开发银行申请银行长期贷款。年月，南京市区国有资产投资管理控股集团有限公司委托南京工程咨询中心编制该项目可行性研究报告。建设内容道路工程共条道路，总长度米，总工程量为平方米。路下工程包括同步建设的供电电缆给水输水管给水配水管污水管雨水管联合通信管沟路灯中水管天然气管等工程。场站工程包括变电所座变配电所座天然气调压站座雨水泵站座污水泵站座。可行性研究内容本可行性研究的主要内容如下项目建设的必要性分析软件产业基地发展前景与土地开发需求分析项目建设方案的确定及建设条件分析工程建设方案的确定项目经营管理方案的确定项目的投资估算项目的财务分析项目社会效益分析项目投资风险分析。可行性研究报告编制依据本项目编制可行性研究报告的主要依据如下南京市发展计划委员会年月宁计投资字号文关于珠江路软件产业园基础设施开发项目项目建议书的批复江苏省国土资源厅年月苏国土资地函号号号号和号文关于批准软件产业基地建设用地的通知南京市区人民政府玄府字号文关于调整软件产业基地规划方案的请示南京市人民政府办公厅年月南京市人民政府市长办公会议纪要第号关于软件基地建设发展问题的会议纪要上海同济城市规划设计研究院江苏省软件园珠江路产业园详细规划设计东南大学城市规划设计研究院软件产业基地规划设计调整软件产业发展规划区国有资产投资管理控股集团有限公司提供的项目其它有关资料区国有资产投资管理控股集团有限公司年月委托南京工程咨询中心编制本项目可行性研究报告的协议。可行性研究结论与建议可行性研究结论项目的建设是必要的软件产业基地基础设施综合开发项目的建设，是南京市实施发展高科技产业战略的需要是加快区域性产业结构调整的需要是提高区域经济附加值，促进经济健康合理增长的需要是充分发挥南京的教育科研优势，将科技转化为生产力的需要是带动高层人才就业培养的需要是加速推进南京服务业重点项目的需要。本项目的建设，是决定软件产业基地招商引资和快速发展的关键步骤。项目的建设是必要的项目土地开发具有定的市场基础软件业是个高速增长的产业，在南京，它从亿元的产业规模发展到亿元，仅仅用了年时间。目前，南京占据了全省软件产业的半壁江山，在全国名列第五。南京的科教实力雄厚，这是南京发展软件产业最重要的优势，截至年底，全市软件从业人员达到万人，软件企业家，其中家企业软件规模超过亿元熊猫电子南京联创南瑞集团等家企业进入国家百强软件企业行列目前在我市设立研发机构或分支机构的著名企业包括中兴华为用友朗讯西门子摩托罗拉爱立信等企业。到年，全市软件产业计划实现销售收入亿元，其中出口占到以上，在全国大中城市的位次将进四争三，建设成为中国软件名城。南京软件业的超常规发展为软件产业基地提供了千载难逢的发展机遇，南京市雄厚的科教实力也为软件产业基地的开发提供了良好的基础和后盾。目前工程尚未大规模展开，基地已吸纳福中集团先声药业集团等众多单位入园，土地大部分已被中外投资企业预订，本项目的土地开发已经引发了定的投资需求。项目具有良好的建设条件软件产业基地建设具有突出的产业优势和政策优势。软件业被广泛认为是落实科学发展观实现可持续发展战略的最佳载体。在建设软件产业基地可突出南京的区位和科教实力优势。江苏省和南京市政府对软件产业基地的建设给予高度重视，给予享受国家高新区优惠政策的扶持，政府各部门将给予项目大力支持和配合，可确保项目的顺利实施，项目建设条件十分良好。项目工程方案标准高项目范围内的基础设施按九通平的高标准建设，即道路供电供水燃气供热排水含排污邮政电讯有线电视和土地平整，以满足软件产业在基地发展的需要。项目具有定的投资回报率本项目总投资万元，其中固定资产投资万元，建设期利息万元，流动资金万元。本项目总投资万元中。项目资本金万元，拟申请银行贷款万元。流动资金万元中由项目资本金筹集万元，申请银行流动资金贷款万元。项目计算期内总营业收入万元，总成本费用为万元。本项目全部投资财务内部收益率为，投资回收期为年，以环境塑造为主题，结合基地内外现状良好的自然景观条件，运用科技手段，达到艺术与技术功能与形式自然与人工的统。规划方案最初由同济大学城市规划研究设计院编制，后经东南大学城市规划设计研究院进行规划调整。规划结构可概况为心环两带四片，三网结合，指状放射的整体框架。心即基地的功能景观核心。以狮子山王庄水库为核心，充分结合现状景观条件，并串联多个功能景观节点，形成山主题公园和水主题公园。水主题公园以弓形绿化景观生态带为主，蜿蜒的水面串联多个人工湖面。起伏的草坪，自由流淌的水体及卵石驳岸以及水生植物的种植，充分体现建筑与自然的融合。山水绿地喷泉雕塑，以及建筑界面共同塑造该核心的景观特征。环指基地的主要步行交通环路，环路结合放射路尽端路共同疏解基地车行交通。该环路结合自然地形，采用自由曲线的道路线形。在解决区内交通的同时以实现移步换景的空间效果，丰富区内道路景观。同时该环路结合生态绿带及渗透绿轴形车分行的交通体系。三片指三个功能片区。即中心景观区周围分布的产业研发区基地东南部的生活区和配套的公共服务区。详见附图产业研发区位于中心景观区两侧的以软件研发为主的研发办公区，结合指状绿化带以团簇状形式布置。在基地的东部东南部包括管理接待服务展示交易等功能以及依托这些功能所设置的孵化生产区以培植软件企业，安排中试车间，以及以软件为基础的硬件开发企业。生活区位于基地东南部，分布在规划中的轻轨道两侧。生活区包括白领公寓组团和以多层公寓为主的员工宿舍组团。公共服务区在基地的北部西部以及南部均设置了公共服务区。包括星级酒店商业服务电脑软硬件产品交易中心娱乐餐饮等公共服务设施，以及运动会所基地中心服务管理的公共设施。三网组合结合道路绿化及建筑布局组织绿化系统，形成建筑网绿化网道路网有机结合的景观结构框架。指状放射指以中心景观区为核心形成强烈的指状放射的结构框架。项目概述本项目进行的是软件产业基地基础设施综合开发项目期工程，项目总占地亩，除去市政道路绕城公路绿化带山体绿地等亩，规划建设用地亩。基础设施建设的主要内容为九通平基础工程，包括征地拆迁与场地平整道路工程给水排水与污水处理，以及供电通讯燃气供热等等。各项工程的建设方案以软件产业基地的整体规划为依据，在满足本项目范围内建设要求的同时，充分考虑基地今后开发延伸的需要。为使本期工程规划建设成为整个基地规划建设的个有机结合体，本项目工程规划建设应遵守以下两个基本原则整体规划分期建设根据基地的功能定位功能配置地形地貌和其他自然条件，对各工程建设内容进行整体规划，在此基础上对本期工程的建设内容进行细化，明确本期建设的工程方案。处理好基地与外围本期工程与外围之间的关系，根据南京城市总体规划，确保基地道路水电通信等与外围协调统，确保整个软件产业基地以及本期工程成为南京都市圈市政建设的有机组成部分。基于以上原则，本项目完成后可建成道路公里，并建成水电汽气等完整的管网系统，以满足进区企业投资建设的各项的需要。征地拆迁与场地平整工程征地本项目总用地面积公顷，合亩。包括集体土地公顷亩和国有土地公顷亩。范围内有村娄庄村王庄仙鹤门村高庄新庄岔路口村西杨坊村五旗村西岗村邵庄村等，以及家工企单位。根据项目用地的需要，本次征用土地的详细情况如下旱地公顷大棚菜地公顷老菜地公顷园地公顷林地公顷宅基地公顷工企用地公顷交通用地公顷养殖水面精公顷养殖水面普公顷其他水面公顷未利用地公顷拆迁本项目拆迁农居民住房数约为户，总拆迁面积约万平方米。拆迁工企单位家，拆迁总面积万平方米。本项目拆迁面积合计约万平方米。主要工企单位有南京创维包装材料厂三亚电子公司上海石化公司溶器厂宁东大酒店空军奶牛场丹凤工业园等。道路工程道路建设是区域建设的框架，局部框架需与整体框架保持协调统，因此本项目道路工程根据开发区总体规划要求实施。道路系统及等级本项目路网设置采用多层次系统，由城市快速干道城市主干道基地主干道组成。本次工程分别包括路路路路环路和仙林大道。城市快速干道路幅宽度为米城市主干道路幅宽度为米基地主干道路幅宽度为米路网设置及与外部的联系基地的路网规划是根据场地和周边道路的状况进行设置的，基本呈网式结构，这种布置有利于建筑物的布置和方向的识别。交通量容易分散且灵活，便于交通组织，整个系统的通行能力大。对于基地而言，其形成的地块完整，方便进行地块出让和布置。基地范围内整体路网由纵向横向和基地环路并与城市快速干道相衔接。纵向由路路路与环路支线组成，横向由路路及环路支线组成。具体为城市快速干道为景观大道，仙林大道路幅米。城市主干道路均为景观大道，路路路幅米。基地主干道为景观路，环路路幅米。以上路网不仅构成区内交通干网，而又与外围城市快速干道相连接。国道绕城公路在基地西面交错通过。区外交通干线参见表。表区外交通干线览表序号区外公路名称位置连接区内主干道路国道横向南京到镇江道路绕城公路纵向连接南京二桥与三桥路仙林大道道路构造道路横断面功能划分不同等级的道路功能划分不同，路面功能般分为机动车道非机动车道人行道绿化分隔带等。项目各等级道路的横断面功能划分情况参见表。表道路横向功能划分表单位序号路宽路幅宽机动车道非机动车道人行道绿化分割带路边绿化带道路断面结构道路路面结构根据路面划出的不同功能来确定，路面各部分的结构如下自上而下机动车道细粒式沥青混凝土中粒式沥青混凝土粗粒式沥青混凝土透层油二灰碎石石灰土非机动车道细粒式沥青混凝土粗粒式沥青混凝土透层油二灰碎石石灰土人行道彩色人行道板水泥砂浆号细石混凝土垫层石灰土含灰本次工程设计中，按照城市道路和建筑物无障碍设计规范的要求，需在人行道设置残疾人通道，并在交叉路口处的人行道边缘及需要预留路口处均应设置缘石坡道，以方便残疾人的通行。道路路面标高满足开发区防洪基准标高，纵断面设计根据相交道路的实际标高以及道路竖向控制标高，并结合地形进行纵断面设计。道路最小纵坡为，道路最大纵坡为，最小凹形竖曲线半径为米，最小凸形竖曲线半径为米。路基处理全场道路路基施工前，先清除表层的垃圾土和有机土，在填筑前基底翻松厘米，