项目。这说明岛内的城市建设用地已处于优化整合阶段，也体现出目前建设用地的紧张程度。按经济增长目标预测，若预测到年厦门经济发展水平相应的人均为万元，则年城市就业人口为亿元万元万人，考虑到年厦门市的就业率已在以下，预测到年的就业率为，则城市人口规模为万人万人。也就是说厦门市城市规模需要万人用以支撑。随着经济的发展人口的扩大，建设用地的需求量也将不断增长。有限的建设用地资源和经济发展的用地需求矛盾日益突出。据年厦门年鉴年底，我市人均住房面积平方米年的抽样调查，我市居民住两房厅居室以下的占以上，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，人均居住面积也将不断提高，按世界发达国家人均住房状况美国为多平方米，欧洲国家为平方米，就是新加坡这样地少人多的国家，人均也有平方米。据有关资料，十五期末，我国城镇人均住宅建筑面积目标是平方米，结合我市住房现状及经济发展状况，再加上本岛的实际人口规模已经超过控制上限，在今后相当段时间里，岛内住房的需求量仍将持续上涨。综上所述，土地是不可再生的重要资源，厦门岛内的土地资源非常紧缺，若不在供地总量上作适当控制，会导致房地产投资空间的严重不足。随着海湾型城市发展战略的实施，城市用地持续增长，将进步加剧土地供需的矛盾。土地价格现状与预测厦门市房地产市场运行情况土地价格是反映土地市场和土地供需状况的晴雨表，也是政府调控土地市场的重要杠杆。由于土地价格是房地产价格的主要组成部分，因此，在房地产市场中，地价与房价密不可分，二者相互影响，相互作用，房地产价格指数与地价指数有密切的直接关系。市场供给情况土地级市场年厦门市商品住宅建设用地供应量为万平方米，可建建筑面积万平方米，而年商品住宅建设用地供应量为万平方米，可建建筑面积是万平方米，与年相比增加了。年全年厦门市商品房销售面积万平方米，比年上升了，超出本年批准预售面积万平方米，超出近，在年基础上，进步消化了往年的空置量。商品房供应结构各类商品房的供应结构与年相差不大，分别为住宅，商场，写字楼，工业用房，车库，别墅，其他。成交行情年商品房销售金额亿元，比年上升了，平均销售价格元平方米，比年每平方米上升了元，涨幅。其中以上是居住用房。从销售商品房的分类数据看，居住用房销售面积金额均价分别为万平方米亿元元平方米，分别比去年上升了商场销售面积金额均价分别为万平方米亿元元平方米，分别比去年上升了车库销售面积金额分别为万平方米亿元，分别比年上升了。从全年的季度价格走势线上，可看出厦门年的商品房成交量及房价在年的基础上有进步上升，第三四季度均价已在元以上。从近两年的商品房供销走势图看如图，商品房销售量走势线基本高于预售批准量走势线，近三个季度的成交量已上升了个台阶，基本稳定在万平方米以上，供销比例为。所示数据不包括同安区，同安区年商品房销售面积万平方米，销售金额万元，均价每平方米元。厦门市土地市场运行情况从年到年，厦门土地公开出让市场处于相对有序状态，土地供应量直稳步增长，年随着房地产市场的空前火爆，土地公开出让面积增长幅度高达年的倍，而年政策面的变化导致土地公开出让量比年大幅度减少，公开出让方式从招标拍卖方式向挂牌方式集中，年同样受政策影响，土地公开出让面积与年基本持平。年以前，厦门市政府公开出让的土地用途集中为居住和商业综合用途，但从年开始呈多样化的趋势，酒店旅游纯商业办公等用途的土地公开出让日益增多，特别是年，体育用地占幅约万平方米，占总拍卖地的。近几年公开出让的地块除集美同安几块地因位置规模不理想无人竞拍，其余地块均顺利成交，并且竞争相当激烈。此外，厦门市土地竞投主体发生显著变化，大型国企广泛参与外地资本也试探进入。年以前厦门参与土地公开出让市场竞争的主力军直都是以大唐房地产明发集团鑫新景地房地产为代表的民营房地产企业，而从年开始，过去很少参与土地公开出让市场竞争的国有开发企业也竞相加入战局，建发集团厦门国贸等上市公司和特房特工国建古龙等国企成为市场参与主体，实力雄厚的外地资本也开始进入厦门市场，香港京鼎集团有限公司福兴实业公司上海百脑汇电子信息有限公司估计，本项目工程其他费用总额为万元。预备费基本预备费按配套基础设施建设费用的测算，为万元。涨价预备费根据国家计委规定，本项目按零计取。建设期贷款利息指在建设期内筹集资金而发生的各项费用，本项目拟申请银行贷款万元，贷款年利率，建设期贷款利息总额为万元。总投资经测算，本项目总投资为万元，其中征地拆迁费万元，配套基础设施建设投资万元，工程建设其他费用万元，预备费万元，建设期利息万厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套工程项目可行性研究报告元，总投资估算详见表。表厦门环岛路旅游区公共基础设施配套投资估算表序号项目名称单位数量估算单价元估算金额万元备注基础设施费用,土石方工程万方,道路工程雨水工程中水工程污水工程供水工程供电工程通讯工程,燃气工程路灯工程套,绿化工程公建设施开关站座,塔埔小学占地二其他费用,建设单位管理费,设计费万元,勘察费万元工程监理费万元,工程招投标费万元,其他相关规批费万元,三征地拆迁费,四不可预见费,基本预备费万元五项目静态投资万元,六建设期利息万元七总投资万元厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套工程项目可行性研究报告资金筹措本项目总投资万元，其中国家开发银行贷款万元，其余由区政府统安排解决。具体投资计划与资金筹措见表。表投资计划与资金筹措单位万元序号项目合计年年年年年项目总投资基础设施投资,建设期利息,二资金筹措自有资本金其中支付利息,银行贷款,厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套工程项目可行性研究报告第章财务评价财务评价依据及有关参数选取财务评价依据及有关说明财务评价依据国家计委和建设部发布的建设项目经济评价方法与参数第二版中国国际工程咨询公司年编写的新建项目可行性研究经济评估方法中国电力出版社出版的投资项目可行性研究指南试用版。经营方案厦门市开元国有资产投资有限公司负责环岛路三期香山五通段的征地拆迁安置配套基础设施建设工作，营造良好的投资软硬环境。项目区配套基础设施建设完成后，将对项目区内可供出让的土地以招标拍卖或挂牌方式出让国有土地使用权取得收入，弥补投入。财务评价参数选取计算期项目计算期按七年测算。基准收益率本项目基准收益率取项目实际融资成本。在不考虑资本金筹集费和债务资金筹集费情况下，资本金占用费为资金的机会成本，本项目取社会折现率为债务资金占用费按目前年以上长期贷款利率考虑，为，按季计息后实际年利率为，实际的债务资金成本为即税后债务资本成本。厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套工程项目可行性研究报告因此项目加权平均资本成本为，为项目实际融资成本。因此项目基准收益率取。土地出让面积根据厦门市开元国有资产投资有限公司提供的资料，本项目总用地面积平方米，其中居住用地平方米，商业用地平方米，办公用地平方米，旅馆用地平方米，公园用地平方米，公建面积为平方米，小学用地面积为平方米，绿化用地面积为平方米。扣除公建设施用地和绿化用地外，可供出让的土地面积为平方米，具体见表。表项目总占地面积览表序号项目名称出让面积平方米住宅用地商业用地办公用地旅馆用地公园用地小计公建用地小学用地绿化用地合计土地出让计划根据厦门市的土地供应市场现状，综合考虑商品房销售的实际情况以及土地开发周期等因素，各地块开发出让周期按土地开发完成后，年内全部出让考虑。整个片区的开发顺序按照从北到南逐步推进的方式，具体土地出让计划详见表。厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套工程项目可行性研究报告表项目土地出让计划表序号年份开发地块出让地块出让面积合计土地出让价格本项目在考虑土地出让价格时应综合以下几个因素厦门市的土地政策该片区的土地价值及项目基础设施的投入情况遵循经济评价审慎性原则。充分考虑土地出让时间因素的影响预计本项目土地出让开始时间为年。在综合以上几个因素后，根据年厦门岛土地挂牌情况，同时考虑地价还会随时间因素升值，前三年土地价格基本不变，从第四年前，每年上浮，据此预测项目各地块在经营期各年的楼面单价，详见表。厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套工程项目可行性研究报告表项目各出让地块楼面单价览表单位元用地年份住宅用地商业用地办公用地旅馆用地公园用地土地出让收入测算根据各用地的楼面单价容积率以及可出让的面积，计算出土地开发出让金总收入万元，其中居住用地出让收入万元，商业用地出让收入万元，办公用地出让收入万元，旅馆用地出让收入万元，公园用地出让收入万元。土地出让收入具体测算详见表。土地开发成本测算本项目土地开发成本包括结转的土地开发投资成本经营期管理费用及经营期财务费用利息支出。结转的土地开发投资成本土地开发投资成本按当年土地开发收入占土地开发总收入的比例进行结转。各年的结转额见表。经营期管理费用经营成本经营期管理费用是指在土地开发完成后，政府支付土地开发所有厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套工程项目可行性研究报告款项之前用于开发公司员工的工资福利费办公费工会经费差旅费等企业管理费支出，按土地开发投资成本的估计。各年的经营期管理费用见表。经营期财务费用经营期财务费用主要是在土地开发完成后，政府支付土地开发所有款项之前的借款利息支出，本项目还本付息计算见表。成本费用估算详见表。利润估算及利润分配利润及分配见表。财务现金流量分析本项目全部投资财务现金流量计算见表，主要财务评价指标如下财务内部收益率财务净现值折现率为万元静态投资回收期含建设期年计算结果表明，本项目财务上可行。清偿能力分析本项目银行贷款总额为万元，期限年，年利率，按季计息的实际贷款利率为。本项目还贷资金来源主要有未分配利润扣除土地开发再投入的结转土地投资成本，按最大还款能力测算，本项目可在年含建厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套工程项目可行性研究报告设期内可偿还全部贷款，满足国家开发银行的贷款要求。项目具有良好的偿债能力。项目还本付息情况详见表。敏感性分析在项目计算期内可能变化的因素主要有征地拆迁费用楼面地价容积率等。这些因素的单因素敏感性分析见表。表单因素敏感性分析