群体即高收入高学历高职务的社会主流群体发展的趋势。

到三亚旅游的客流量以年的增长率在递增，几年之后将会有相当数量的高端人群来此生活休闲度假，所以就必须有相应的符合其身份的居住场所，有满足这个群体生活工作通信保健医疗休闲娱乐等各方面需求的各类场所设施。

旅游群体两级分化现象在旅游市场由来已久，而社会主流群体的需求取向将代表并决定未来旅游市场的发展趋势。

三亚独有的热带旅游资源随着每年万登岛人次亲身感受与传播，所产生的影响力是任何宣传媒体所不能比拟的。

只有超前考虑即将到来的海南度假旅游热，建造规模化的符合海南三亚规划及特点的达到国际水准的大型或超大型高星级度假酒店，才能够有足够的聚向力来吸引到三亚度假居住的社会主流群体。

北京上海广州在海南旅游市场构成情况据年不完全统计地区人均年消费假日出游增长率家庭旅游海南度假人均消费到海南人次喜欢项目北京元元万人年滨海度假上海元元万人年滨海度假广州元元万人年滨海度假二项目经营管理模式“产权式酒店”分时度假基本概述分时度假含义分时度假是指投资者游客在度假地购买部分时段酒店度假村产品的使用权，并可通过交换系统对不同地点的同类酒店度假村产品使用权进行等值交换。

目前国际上通行的惯例是将处住宿设施酒店公寓度假别墅等的住宿单元每年的使用期分为周，将周中的周分时销售给投资者游客，每位购买者在约定的时段内每年享有在这标准酒店住宿单元中住宿周的权利。

分时度假的国际认定分时度假的实质是介于传统房地产产品和传统酒店产品之间的种中间产品，种旅游酒店产品新态势，种新的旅游产品。

分时度假为国际社会所广泛接受的定义是基于两个法律规定的内容，是美国佛罗里达州分时度假房产法案以下简称“法案”二是欧洲欧盟分时度假指令以下简称“指令”。

分时度假的法律内涵以上法案与指令中对分时度假的定义都从法律上做了具体规范，其定义的核心要素包括对合同有效期做了具体规定即年以上酒店产品的使用权预付款的约定，即使用前次性交付约定的款项，以取得约定时间与时段的使用权享有使用权最低天数，如指令规定为不低于天产权式酒店的基本概述产权酒店含义产权式酒店作为种全球化的旅游投资工具及种新的旅游产品，是欧美中产阶级兴起后的产物，由瑞士企业家亚力山大耐首先提出即“时权酒店”的概念。

产权酒店是分时度假产品的种特殊模式，个分支演变的，是指投资者游客买断部分酒店单位产品的所有权，除部分时间自己使用外，统将其它时间的住宿权委托酒店管理方经营，自己获取经营利润的经营模式。

产权式酒店的产品获得产权式酒店产品获得国际上通行的作法是按照房产品种操作，即交付首期款购买定单位的产权酒店产品，同时确定自己的使用时段通常为天，其它时间则交酒店管理公司做为酒店统经营，每年酒店的经营收入，单位产品获得的利润则用于支付产权酒店的单位产品分期付款之费用，般在年后即可取得产权酒店单位产品的产权。

产权酒店产品的法律内涵由于产权酒店是分时度假产品的种特殊形态，虽在法案和指令中均未专门的明文规定，但它已发展成为旅游发达国家和地区最受中产阶级和企业集团青睐的旅游产品投资方式之。

它具有如下法律特性产权酒店产品具有产权概念，每位业主投资者拥有固定的单位产品所有权。

业主与酒店经营者是委托经营的法律关系。

在业主未付完金融部门贷款之前，单位产品所有权并不属于业主而处于种被抵押的法律关系。

分时度假及产权式酒店的国际发展轨迹及趋势全球分时度假地及会员总量分析全球分时度假地及会员总量比较与发展目前，全球约有个分时度假地分布在各地区，分时度假消费者大约有万万人，共拥有万个标准单位的分时度假产品。

年全球分时度假业的总销售收入超过亿美元。

年年间，分时度假以年平均的速度迅速发展，是旅游业当中增长速度最快领域之。

其中分时度假地数量平均年增长，会员数量年均增长，分时度假产品数量的年均增长率为，虽然年项目概况项目名称鹦鹉螺皇家园林度假酒店暂定名项目地址中国•海南省三亚市亚龙湾项目占地及四至“鹦鹉螺皇家园林度假酒店”项目总占地亩，合万平米。

项目位于亚龙湾中心广场西北侧，东临亚龙大道，南临滨海大道，西部及北部为亚龙大道通往天域酒店的条弧线形支路，三路围合的地块，地理位置优越。

项目规划技术指标总建筑面积万其中地上建筑面积万平米，地下建筑面积万平米容积率密度绿化率项目开发建设单位情况介绍该项目开发建设单位为山西华宇集团有限公司，是山西省家多元化跨地域的股份制民营企业。

资产总额亿元，净资产亿元。

经营范围涉及零售业公路客运业房地产开发金融生物医药业等领域。

经过多年的稳步发展，华宇集团公司在房地产开发经营与金融资本运作方面积累了丰富的经验，多种经营也使其具有了强大的抗风险能力，同时也具备雄厚的经济实力，为开发建设华“宇亚龙湾国际会议中心”项目奠定了坚实的基础。

二项目的提出海南省近年经济发展稳健，投资条件成熟总体经济增长幅度高于全国平均水平建筑业和固定资产投资稳定增长初步的设想，初步明晰了项目规划的产品目标酒店主楼公寓区主力户型平米，配大卫生间别墅会所区无机动车行道，别墅周边环绕风格各异的热带雨林景观会议中心外观设计成“鹦鹉螺”形状，成为标