固定资产投资的比重达到，比上年提高个百分点。

综合以上所述各项经济指标显示，近年长沙市经济总量快速增长，产业结构整步伐明显加快固定资产投资呈高增长态势。

年年经济总量实现重大突破，说明长沙经济发展总体上已经进入新发展平台，经济发展步入高速增长的新时期。

而良好的经济发展态势为长沙市房地产业及商业的发展提供了较佳的宏观经济环境。

三社会消费情况年平均增长，年长沙社会消费品零售总额达亿元，同比增长，年月月止累计实现社会消费品零售总额亿元，同比增长。

主要经济指标分析长沙社会消费品零售总额和呈现同方向的变动，社会消费品零售总额增长率的变动先于的增长率变动。

长沙社会消费品零售总额和增长趋势明显。

长沙人均收入和消费性支出逐年变动情况基本致，但是消费和收入的增长率低于社会消费品零售总额和的增长。

说明有相当部分的消费来自于长沙市外的消费群体。

分析通过对比分析，长沙社会消费品零售总额超过湖南全省的，城区消费比重更是占到近，这反映了长沙市消费正在向城区消费集中。

城区消费的集中从侧面说明近年来长沙积极推动的物流专业市场等的发展规划也见成效。

长沙市的居民的消费力将随着其可支配收入的增加而快速增长，将会得到了进步体现。

二消费构成分析娱乐和食品消费超过居民消费性支出的，长沙的娱乐文化传媒餐饮等行业相对发达，长沙市人均娱乐休闲场所的数量在全国处于前列。

长沙人最早经营歌厅，航空蝴蝶两家真正意义上的歌厅出现在年。

对于长沙居民的消费能力和水平，以及休闲娱乐消费为主的特点，结合下表可以得以证实三长沙市民消费特征分析土洋兼具长沙是全国第批对外开放的城市，经济发展水平位居全国中等以上城市前列。

不断吸引外资投入并增强本土民营经济，这种实内固外的经济体系已成为长沙经济发展的特点。

土洋兼具，是转型期社会的消费特征。

这点在长沙人身上表现得尤为突出。

现代化长沙人的消费洋溢着现代气息。

市私人购车和购房大幅增长，成为个新的消费热点。

长沙人均手机持有量在各大城市中也是居前列的，市区常驻人口多万，就有多万门手机。

而且手机更新换代快。

类目名次备注城市综合排名位国务院有关部门人均商业面积平米全国平均平米，发达国家平米居民可支配收入在全国排名第位人均消费能力全国排在第位房价全国排在第位左右年，长沙人口社会消费品零售总额分别为深圳的如果考虑到深圳的城市化水平全国最高，长沙的消费能力和消费水平处于全国的前列。

表中数据仅供参考休闲化打保龄球和高尔夫球是现代人休闲的种方式。

长沙有家保龄球馆，球道总数近道。

不大的长沙城在湘江的月亮岛上也有个高尔夫球场。

而娱乐产业在长沙，更是如火如荼，各种娱乐场所遍布全城，消费异常火爆。

知识化长沙人重视教育消费，基础教育和民办教育颇为发达。

私立学校之多，在省会城市里也是少有的。

据调查，的人把教育投资摆在首位。

崇土排外长沙人在吃玩方面偏向于崇土，外来餐饮很难在长沙立足。

趋众跟风跟风从众是长沙市民消费的大特点，同时也伴随着喜新厌旧。

无论是商品还是卖场娱乐场所，如果没有创新，很难长期生存。

第二部分长沙市商业市场分析长沙商业概况商业历史长沙自古以来商贸发达，早在西周时期，湘江线就成为南北交通要道，楚村晋用便是当时的写照，长沙之名始于西周初期约公元前世纪。

同时长沙曾是全国最早的四大米市无锡九江长沙芜湖之，素为江南商品集散中心。

作为项目所在地的开福区曾是全国著名的湘绣之乡刀剪之乡建筑之乡，形成了有定特色的市场网络。

长沙十万户，游女似京都。

北宋诗人张祁曾这样描述过长沙古代商贸的繁华，但是抗战时的文夕大火毁掉了年的古城。

二发展历程改革开放以来，长沙商业发展更为迅速，五虎闹长沙闻名全国商界。

年代初，阿波罗友谊商店中山晓园东百五虎闹长沙，打响了长沙零售业的第轮大战，长沙商业因此名扬全国商界。

经过激烈的洗牌，友谊阿波罗整合百货旗舰，中山湖商相继易主友谊阿波罗名媛世家紫荆城昙花现东汉名店不战自败。

经过这轮竞争，友谊阿波罗通程存活下来并获得发展壮大。

年月，日本平和堂落户长沙五商圈，其繁荣程度曾令五路交通度中断。

紧接着，新佳超市空降侯家塘，友谊阿波罗集团价均价在左右。

二楼整层出售，招租至少半层。

欧陆经典商住楼裙楼金满地商业街万年租金全免，经营情况般商家名称营业面积铺位大小销售价格元租金元月备注景江东方地上层楼租金元平方米新大新商厦临街商铺平方米元平方米长沙百联百货年售价沿江路开发商业项目不多，本次调查主要调查的邻近的五商圈开发的商业项目售价及租金水平，五商圈商业售价最高的是黄兴南路步行街的外街，最高曾达万元。

五商圈作为长沙核心商圈，日均客流逾万人次，节假日双休日则有万万人次，各大商场经营状良好。

二项目简介长沙湘江旅游客运中心位于长沙市区中心地带，西临湘江，东靠湘江大道，南邻五路及湘江桥，北望中山路。

地块内现有客运站房机关办公楼餐饮娱乐门面等建筑物，总用地面积平方米。

根据现有规划项目拟建成集旅游码头综合娱乐歌舞厅观光标志塔为体的蝶影建筑群，总建筑面积为平方米，根据该工程方案设计编制的投资估算总值为万元。

项目区位本项目位于处于湘江风光带长沙市中段，西面为桔子洲，可远眺岳麓山，东面紧靠长沙市核心商圈五商圈，长沙山水洲城风光尽收眼底，自然景观和人文景观资源丰富。

东邻沿江大道，交通方便。

区域内土地主要规划用途为行政办公用地及二类居住用地，人口稠密。

二项目四至三用地条件分析基本地形地貌项目用地呈长方形状，场地整体地势平整，场地内现有地块内现有客运站房机关办公楼餐饮娱乐门面等建筑物。

二气候条件分析长沙市长沙属亚热带季风湿润气候区，季节变化明显，冬寒夏热，四季分明春秋短促，冬夏绵长，年平均气温，年平均降雨项目周边区域规划图五路以南项目周边区域规划图五路以北量，雨季为月份，长沙地区日照时数达小时。

三景观资源分析本项目位于处于湘江风光带长沙市中段，西面为湘江及著名的桔子洲，可远眺岳麓山，东面紧靠长沙市主城区，区域内有太平街朝宗街坡子街等历史街区，长沙市山水洲城风光尽收眼底，自然景观和人文景观资源丰富。

四交通组织分析项目东临城市主要交通干道沿江路，车行交通十分通畅沿江路五路设有公交停靠站，公共交通较为方便。

项目区域内人流主要为湘江风光带休闲人流，受季节天气影响大，具有白天人少，晚上人多，冬天人很少，夏天人多，雨天人很少等特点，同时因五路湘江桥立交物理阻档影响，区域内休闲人流与五商圈人流对流很少。

五周边配套分析项目地处成熟片区，紧靠五商圈，周边配套设施齐全，包括解放路酒吧街坡子街商业街湘江风光带西长街小学沃尔玛超市黄兴路步行街长沙轮船客运站等。

四项目的分析优势区域内丰富的自然人文景观资源湘江风光带现有唯集旅游码头综合娱乐歌舞厅观光标志塔为体的地产项目项目蝶影建筑群将成为长沙标志性建筑交通较为便利湘江风光带大量的休闲人流二劣势项目于长沙市各商圈，区域内历史上商业氛围较为薄弱湘江风光带休闲人流受季节天气影响较大，同时因五路湘江桥立交物理阻档影响，区域内休闲人流与五商圈人流对流很少。

三机会长沙旅游业餐饮业娱乐休闲业的逢勃发展紧靠解放路酒吧条街湘江风光带美食街等，长沙休闲餐饮习惯性消费区域四威胁点长沙市年商业地产空臵面积大幅提升周边商业物业租较低，不利于本项目价值提升近两年内，银行两次加息，对投资者有定影响周边国际汀兰雅苑坡子街商业街等项目的竞争威胁五项目综合评价项目位于湘江风光带长沙段中段，长沙市山水洲城风光尽收眼底，自然景观和人文景观资源丰富是项目最大的优势和特点本项目为湘江风光带唯集大型商业项目，美丽的蝶形建筑群，将成为湘江风光带的新亮点和长沙的标志性建筑之。

本项目最大的劣势有于区域内商业气氛不浓，人流量较小，项目建筑成后能否吸引五商圈消费人群成为关键。

沿江路道路交通极为方便，对引进餐饮娱乐休闲等对交通条件要求较高的行业有较大优势。

第四部分项目定位在市场经济中，企业的目的是盈利，是取得比竞争对手更为优秀的公司业绩。

而商业活动业绩的决定因素主要有三个商业模式，商业运作的环境和变化。

其中影响公司业绩的首要因素是它的商业模式。

正是商业模式具体体现了目前公司如何获利，以及在未来长时间内的计划。

商业模式是公司运作的秩序。

公司依据它建立，依据它使用其资源超越竞争者，向客户提供更大的价值，并依据它盈利。

商业模式能使企业拥有持久的竞争优势，是公司的业绩在长期内领先对手的关键。

商业模式首先表现了企业获取财富的各个组成部分如利润率和现金流与外部因素之间的相互关系如市场形态竞争局面和行业趋势以及企业的战略和组织能力。

它是种系统性的手段，用于细致分析这些相互的关系，同时检验假设情形并做出实事求是的决定。

商业模式是企业寻找能够保持企业各个部分之平衡的可行想法的框架。

商业模式可以概括为个系统。

它由不同部分，各部分之间的联系及其互动机制组成。

它是指企业能为客户提供价值，同时企业和其他参与者又能分享利益的有机体系。

它包括产品及服务流信息流和资金流的结构，包括对不同商业参与者及其角色的描述，还包括不同商业参与者收益及其分配的划分。

它是个企业核心竞争力的来源。

通过以上观点结合长沙是目前商业发展现状和项目自身的综合条件，采取两种商业模式的比较法进行论证。

方案传统商业模式项目传统商业模式的确立参造于目前沿江大道的现有商业业态构成和受五商圈辐射的次商业区域的地理属性项目业态和功能组合项目业态宾馆夜总会酒吧餐饮店超市功能组合餐饮休闲娱乐零售购物价格定位通过对项目及周边在售商业项目市场调查，确定五新干线坡子街王府井三个楼盘作为参考，运用市场比较法，综合其考评周边有效消费人口人流量交通条件周边租金商业气氛建筑产品升值潜力等因素并进行打分，以与本项目进行比较，得出项目层售价，在通过商业定价惯例中楼层差价之间的比例得出项目其他楼层售价，最终推导出项目市场销售参考均价。

参考项目比较评分表比较因素权重比较项目五新干线裙楼坡子街王府井百货本项目周边有效消费人口人流量周边租金交通条件商业气氛升值潜力商业档次商业模式合计通过市场比较法进行价格测算，如下表计算内容代码五新干线裙楼坡子街王府井百货本项目合计权重值层销售均价权重值比例可比价格所占权重街铺权重均价按此方法推导出本项目商业层的市场均价为元。

依据我司商业经验及行业惯例，