合地产的开发，完善郊区的城市功能配随着贵阳房地产市场的高速发展，房地产市场的进步细分已不可避免。目标客群的锁定，将是本项目定位的重要依据。项目定位项目本身位于贵阳市中心地段，以此项目为中心，半径米的生活圈，涵盖贵阳最成熟最完善的生活配套。紧临东山师大喷水池商圈，可以说是城市工作族在居住生活上较为理想的选择。因此项目的地理位置和户型设计决定了其项目定位于城市新贵小资生活及这么个概念。功能定位应彻底打破户型的很多设计惯例，户型设计应充份体现明室明厅明卫功能齐备，将“简约休闲舒适自然”诠释得淋漓尽致，将休闲文化的理性与贵阳人贯的幽雅生活完美地结合在起将着眼点落于休闲，将先进的设计理念优秀的材料和配套逐步实现。从功能和特色出发，项目房型规划应符合市场。可以以“二室二厅”和“三室二厅的房型规划为重点出击的卖点之。户型定位市区楼盘是贵阳市大多市民购房的首要选择，而大多数楼盘的平方米户型住宅则受到大量白领阶层的人喜好，而这类人注重生活品质，极需在生活中自我满足，所以本项目户型定位在平方米。项目客户群定位近期就贵阳市高收入阶层对房地产市场需求状况做的调查进行分析，得出以下结论购房意向分析在本次调查中，被访问者买房时最关注的因素，房价排在第列地理位置周边环境的被访问者将房价作为关注的要素。市中心因其房价高，并且高消费群体已逐步远离市区，故市区楼盘的三房二厅的房型已逐步不被大多数人欢迎，但其办公需求，所以也占定比例，而二房二厅则受大多数消费者喜好，房厅因其总价低而且能完备许多单身功能也有定市场。购买住宅的目标客群分析国内外本地投资客国外产业基金私营公司大中型国有企事业单位高层职员实力企业白领证券银行等金融机构，界，房地产等相关行业人士本省或周边地区来贵阳发展的成功人士周边地区来筑安家人士小私营主其他有实力的社会精英。本案目标客户群区域定位与以文昌路及宝山南路为区域的有地缘属性的人群开办公司的后期销售会更为明显在贵阳长期工作的外省市人群本市有稳定中等收入人群本案目标客户群年龄定位主力客户源岁，核心层以年龄在岁的青壮年为主。本案目标客户群收入定位单人年收入在万元以上，家庭年收入万元以上。本案目标客户群其它特征定位有定经济基础的单身族准备结婚，置办新房的族想在市区居住的。定价策略定价原则应以支持实现高速销售目标为确定销售价格的前提以全程销售期内具有良好性价比优势作为市场竞争的重要手段以入市形成较好的人气为基准，建立逐步上扬的价格体系合理安排不同位置不同类型不同朝向物业的价格结构，在定周期内，确保各类物业的相对均衡出货计划底商类物业销售适当后置，以便在前期接待中积累客户，谋求更大利润空间。价格定位通过区域地缘性项目的价格可接受度调查，可行性市场定位价格商铺全程均价元平方米宏基文昌苑属高层商住楼，建议入市起价以元平方米左右价格起面市，先期以开盘均价在元平方米控制，在销售形势看好销售速度保障的前提下，逐渐提升价格至元平方米具体价格方案包括各种户型价差开盘价格明细及销控后期价格调整，在户型设计方案确定后再做定案。价格定位说明以上定价在分析了近沈阳市的类似楼盘的基础上分析得出的。根据“低开高走”的定价原则，如开盘均价元平方米，经过个月的客群成交市场摸底试探，如反馈良好可以飙升元平方米左右，即均价元平方米经过两三个月的热销反馈，再提升至元平方米是有可能的。市场预期良好，争取半年左右能够结案，入住前均价将上浮至元平方米左右。但认购初期如果卖出项目的最高价，会违背低开高走的原则。第章建设方案建设场地环境项目地势北高南低，地块形状近似梯形。建筑方案设计建筑方案总体构思与周边建筑形成和谐空间，减少对内部空间的压迫感，增大内部绿化和活动空间，塑造良好的城市景观。平面设计整体布局呈“乙”字形，因地制宜，框式和点式塔楼相结合，有效利用空间，提高房间使用有效率。立面设计本项目外立面为简约欧式风格。结构设计基础处理本项目为桩基础。上部结构框架剪力墙结构。公用设施方案供水排水给水采用青岛三力无负压供水设备套能利用自来水管网余压。降低电机功率，减少日运行费用而达到节能效果。排水采用静音排水，经由化粪池接入市政排污系统。供电供配电系统电表设置照明及电力设备弱电设计公共照明为双电源中央空调本项目无中央空调消防设立消防监控第章投资估算与资金筹措投资估算的依据及说明土地费用本项目共占土地面积平方米，土地用途为商业，以出让方式取得，取得土地过程所支付的费用包括土地使用权出让金动迁及安置补助费契税及其他费用，按照目前贵阳市土地出让的基本制度及公司实际投入情况，可确定此项费用约为元平方米。城市基础设施配套费根据贵州省城市基础设施配套费征收使用管理办法第五条城市基础设施配套费按以下范围和标准征收在贵阳市南明区云岩区小河区以及金阳新区城市规划区和贵阳高新技术开发区，新建扩建经营性房屋建筑，每平方米建筑面积元。前期费用苑项目的主要前期工作费用，包括政府收费社会费用等两大部分，其中政府收费包括工程定额编制测定费建设工程质量监督费规划服务费卫生设施审查费等社会费用包括勘察规划设计费工程监理费和建筑工程保险费等，大约为每平方米建筑面积元。建筑安装工程及装修费根据国家建设部财政部二三年十月十五日联合发布的关于印发建筑安装工程费用项目组成的通知建标号，结合贵阳地区的有关工程设备及材料等的市场行情，并适当考虑建设工程工程量清单计价规范的有关精神，估算得出本项目的建筑安装工程费含土建水电设备等及装修费的估算结果，大约为元平方米。园区配套费包括园区内场地平整路面软制环境及硬制环境建设等相关费用，大约为元平方米。项目开发费用苑项目的开发费用包括管理费用销售费用财务费用等，其主要估算过程如下管理费用包括管理人员的工资办公费及差旅费等，预计为项投资总和的。销售费用由于沈阳市公建类房地产市场的竞争日趋激烈，苑项目也应采取科学的营销策略有效的营销手段，进而在市场上赢得主动。因此，本报告将销售费用划分为营销费用例如，广告宣传售楼员工薪金等和其他费用两大部分，大约的费用标准预计为销售收入的。建设期利息根据金融机构现行年期限的贷款政策，贷款年利率取预备费包括基本预备费和涨价预备费。基本预备费，又称不可预见费，是指在项目实施中难以预料的支出。它需要事先预留，并主要用于设计变更和施工过程中可能增加工程量的费用。涨价预备费是指针对建设期内由于可能的价格上涨引起投资增加，需要事先预留的费用。对于苑项目及工期而言，上述两项费用根据估算大概为总投资的。总投资估算建筑工程工程量依据项目初步设计方案，可以得到该项目建筑工程建筑面积工程量表建筑工程建筑面积工程量表序号建设项目建筑面积单位住宅楼平方米商铺平方米地下停车场及设备用房平方米合计平方米总投资估算结果依据投资估算的依据，结合建筑工程建筑面积工程量，可以得到总投资估算表项目总投资估算表类别计算基数单位技术经济指标单位金额万元备注土地取得费用平方米元前期费用平方米元城市基础设施配套费平方米元建筑安装工程费平方米元园区配套费平方米元管理费用万元销售费用万元财务费用万元年预备费万元万元综上可得项目总投资为万元。投资计划依据投资估算的依据及说明与总投资估算结果，结合项目进度计划，可以得到项目投资计划，如附表所示资金筹措方案对于苑项目的开发单位贵州房地产开发有限公司而言，将主要依靠自有资金负债筹资银行贷款两种途径获得建设资金，并辅之以适量的售房款收入。项目总投资的具体来源包括自有资金万元，第年全部投入银行金融机构贷款根据项目进展向银行金融机构贷款年利率房地产预售。具体资金筹措方案如附表所示根据现行银行年期的企业贷款年利率，同时考虑到筹资过程中涉及到的承诺费评估费等筹资费用以及自有资金与贷款的比例等，本报告认定，苑项目还款能力较强，开发单位资信良好，并配合抵押与保护性条款，银行金融的融资风险很小。因此，初步的融资方案基本可行。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！第章总论项目概况项目情况项目名称苑项目地址贵阳市云岩区总建筑面积平方米，其中住宅面积平方米,商业面积平方米，地下停车位平方米。建筑高度两栋栋层，栋层建设单位情况建设单位贵州房地产开发有限公司企业性质中外合资公司地址中国贵州省贵阳市大厦楼可行性研究报告的编制依据城市居住区规划设计规范贵阳市城市拆迁管理条例城市居住区公共服务设施设置规定住宅设计规范住宅建筑设计标准建筑工程交通设计及停车场设置标准城市道路绿化规划及设计规范高层民用建筑设计防火规范主要技术经济指标与研究结论表苑项目主要技术经济指标表序号项目指标单位建筑类总建筑面积占地面积二投资类项目投入总资金万元土地取得费用万元前期费用万元城市基础设施配套费万元建筑安装工程费万元园区配套费万元管理费用万元销售费用万元财务费用万元预备费万元资金筹措万元项目资本金万元银行借款万元销售收入投入万元三财务类净现值税后万元内部收益率税后贵阳市商品房价格起点较低，过去五年出现了明显高于全国平均水平的增长速度，年均房价增长率达到。但与周边省会城市比较，贵阳房价绝对数仍然是较低的，而且涨幅也是比较平稳的。房地产市场主要指标运行情况