参数计划用地面积约亩，总建筑面积约万平方米。家新近出台的限制用地和禁止用地项目政策，对海南的高尔夫别墅类等“圈地”型项目产生了显著的控制性影响。与国内主流房地产业发展情况相反的是，相对于美国夏威夷澳大利亚黄金海岸印尼巴厘岛沙特迪拜等国外旅游度假胜地，目前海南的旅游房地产业仅处于“贱卖资源”的初级发展阶段，国家对海南旅游房地产业的发展，实行的是种相对鼓励的边缘政策，采取的是种提升性的规划引导和市场扶持措施如海南省三亚市近年来实施的系列大型招商推介节庆活动与规划提升行为等。三亚是我国唯的热带海滨旅游城市，是我国独具热带滨海自然风光田园风光的具有最佳养生环境旅游环境度假环境人居环境的“绿岛公园”“全中国人民的后花园和阳光露台”。经过十多年来的旅游行业创建和市场开发，目前三亚已成为我国旅游经济比较发达的城市，并已跻身我国六大旅游目的地之列，同时被世界旅游组织授予“世界最佳旅游目的地”和“世界样板旅游城市”称号。年，三亚市旅游接待总人数已达万人次，自年以来，年均客源增长率达。旅游业的高速发展，进步改善了三亚的人居环境和度假环境，吸引了大量的国内国际人士到三亚置业投资，开辟“第二居所”或“侯鸟式居所”。年年间，三亚市商品房销售面积为万平方米，其中外销商品房面积为万平方米，外销率达！五年之间，三亚市的商品房平均销售价格已从低于成本价的数百元平方米猛升至元平方米，而以三亚湾为代表的线海景房的销售价格，更是从年以前的元平方米跃升至目前的万元价格台阶！饶是如此，权威经济分析人士和行业专家均还普遍认为三亚有限的高品位人居资源尤其是滨海度假资源，相对于国内国际市场的巨大需求，显然还是被严重低估和“贱卖”了。二项目营销机构与销售行为的组织本项目的产品销售行为，主要通过建立如下全国性网络进行本地营销中心拟选定三亚作为项目的本地营销服务中心，负责统管理本项目的全国性销售网络，并统开展异地客户接待市场推广与产品广告发布事务。异地营销网点拟在北京天津上海太原成都重庆哈尔滨大连青岛等中心城市设立常年展销处，同时寻求代理服务商开展区域性营销合作，通过异地代理商组织异地客户到三亚旅游购房，为代理商提供具有竞争力的代理服务佣金销售额的，同时为成交客户提供报销旅游团费或打折机票的销售政策。其他居间服务网络如发展出租车司机酒店旅行社等工作人员加入本项目的居间销售服务，为其提供具有吸引力的居间服务佣金。全国性巡回展销产品行销通过参加全国各地的房展会展活动，进行品牌推广与产品展销组织专门的巡回销售队伍，采取“蛙跳式”战术，在全国各中心城市开展项目的产品巡销活动每次展销时间半个月以上，并在当地开展全方位的市场推广工作。三销售周期和进度由于三亚榆林湾“山水花都”国际安养城项目拥有得天独厚的地理位置和自然资源，加之政府对三亚的包装宣传力度逐年增加，和不断举办些国际大赛活动，已把三亚推上了国际舞台。三亚在国际上的知名度和影响力将越来越大，其旅游和房地产等行业将逐步面向国际市场。从长远角度考虑，三亚房地产市场的增值空间还很大，而其土地资源稀缺状况必将越来越严重。我公司拟充分把握和利用现有土地资源，采取控制性开发和销售的政策，使土地价值最大化利润空间最大化，在此基础上争取进步加大土地储备量。项目的计划开发周期为五年，销售周期六年。各销售开发组团的工程进度与销售进度计划安排如下工程进度达到正负零，售出率达到。主体封顶，售出率达到。主楼完工，售出率达到。主楼验收完成，售出率达到。景观配套全面完成，售出率达到以上。四销售价格与收入预测产权销售产品价格定位根据本项目的区位景观配套户型等竞争优势，参照当前三亚旅游房地产业的综合价格指数与市区同类型楼盘如时代海岸临春山水国际凤凰水城等的商品房销售价格，同时结合三亚大东海区域的酒店销售情况，在较大的保险系数下，初步确定本项目主要旅游房地产产品的销售价格为普通商品房毛坯房平均销售价格，以元平方米计游艇会馆及别墅区泛游艇社区，以元平方米计老年公寓成品房的平均销售价格元平方米含装修家电家具临水商业经营设施，以元平方米计五星级产权式酒店客房部分以元平方米计以上销售价格策略，应采取低开高走随行就市的原则。以最低起价均价保持在以上定价范围内先进行内部认购进。低价进入市场后，结合工程进度销售进度及市场情况进行随机应变性的调整。长期经营项目的产品价格定位五星级酒店客房五星级标准出租价格按平均元天计。国际老年安养中心的客房出租价格按平均元天计，医疗护理服务价格执行国家和地方的有关价格标准。国际游艇俱乐部会员消费，按综合消费价格元人次计。城市休闲娱乐餐饮消费综合价格按元人次计。项目区花卉绿业生产服务价格按年产各类高档盆花苗木万盆株平均价格元盆株计。项目的产权销售收入预测“山水花都”毛坯房销售收入按元平方米计，万平方米毛坯房的销售收入为亿元游艇会馆区五星级酒店泛游艇社区销售收入以元平方米计，万平方米别墅类物业的销售收入为亿元老年公寓的成品房销售收入按元平方米计，万平方米成品房的销售收入约为亿元临水商业服务设施，按元平方米计，万平方米商业物业含会所型商业设施的销售收入为亿元。五星级产权酒店客房部分按元平方米计，万平方米五星级酒店客房及其经营权益的销售收入约亿元长期经营项目的经营销售收入根据分项测算，长期经营项目如五星级酒店老年康复疗养中心中央绿岛公园游艇俱乐部海洋剧场及多功能会议会展中心临水商业中心及其旅游文化产业项目等的年度销售经营收入可达人民币亿元。其中五星级酒店的年度经营收入按酒店客房总数间，年出租率以价格元天计，为亿元。国际老年安养中心的年度经营收入按特种五星级客病房为间入住率价格元天计，为亿元医疗护理服务收入以客病房收入的计，为亿元。合计为亿元。国际游艇俱乐部的年度经营收入按年接待各类会员或游客万人次，综合消费价格元人次计，为亿元。城市休闲娱乐餐饮消费服务收入含五星级酒店的配套服务项目及社区各类服务项目的经营收入按年接待各类消费人士含游客市民万人次，综合消费服务价格以元人次计，为亿元。项目区花卉绿业生产服务经营收入按年产各类高档盆花苗木万盆株平均价格元盆株计，为亿元。注社区物业代租收入主要体现为业主权益与物业管理公司的经营成本。物业公司的经营收入部分，主要用于物业公司的自养和社区长期养护，不计入本项目经营收入以上合计本项目的产品产权销售收入约为人民币亿元,可实现销售利润约亿元，企业无形资产变现总额可分配约亿元，形成项目公司的长期经营性资产原值约亿元含未销售的万建筑平方米地面附属物和占地余亩的公园景观与花卉产业生产经营设施的固定资产原值。项目的固定资产长期经营收入约亿元年。项目的产权销售效益估算见下表三亚榆林湾“山水花都”项目财务效益估算表序号测算科目单位数量单价元金额万元项目销售总收入,二项目总成本项目总投资,销售成本异地营销网点建设处市场推广及广告费用按项目总投资的计,销售佣金及代理费用般为销售收入的,客户返点优惠般为销售收入的,日常销售费用含异地销售网点的日常费用,土地增值税按销售额的计,营业税销售额的,销售成本合计,项目总成本合计,三销售利润所得税前,四资产性收益项目形成的固定资产原值,五项目利润总额所得税前,六企业无形资产变现收入,七全部资产变现增值收入合计,八项目投资利润率九项目投资回报率长期经营项目经济效益估算见下表三亚榆林湾“山水花都”项目财务效益估算表二序号长期经营项目数量价格元年度经营收入单位万元五星级酒店客房经营收入万人次,二国际老年安养中心客房收入万人次,医疗护理服务收入,三国际游艇俱乐部经营收入万人次,四城市休闲娱乐餐饮消费服务收入含五星级酒店的配套服务项目万人次,五花卉绿业生产服务经营收入万盆株,长期项目年度经营收入合计,第二部分融资合作方案项目投资开发进度及资金筹措计划根据海南旅游房地产市场的发展现状及其动态趋势，结合三亚榆林湾第部分项目概况项目名称三亚榆林湾“山水花都”国际安养城暂名。二项目性质海滨亲水型城市度假休闲设施与住宅项目综合开发国有困难企业改革发展与职工再就业工程。三项目建设地点及其条件项目建设地点位于三亚市榆林湾东岸海南省榆亚盐场驷轩分场的全部地界范围。项目区位于三亚市主城区规划范围内，南接三亚市大东海旅游区，北靠三亚市田独镇，西临榆林湾大茅河与三亚市榆红管区相连，东隔安罗岭与亚龙湾国家级旅游度假区为邻通过田独镇的旅游专用通道和本项目区现有的米长的两条山路均可通往亚龙湾，是连接三亚市区和三亚亚龙湾国家级旅游度假区三亚海棠湾国家级旅游度假开发区田独镇新兴工业区六道渔港及南海海洋渔业综合服务基地的咽喉之地，正在建设中的红沙大桥将把本项目区与三亚市区连为体，其地理位置十分优越。榆林湾是个呈南北走向的狭长形海湾，其北部为大茅河出海口与田独镇国家级热带生态农业示范基地，南部为中国南海地区的重要海洋军事要塞榆林军港，西侧为三亚市的城市中心制高点海螺岭与狗岭山地中央绿岛公园”及红树林保护区项目定位细分“中央绿岛公园”是本项目的景观中心及核心动感项目开发组团。其位于榆林湾东西两岸之间的“中央绿岛”人工岛区域，园区规划用地面积约亩含亩红树林生态湿