北部片老城区，东至东沿路，西依枉水河，南抵莲路，北临沅江水。区内总占地面积为公顷，即亩，其中棚户区占地面积亩含居民棚户区亩，企业棚户区亩，即为本项目德山老城区棚改占地面积。项目建设范围包括常德经济技术开发区个社区，项目占地面积亩，作为棚户区改造第期工程另有工矿企业棚户区个企业，项目占地亩，作为棚户区改造第二期工程。规模与内容改造开发规模该项目区总占地面积亩，其中第期改造工程占地面积亩，房屋拆迁万户，建筑面积万平方米，并完善其配套基础设施。第二期改造工程亩。两期棚改工程合计亩。工程建设内容项目第期棚户区改造工程内容如下土地平整工程土石方量万方道路工程区域内的规划道路已经建成，本次道路工程为区域内部支路，总长万供水工程供水管总长④排水工程雨水管总长，污水管总长供电照明工程电力电缆长。项目目标项目第期工程土地开发面积亩，拆迁房屋万户，建筑面积万平方米，基础设施达到‚五通平‛，即通道路给水排雨水排污水电力和土地平整的建设条件，以满足项目区规划建设功能的要求。建设工期常德经济技术开发区老城区棚户区房改项目分两期实施，年完成，即年年为第期，年年为第二期。本项目第期工程计划年月开始实施，至年月底完成个居民棚户区改造及验收。项目建设与土地出让滚动进行。年月，完成前期手续规划意见书制定拆迁工作实施方案等申报工作年，完成亩土地的房屋拆迁基础设施改造及验收年，完成亩土地的房屋拆迁基础设施改造及验收总投资与资金来源总投资估算项目第期工程总投资估算为万元，其中房屋征收与补偿万元，工程建设费用万元，工程建设其他费用万元其中房屋拆迁安臵直接费用万元，基本预备费用万元，建设期利息万元。资金来源本项目估算总投资万元，其资金筹措方式如下建设单位自筹万元，约占总投资的申请商业银行贷款万元，约占总投资的主要技术经济指标表详见下表。表主要技术经济指标表第期工程序号指标名称单位指标值备注建设指标占用土地规模亩出让土地面积亩房屋拆迁面积万配套改造工程土地平整土方量万方序号指标名称单位指标值备注道路总长区内万供水管道总长区内雨水管道总长区内污水管道总长区内供电线路总长区内二估算总投资万元房屋征收与补偿费用万元工程改造费用万元其他工程费用万元基本预备费万元总投资建设期利息万元上浮三土地收益土地出让总收入万元四财务指标土地出让收入万元销售税金及附加万元土地出让金万元总成本费用万元利润总额万元所得税万元净利润万元投资利润率投资利税率财务内部收益率所得税前所得税后财务净现值万元所得税前万元所得税后静态投资回收期年所得税前含建设期年所得税后含建设期五建设期年经营期年综合评价该项目改造第期工程以德山老城区居民棚户区改造为目标，按照城市总体规划要求，对项目区居民内棚户区及其基础设施进行综合改造，其意义十分重大，影响非常深远，符合国家投资政策。项目建设符合国家投资政策。根据†国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见‡†国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见‡†关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见‡等国家相关文件精神及常德市委市政府关于环境综合治理政策精神，项目建设是推进城市居民棚户区改造，完善城市配套服务功能，解决城市低收入家庭住房困难，促进社会主义和谐社会建设的重要内容和重大举措，也是关系到人与自然和谐相处的战略决策。该项目第期工程通过精心设计，注重特色，努力创新，按照净化绿化亮化美化畅通的总体要求，在改造过程中打造精品和新的靓点，充分体现常德德山‚工业新城城市新区‛的城市特色，展现现代城市的时代风貌，为确保环境综合整治整体效果奠定坚实的基础，并为项目区棚户区第二期工矿棚户区改造提供可供借鉴的经验。项目建设将大大提升常德城市品位。本项目第期工程是项结合居民棚户区房屋拆迁城市基础设施改造等方面的综合性改造工程。项目建设场地位于常德德山老城区，属常德德山经济技术开发区北部片区，也是展示常德德山城市形象的重要区域。项目通过对德山老城区居民棚户区房屋拆迁及其基础设施的综合改造，对于美化开发区城市环境改善开发区环境质量提升市民生活水平促进常德德山经济技设施建设维修和房屋公共部门维修资金由管委会承担房屋私有产权部分的维修加固资金由房屋产权所有者承担。本项目第期工程，因系德山老城区居民棚户改造，考虑‚以人为本‛‚为民造福‛的理念和原则，拟选择第二种改造方式，即采取以整体拆迁改造为主的方式。征地补偿与拆迁安置补偿安臵依据和标准†城市房地产管理法‡†城市房屋拆迁管理条例‡国务院令第号†国有土地上房屋征收与补偿条例‡†湖南省实施办法‡省政府令第号†常德市征地房屋拆迁补偿安臵办法‡常政发号†常德市国有土地房屋征收与补偿暂行办法‡常政发号。房屋征收拆迁补偿根据中央省市有关国有土地上房屋征收与补偿的条例和办法，常德经济技术开发区区域内国有土地上的房屋征收与补偿工作由市人民政府委托该开发区管委会负责，市房地产管理局是市人民政府指定的房屋征收部门，县市区房管局或本级人民政府指定的部门为房屋征收部门，设立房屋征收实施机构，承担房屋征收与补偿的具体工作。根据上述要求及其有关规定，常德经济技术开发区已成立开发区棚户区改造工作领导小组及其办公室，并委托湖南常德市德源投资开发有限公司履行‚棚改公司‛职责。与此同时，决定该项目第期工程为开发区老城区居民棚户区改造工程，并在详细调查与评估的基础上，对开发区老城区国有土地上居民棚户区房屋实行整体征地拆迁改造与建设。其房屋征收拆迁补偿办法如下征地单位支付的征地补偿费包括被征收房屋价值的补偿因征收房屋造成的搬迁临时安臵的补偿因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，以及提前搬迁奖励与适当特殊照顾等。该项目尚未涉及青苗和其他土地附着物补偿。根据有关规定，其房屋征收与补偿支出情况如下被征收房屋价值补偿费根据价值评估市场价格按万每平方米元计算，需支付补偿费为万元房屋拆迁补偿费按每户元计算，需支付补偿费万元临时安臵补偿费综合加权平衡按每户每月平均元计算，时间为月，需支付补偿费为万元因征收非住宅房屋造成停产停业的按有关规定给予补偿，约万元提前搬迁奖励补偿按居民住房计算，综合加权平衡按每户万元，需支付补偿费万元。适当特殊照顾及其他，按有关规定给予适当照顾，初步估算需支付适当特殊照顾补偿万元。以上合计应支付补偿总额为元。安臵规划总体要求。征地拆迁安臵房建设规划总体要求按照社区为主统规划统建设统管理综合配套的原则，坚持既符合常德市及开发区中长期建设规划，又可尽最大可能适应现实需要的方针，因地适宜，妥善安臵，城乡统筹，和谐发展。安臵对象。该项目第期工程涉及的安臵对象为征地红线范围内开发区老城区个社区，个居住小区，约万户，余万人。本项目第期改造计划详见表†常德经济技术开发区棚户区改造计划整体拆迁‡，需补充改造计划表。安臵选址。按照‚符合规划条件适宜方便生活‛的原则，以社区为单位，选址建设集中安臵区。本项目安臵区建设选址待定，并作为该项目实施后下步工作安排。房屋拆迁补偿安臵工作必须严格依法依规，做到公开公平公正。项目拆迁补偿安臵方案和结果要逐案公布，做到群众参与社会监督阳光操作。被拆迁房屋的权属面积结构用途等以房屋权属证书为准权属证书未注明的，以产权档案记录或者其他有效文件为准已经改变用途的，以规划行政主管部门和其他有关部门的批准文件为准。棚户区改造项目的被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择实物补偿产权调换。该项目第期工程为德山开发区老城区居民棚户区改造，拟选择货币补偿方式。运作方式组建‚棚改办‛，全面谋划管理好棚改工作。德山开发区拟成立区棚户区改造工作领导小组，由工委副书记管委会主任向绪彦任组长，张勇德邹吉茂李振华任副组长，区城市办国土分局规划分局住建分局公安分局房管分局住保办城管分局财政局经济发展局德山供电局监察局环保分局德山绿化管理处自来水营业所德山街道办事处德山镇等有关部门负责人为成员。领导小组下设办公室，由李振华任办公室主任，街道办事处德山镇分管负责人任办公室副主任，办公室组建至人的工作班子，负责区危房及棚户区改造的日常工作。具体职责为负责拟制全区改造工作的操作办法及配套措施，并指导全区的改造工作负责编制改造工作的长期规划及年度计划负责审定改造项目④负责审查改造工作的安臵建设方案负责上级改造资金的争取负责拟定管委会对改造项目拆迁安臵，基础设施建设补贴的方案负责改造工作的情况综合负责对镇街驻区及区属单位改造工作的考核协调督导。组建‚棚改公司‛，具体策划棚改项目。开发区拟组建棚户区‚棚改公司‛，由‚德源公司‛实施履行棚危改公司职责。其主要职责为负责筹集拆迁资金，负责个别危房的收购参与危房及棚户区改造项目建设。德山街道办事处德山镇人民政府全面负责辖区内危房及棚户区改造的组织协调工作。重点做好危房及棚户区改造工作中调查摸底发动群众拆迁安臵优化环境等工作。重大基础设施由管委会主导，财政投资，开发管理局承办，并采取由‚德源公司‛融资等方式进行投资建设。考虑到棚户区改造项目资金需求大拆迁工作难度大，施行棚改项目拟由‚棚改公司‛和开发商双管齐下的方式运作。常德经济技术开发区老城区棚户区改造第期工程项目申请报告项目编制单位常德市余翔工程信息咨询有限责任公司表常德经济技术开发区棚户区改造计划序号编号所属社区棚户区名称户数户用地面积建筑面积拟定改造方式新东街社区船舶厂宿舍可商业开发市物资局建设路宿舍可商业开发红卫社区建设桥二村棚户区可商业开发红卫社区贺八巷棚户区消防整续改户红卫社区百胜巷棚户区红卫社区建设桥村红庙社区屠宰场宿舍红庙社区东区供销社可商业开发半边街社区远东稀有棚户区小计方家巷社区朗峰二期东湖巷社区人民路二食杂宿舍户可商业开发市物贸中心宿舍户可商业开发湘航号宿舍户可商业开发青阳阁青阳阁组棚户区常德经济技术开发区老城区棚户区改造第期工程项目申请报告项目编制单位常德市余翔工程信息咨询有限责任公司常德经济技术开发区老城区棚户区改造第期工程项目申请报告项目编制单位湖南盛龙工程项目管理有限公司第六章工程实施方案规划原则因地制宜，珍惜合理利用土地社会效益经济效益和生态效益相统土地资源的可持续利用与相关规划相协调。项目区功能定位根据常德市城市总体规划