凰顶级景点齐名的新景区,是沱江边上具物品等等都具有民族特色。建设总体功能文化保护观光游览购物餐饮休闲娱乐居住度假商务会议体化的文化旅游综合服务中心。四项目建设的细分内容设计内容设计上要做到两个“突出”是尽力突出湘西民族文化，获得项目的着眼点二是尽力突出游客参与性，获得项目的差异化竞争力。苗族文化和游客参与性是品街等项目设计的核心，强调游客参与性，才能让本项目区别于古城内其它旅游景区，发挥自己的特色。湘西老字号品牌条街本项目核心价值展现湘西民族民间工艺的独特魅力突出游客参与性项目具体项目或代表人物个数功能设计依据建筑面积土陶作坊泥塑制作文化展示与休闲体验游客参与式与产业化和专业化互动经营苗族刺绣作坊花带枕头帐篷门帘香包手工小儿肚兜手工绣花鞋鞋垫湘西山水刺绣等苗族锉花作坊代表人物吴六爱吴花红等纺线织布棉线丝线五彩线织布线印染蜡染扎染作坊刘大炮及代表人物张花花，熊承早等石刻作坊个人私章个人定制的工艺品等玻璃吹画作坊代表人物田儒龙纸扎作坊名人聂方俊及其它代表人物编织作坊草席草鞋草帽苗族花带等土家织锦作坊西兰卡普绣花鞋垫织锦袋荷包等等土家族服侍作坊头帕男装女装围裙绣花鞋等姜糖作坊姜糖榨油作坊菌油菜油茶油酿酒作坊酿酒苗画展销区绘画手工绘画苗族银饰银匠作坊头饰银帽银花大平帽插头银花插头椿花银凤冠儿童帽饰颈饰轮圈扁圈盘圈披肩童项圈身前身后银饰牙扦针筒围裙链子挂扣银纽银花银蝶银牌后尾镯环手镯儿童银手镯指环耳环龙米谷等代表人物银餐具与银壶系列产品民族经典特色产品土家腊货系列展销地方民族特色产品营销窗口土物产和名牌营销野菜系列展销土家食品系列展销湘西经典特色产品名茶系列展销老爹系列展销名酒系列展销食品系列展销山珍系列展销其它产品展销经营传统饮食产品湘西腊味系列酸味系列小吃系列野菜系列和山珍系列。餐饮区合计单身旅游度假公寓四合院地下停车场本项目核心价值为游客提供便捷舒适的住宿服务序号项目具体项目标准建筑面积度假公寓暂名套标准套间度假公寓套标间约平方米地下平方米的地下停车场江边休闲艺术吧本项目核心价值文化感悟的交流平台类别功能标准建筑面积休闲名人与游客交流场所普通与豪华第五章市场分析由于本项目依托凤凰旅游业，目前和未来的旅游客源市场特点和走向，是项目是否能够取得成功的关键。客源市场分析与预测凤凰旅游客源市场起步晚发展快势头好。凤凰县旅游在世纪年代之前，直处于自然自发形态，基本上没有正式的旅游市场。到年，凤凰县才提出要大力发展旅游业年凤凰县被列为全国旅游外事开放甲类县城年被列为湖南省级风景名胜区年被列为省级历史文化名城和国家级生态示范县。凤凰旅游业真正起步是在年，政府把握西部大开发的有利时机，确立了的旅游带动整体经济发展的战略，并于年被列为国家级历史文化名城。在被列为国家历史文化名城的当年，即接待中外游客万人，在过去短短的六年间，前来凤凰城观光旅游的海内外游客激增近倍，年达万人次，见凤凰年接待游客表。随着常吉高速公路和渝怀铁路的开通，铜仁机场芷江机场的营运，加上现有的国道枝柳铁路和张家界机场，凤凰的旅游交通瓶颈得到解决，以后进入凤凰游客量稳步提升已成定局。根据趋势预测法预测,到年，凤凰旅游的各项指标将接近张家界年的水平，即年接待游客量将达到万人，随着旅游品质的提升，凤凰游客人均消费将提高到元左右，旅游总收入亿元左右。如果按年增长倍计算，到年，凤凰各项指标将达到年的水平，即年接待游客量达到万人，凤凰游客人均消费将提高到元左右，旅游总收入亿元左右。表凤凰年接待游客表年份预计预计年接待游客量万人次旅游收入亿元游客人均消费元注年受影响，游客仍达到万人次。表二凤凰旅游市场历年对照表年份接待游客量万人次游客增长比率旅游收入亿元旅游收入增长比率旅游门票收入万元门票收入增长比率表三凤凰旅游市场预测表全部项目接待游客量万人次游客增长比率旅游收入亿元旅游收入增长比率游客人均消费元表三续表项目及以后接待游客量万人次游客增长比率旅游收入亿元旅游收入增长比率游客人均消费元省外国外客源市场增长有潜力。根据凤凰县旅游局进行的客源组成调查，凤凰客源是湖南省内游客，是省外客源，但随着朱镕基吴邦国曾庆红宋祖英常昊等名人来过凤凰后，省外国外客源市场有所增长,预计年增长率达以上。二接待能力现状及预测接待能力严重不足。由于凤凰配套的旅游接待设施严重不足，游客往往是玩在凤凰吃住在吉首，至今只有二家设施较全的三星宾馆。现有接待设施均存在规模小设施不完备档次低,休闲娱乐设施不完备接待极不规范品位低，多数为家庭式民居小旅馆，散乱差现象严重。根据凤凰县旅游发展总体目标，预测年需要住宿床位张，年需要张。旅游服务层次低，质量差。凤凰现无旅客服务中心，截止年月，凤凰本土旅行社只有家，本土旅行社从业人员不足人，专职导游少水平低，无法满足各层次旅客的要求。根据凤凰县旅游发展总体目标，预测年需要发展本土旅行社家左右，旅行社从业人员达人。到年,本土旅行社预计达家左右，旅行社从业人员达人。三城区扩容对项目市场的影响分析凤凰县年年城市总体规划已确定凤凰县城人口规模在计划期末达万人左右，按现在凤凰县城万人的基数算，未来城市人口要增加近倍。到规划期末,城市建设总用地将由现状的平方公里增加到平方公里，人均城市建设用地由增加到平方米。按照这设想，凤凰县城将在原来基础上扩大倍多，本项目所在地，将成为凤凰县城仅次于古城区的二级中心区,土地升值潜力巨大。第六章经济效益分析投资估算投资估算依据国家有关部门颁布的有关投资政策法规该项目开发建设规划施工设计文件类似工程建设造价资料湖南省建委湘建价字第号通知颁发的湖南省建筑工程单位估价表项目工程建筑安装工程概算书中国人民银行现行贷款利率表投资基本数据本期项目总投资万元，项目计划建设非物质文化保护条街地下停车场和单身旅游度假公寓艺术茶楼管理设施及附属景点等四个子项目。用地面积平方米，建筑面积平方米。主要经济指标见以下各表表总投资项目规划表项目功能楼层建筑面积平方米经营方式用地面积建筑占地面积总建筑面积建筑密度容积率绿化率非物质文化保护条街非保文化展示出租出售单身旅游度假公寓四星级住宿自营出售停车场停车自营茶楼休闲娱乐出售住宅住家出售投资估算各子项目投资估算额见下列各表表非物质文化保护品街投资估算表序号工程或费用名称预算金额万元占单项项目总投资额单价万元平方米备注土地费用土地出让金拆迁及补偿前期工程费地质戡探及建筑设计三通平基础设施建设费用电力照明给水消防排水建筑安装工程费建筑工程费用土建工程装修工程电梯及安装费无公共配套设施费用附属工程通道工程费用公共装饰绿化美化费用管理办公费用税费及服务性收费不可预见费用其它费用合计注非物质文化保护品街总建设面积平方米包含住宅在计算时因四舍五入的原因产生的误差通过“其他费用”调整表单身旅游度假公寓投资估算表序号工程或费用名称预算金额万元占单项项目总投资额单价万元平方米备注土地费用土地出让金拆迁及补偿前期工程费地质戡探及建筑设计三通平基础设施建设费用电力照明给水消防排水建筑安装工程费此地计算的平均值建筑工程费用土建工程装修工程注电梯及安装费无公共配套设施费用附属工程通道工程费用公共装饰绿化美化费用管理办公费用税费及服务性收费不可预见费用其它费用合计注建筑面积其中停车场平方米宾馆平方米在计算时因四舍五入的原因产生的误差通过“其他费用”调整表江边休闲艺术吧投资估算表序号工程或费用名称预算金额万元占单项项目总投资额单价万元平方米备注土地费用土地出让金拆迁及补偿前期工程费地质戡探及建筑设计三通平基础设施建设费用电力照明给水消防排水建筑安装工程费建筑工程费用土建工程装修工程注电梯及安装费无公共配套设施费用附属工程通道工程费用公共装饰绿化美化费用管理办公费用税费及服务性收费不可预见费用其它费用合计目录第章项目建设背景和必要性建设的背景二项目建设必要性第二章项目概况项目定位二项目目标功能和关键点项目建设目标项目建设功能项目建设关键项目建筑风格三可行性报告的依据本报告的依据本报告的范围本报告的编制原则及指导思想四项目投资主要指标核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！第三章项目建设基本条件项目区域概况二项目场地三项目建设基本条件地形地貌条件工程地质水文地质气候条件交通条件征地拆迁条件通讯供水供电等施工条件第四章项目建设的内容项目产品的设计从民族文化资源到项目产品的转化二项目的基本内容构成三项目建设的总体风格和功能四项目建设的细分内容设计第五章市场分析客源市场分析与预测二接待能力现状及预测三城区扩容对项目市场的影响分析第六章经济效益分析投资估算投资估算依据投资基本数据投资估算资金来源二财务分析与评价收入估算费用成本税项数据估算标准第七章结论第章项目建设背景和必要性由于本项目是依托湘西凤凰旅游业，营运湘西民族原生态文化获质文化遗产保护名录，它们是土家族打溜子器乐类土家族摆手舞歌舞类苗族鼓舞歌舞类土家族茅古斯舞歌舞类辰河高腔曲艺类土家族织锦工艺工艺类苗族银饰锻制工艺工艺类。我