中心。中心规划用地亩，其中按安工程给排水供配电公共设施道路绿化等其它辅助工程及各项费用。经测算，本项目总投资为万元，其中工程费用万元，工程其它费用万元，基本预备费万元，建设期利息万元。详见投资估算表。第三节资金筹措本项目总投资为万元。根据项目建设进度安排及投资规模，该项目投资资金拟按以下方案筹措企业自筹万元银行贷款万元，利率按计。投资计划及资金筹措见下表。投资计划及资金筹措表单位万元序号项目合计总投资建设投资建设期利息资金筹措自有资金银行贷款投资估算表单位万元序号项目名称建设规模及内容单价投资额备注工程费用建筑工程多层建筑元高层建筑元冷库元地下室元地下人防工程元道路及地坪元给排水工程元电力电信工程元消防元环保绿化元溪流改道元场地整备及临时设施费设备购置及安装电梯及安装人梯货梯等暖通工程信息系统农副产品检测设备研发及办公设备冷冻设备地下人防设备交通工具二其它费用土地费用亩万元亩建设单位管理费工程监理费前期工作费含勘设费三基本预备费四建设期利息五建设项目总投资第十三章效益分析第节基础数据及说明编制依据国家计委颁布的建设项目经济评价方法与参数国家现行的有关财税规定项目单位提供的有关数据。二基础数据项目总投资万元，其中基建投资万元，建设期利息万元。项目总建筑面积万平方米，其中可出租部分面积平方米。项目计算期年，其中建设期年，经营期年。劳动定员人，其中管理和技术人员人，工作人员人，管理人员按年工资总额万元测算，工作人员按年工资总额万元测算。职工福利费按工资总额的提取。维修费按折旧的提取。第二节财务分析成本计算本项目成本测算主要包括水费水费主要包括工作人员生活用水道路冲洗用水和绿化用水，水价按元吨计，年用水量约吨，年费用为万元。电费据估算，本项目用于市政设施道路广场绿地用电年耗约万度，电价按元计，年电费万元。固定资产折旧及摊销本项目固定资产投资万元，其中土建及设施费用含预备费建设期利息万元，按综合折旧年限年计算，残值率，则年折旧额万元。设备投资万元，折旧年限按年计算，为此在第年时，需追加投入维持运营投资万元，残值率，则年折旧额为万元。土地费用为万元，按年摊销，年摊销费万元。其它费用万元,按年摊销，年摊销费万元。管理费用按规定应提取的费用养老保险失业保险住房公积金工伤计生统筹工会经费等，这些费用按工资总额的计提。其它管理费用如办公费教育费差旅费排污费绿化费等，这部分费用按工资总额的计提。经计算，该部分管理费用为万元。经营期内的借款利息列入成本费用中的财务费用，年利率按计。经测算，本项目正常年的总成本费用万元，其经营成本万元。固定成本为万元。各年成本测算见附表总成本费用估算表。二经营收入营业税及附加经营收入本项目各项收入以目前沙洋或其它地区相类似企业市场收费平均价确定，并根据沙洋的中远期城市发展规划，确定经营收入的增长率。租金收入本项目档口仓储仓库等用房以出租形式经营，可出租面积按地面总建筑面积扣除公厕面积后的计算为平方米，其中经营档口可出租面积为平方米仓储仓库可出租面积为平方米冷库可出租面积为平方米其他经营管理用房可出租面积为平方米。根据沙洋目前经营档口及仓库租赁费用行情及本项目的特点和规模，其租金拟定为第年租金，经营档口综合价每月每平方米元仓储仓库综合价每月每平方米元冷库综合价每月每平方米元其他经营管理用房综合价每月每平方米元预计营业后第年经营收入为万元，前四年收入按递增，以后进入稳定期。第三方物流代理服务费收入随着沙洋经济的发展和人们思想观念的更新，发展第三方物流代理服务业是个趋势。预计中心第三方物流代理等公共信息服务业务第年可收入万元，前四年间每年以递增，以后进入稳定期。经上述测算，本项目正常年经营收入为万元。各年经营收入测算见利润及利润分配表。二营业税及附加本项目按有关规定，其租金收入按计征营业税，城市维护建设税和教育费附加等按营业税的和计，经测算，本项目正常年营业税及附加为万元。各年测算见附表二利润及利润分配表。三利润总额及分配利润总额为收入扣除总成本费用和营业税后的余额，正常年利润总额为万元，所得税按税后利润的计征，公积金按可分配利润的计。根据有关政策，本项目建成经营后享受前两年免征所得税，其后三年减半征收所得税的优惠政策。利润总额及分配见附表二利润及利润分配表。四财务盈利能力分析项目财务现金流量分析见附表三。现金流量分析表明，该项目全部投资财务内部收益率为，投资回收期年含建设期年。当时，财务累计净现值为万元，说明项目有定的盈利能力。五资金来源与运用由资金来源与运用表附表四可见，本项目在计算期内共实现利润总额万元，提取折旧摊销费万元，偿还固定资产贷款本金万元，上缴所得税万元，累计盈余资金万元。六清偿能力分析项目借款万元，本项目清偿能力按最大还款能力进行分析,既利用未分配利润折旧费摊销费来偿还贷款，借款偿还期为年含建设期。借款偿还计算见附表五。七敏感性分析考虑项目实施过程中，些不确定的因素变化，如投资增减，经营成本的变动以及营业收入的升降，这些因素的变化，对财务内部收益率投资回收期都会有不同程度的影响，本项目对固定资产投资经营成本经营收入分别增减进行敏感性分析。其分析结果如下表。财务敏感性分析表序号不确定因素不确定因素变化率财务内部收益率敏感度系数基本方案建设投资变化经营成本变化销售收入变化由上分析可知，在各影响因素变化率在时，其财务内部收益率变化不大，项目具有定抗风险能力。从分析中的敏感度系数可知，项目的营业收入和建设投资的变化为最敏感因素，为此，在项目建设及经营过程中，应注意做好投资控制，同时加强经营策略研究，提高营运水平，以实现项目经营的效益最大化。第三节财务评价结论财务分析表明，项目全部投资财务内部收益率达，投资回收期年含建设期年，借款偿还期为年含建设期，本项目为大型农产品物流基础设施建设，作为满足市民生活消费必须的完善城市综合配套功能的项目，其盈利能力和还贷能力是可以接受的。敏感性分析表明，项目具定的抗风险能力。综上所述，从财务上看，项目的建设是可行的。第四节社会效益定性分析方面，项目在计算期内可为国家创税万元含所得税。另方面，该项目的实施，还可为社会直接或间接带来大量新增就业岗位，为缓解社会就业压力做出定的贡献。同时，该项目的建设对完善沙洋农产品市场建设稳定农产品价格满足市民生活消费降低农产品经营企业的物流成本，加快资金周转，提高效率，增强企业竞争力及促进沙洋生态农业的可持续发展具有重要意义。可见该项目的建设具有十分显著的社会效益。总成本费用估算表附表单位万元序年份经营期号项目水费电费工资及福利费用管理费用维修费经营成本土地摊销费其它摊销折旧费财务费用总成本费用固定成本可变成本利润及利润分配表附表单位万元序年份经营期号项目营业收入租金收入第三方物流代理服务收入营业税金及附加总成本费用营业利润利润总额所得税税后利润盈余公积金未分配利润财务现金流量表附表单位万元序年份建设期经营期号项目现金流入营业收入回收固定资产余值回收流动资金现金流出建设投资流动资金经营成本税金及附加所得税净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值财务内部收益率投资回收期静态年含建设期年资金来源与运用表附表单位万元序年份建设期经营期号项目资金来源利润总额折旧费摊销费自有资金用于固定资产用于流动资金固定资产投资贷款流动资金贷款回收固定资产余值回收流动资金资金应用固定资产投资建设期利息流动资金弥补上年亏损所得税应付利润长期贷款本金偿还盈余资金累计盈余资金借款还本付息表附表单位万元序年份经营期号项目借款年初借款累计本年借款支用本年应计利息本年偿还本金本年支付利息当年还本付息合计年末借款累计还款来源可还款利润可还款折旧及摊销其他借款偿还期年含建设期固定资产折旧及其他资产摊销估算表附表单位万元项目折旧及摊销年限折旧及摊销年限建筑物原值折旧费净值二设备原值折旧费净值三土地原值摊销费净值四其他资产原值摊销费净值合计原值合计折旧合计摊销合计净值第章总论项目概况项目名称闽中农产品物流配送中心建设地址沙洋水南闽西北物流园区内承办单位沙洋金贸发展有限公司项目负责人二项目提出的背景沙洋位于福建省的中西部，是海峡西岸经济区的腹地，经济地理位置极为优越。沙洋地属中亚热带季风性湿润气候，具有气温高雨量多日照长，霜期短的优越特色，冬无严寒，夏无酷暑，四季常青。全县平均气温，日照小时，降雨量毫米，无霜期天。优越的自然环境和肥沃的土地促进了闽中农业生产的发展，初步形成了富有闽中特色的农业产品，农产品资源丰富，门类品种齐全。农产品的流通日益活跃,为农产品物流配送中心的建设奠定了坚实的基础。近年来，沙洋县委县政府高度重视物流业发展，已把现代农产品物流产业列入县重点扶持产业，大力培育发展。沙洋农产品物流配送中心是个“服务闽中面向三农”的现代物流项目，已列为县政府重点物流建设项目。年月沙洋人民政府与香港冠虹发展有限公司正式签定了闽中农产品物流配送中心项目投资协议书。农产品物流配送中心的建设有利于进步推动沙洋农业产业化进程，促进农业产业结构调整升级，提高闽中地区，用地充足，成本较低。位于城市物流的节点附近，现有物流资源基础较好，般有较大物流量产生，可利用和整合现有的物流资源。有利于整个地区物流网络的优化和信息资源利用。场址选择根据选址原则，沙洋