比增长，在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入元，增长转移性收入元，下降经营性收入元，增长。月，农村居民人均纯收入元，同比增长。其中工资收入元，增长家庭经营收入元，增长财产性收入元，下降转移性收入元，增长。区域房地产市场分析花垣县城房地产市场区域分布及特点月，花垣县房地产市场平稳发展，宏观调控效应逐步显现。但也面临些问题，主要是购房观望气氛较浓商品房销售和二手房交易大幅减缓，受物价指数走高影响导致开发成本迅速上涨，商品房空置率加大，金融部门收缩房地产贷款，开发企业资金链进步趋紧，房地产市场发展存在风险。花垣县房地产开发基本情况目前，在花垣县从事房地产开发活动的企业共有家，省外有家，分别为贵州雷宇房地产开发公司在城南开发的“星梦园”项目和江西新余市鑫泉房地产公司开发的“湘锤花苑”项目省内企业有家，分别为省乾程公司怀化鸿畅公司州骏华公司州新辉公司州天之丰公司州金土公司县荣鑫公司县新瑞公司县众望公司。其中从事新开工项目的开发企业有家。二花垣县房地产市场运行情况年月，花垣县完成投资金额亿元，同比增长，面积万平方米同比增长在建项目投资万元，同比下降，面积万平方米，同比下降新开工项目投资万元，同比下降，面积万平方米，同比下降。同时，房地产开发投资快速增长，花垣县房地产开发投资持续增长，年累计完成房地产开发投资亿元，同比增长，竣工面积万平方米，同比增长。投资增幅上升的主要原因是房地产开发企业继续看好花垣县房地产市场，积极筹措资金，加大资金购置力度。而随着随着国家从紧货币政策和房地产市场秩序整治政策的落实，花垣县金融机构加强了房地产信贷管理，房地产贷款规模高位下滑房地产市场日趋规范。截止月底，全县房地产抵押贷款金额亿元，同比下滑个百分点。花垣县今年新开工房地产开发项目计划投资亿元建筑面积万平方米，房地产新开工规模放缓主要原因是受国家调控政策的影响我县矿业经济为主的独特因素影响和拆迁成本加大等原因造成。解决城市低收入家庭住房困难将取得实质突破。随着政府按计划落实省为民办实事任务要求，花垣县将加大保障性住房的财政投入力度，确保廉租住房建设进步全面提速。至年底，全县将发放租赁补贴达万元，户低收入住房困难家庭受益。新建筹集廉租住房面积平方米，将有效扩大低收入家庭住房需求，解决其住房困难问题。当前，国家用济平稳发展，地方经济随国家经济平稳发展而加快城市化进程，消费品价格指数进步回落，这些都将催生新的住房需求，促进房地产市场持续健康发展的有利因素居多。三年底到年初花垣县房地产市场走势预测根据国家市场调控政策影响和花垣县月房地产市场运行情况，预测今年底到明年初房地产市场发展将呈现以下特征随国家从紧货币政策和房地产市场秩序整治政策的落实，房地产贷款规模将继续减缓。在线市场，房地产市场供过于求，上半年商品房新开工面积规模增幅高于销售增幅，且大于销售规模，预示着年底到年初房地产市场将维持供大于求的局面，商品房销售压力较大，市场竞争加剧。而二三线市场却恰恰相反，蕴藏着巨大的市场潜力，有着喷即发的萌芽。如花垣。这是因为，近年来，随着国民经济快速发展和城市化的加速推进，花垣县房地产市场得到了长足的发展，投资稳步增长，商品房供应结构基本合理，住房消费需求旺盛，房价继续保持平稳上涨趋势，商品住宅建设和供求协调发展。房地产市场的快速发展，对推进城市化，提高城镇居民的居住水平改善居住环境推动经济增长发挥了积极的促进作用。虽然住房价格上涨趋缓。当前需求推动住房价格上涨的因素消失，但是成本推动住房价格上涨的因素凸现。征地拆迁费用增长较快，建材成本普遍上涨，劳动力成本增加，都将导致商品房成本增加，商品房住宅价格下跌空间有限。四房地产价格持续上涨的原因分析人们对房地产的投资热情增加，导致了房地产需求的增长。从上个世纪九十年代的股票市场投入热潮渐转为了对房地产投资的兴趣。近年来随着房地产价格的不断上涨，房地产增值的潜力显而易见。尤其是投资商铺，自古就有“铺富三代”之说，可以说是投资的安全性收益性和流动性的最佳组合。比较之下，人们纷纷把投资目标从股票市场转向了房地产市场，导致了房地产需求的增长。个人住房按揭贷款，促成了房地产需求爆发式的释放。住房既是人们所需但也十分昂贵，以个普通老百姓的收入，要次性付清购房款项，是件十分困难的事情。如果银行没有提供个人住房按揭贷款，或者个人住房按揭贷款的利率很高，即使老百姓有住房消费的需求，也难以转变为现实。但是，年以来，我国启动了个人消费信贷业务，加上央行自年以来连续进行了几次降息，不仅帮助千千万万老百姓实现了置业的梦想，也把我县的个人住房贷款推到了个快速增长的轨道，增长速度远远超过了房地产开发贷款。花垣县人口城市化步伐的加快，为花垣县房地产需求的增长提供了广阔的空间。为加快城市化步伐，政府出台些政策，为进城居住的人口尽量减少切烦杂的手续，路“绿灯”开放，城镇化率逐年提高，新增城镇人口需要解决住房问题，无形中为房地产业开发了前景。土地价格的上升，直接推动了房地产价格的上涨。花垣县成立了土地储备中心，全部土地都由土地储备中心统收购和公开拍卖。实行土地储备制度的目的，是为了加强政府对土地级市场的垄断，规范土地市场行为，抑制土地的投机炒作，实现土地资源的合理配置，及时调节土地供应。随着近几年以来的土地储备和“招标拍卖挂牌”制度的实施，增加了土地出让的透明度，同时也增加了房地产的土地获取价格，推动了房地产价格的上涨。金融政策和融资渠道的变化，促使房价上涨。由于房贷的资金收紧方面有所变化，造成了相当部分企业开发资金的短缺，影响了部分开工项目的进度和速度，从而供应数量有所下降，提高了融资的成本和融资风险，导致风险成本增加。建材价格的上涨直接导致了商品房建筑造价的上涨。据调查年月份全县建筑材料上涨，其中水泥上涨，木材上涨，钢材上涨。花垣县城房地产投资分析从上面的图表数据中可以看出，花垣县城房地产投资共出现两次较大幅度的增长，而年将这种热潮推向了顶峰。投资的热潮源于市场需求的策动，两者呈现着良好的增长势头。从近几年的数据，我们分析其房地产投资增长，如下年份房地产开发投资情况览表房地产开发完成投资额亿元房地产开发投资金额亿元增长幅度上表中很明显，年是花垣县城房地产投资的快速增长年，快速的投资增长来自于花垣县城房地产市场需求的提升。从走访的楼盘看，很多都是年就开始兴建的项目，只经过年的销售，项目就基本售完，表明销售速度大大提升。花垣县城房地产供求分析供给分析商品房施工面积万平方米其中新开工面积万平方米需求分析商品房销售面积览表商品房销售面积万平方米商品房销售总额览表商品房销售总金额亿元从上页的系列图表中可以看出，不管是商品房销售还是销售总金额均保持着较大的增长势态，市场需求整体向好。花垣县城房地产市场特征分析综上所述，我们可以对近几年花垣县城房地产市场的特征总结如下房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计内部结构实用率园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。年花垣县城楼市分析花垣县城房地产市场走势随着国家宏观调控政策的贯彻落实，花垣县城年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点住房供应结构调整加快。按照国家调控政策的要求，套型建筑面积平方米以下的住房供应将大幅增加，中低价位中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产品。而像本案这样的豪宅与中心商铺相结合的将成为稀有之尚品楼盘。土地供给将进步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策，住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。房地产投资需求弱中趋强，短期难以缓解土地供求的矛盾。但本案所在地段是政府扶持的项目，且土地的使用早就在计划之中，且关系到花垣新城区的建设，牵发而动全身，目录第章总论项目背景与概况主要技术经济指标问题与建议第章项目投资环境与市场研究投资环境分析区域房地产市场分析销售预测营销策略第章建设规模与项目开发条件建设规模项目概况现状项目建设条件第章建筑方案设计依据项目设计主题和开发理念项目总体规划方案建筑设计结构设计给排水设计第章节能节水措施设计依据建筑部分节能设计第章环境影响评价编制依据环境现状项目建设对环境的影响环境保护措施第章劳动卫生与消防指导思想职业安全卫生健康对策与措施消防设计第章组织机构与人力资源配置组织机构人力资源配置错误！第章项目实施进度项目开发期项目实施进度安排项目实施过程控制措施第章项目招投标工程项目招标投标概述工程项目招标投标因素分析招标依据招标范围招标方式第章投资估算与资金筹措投资估算资金筹措第章财务评价项目评估依据财务评价基础数据的选择财务评价不确定性分析第章社会评价项目对社会的影响分析风险分析社会评价结论第章研究结论与建议可行性研究结论建议总论项目背景与概况项目名称明珠雅苑商住两用开发承办单位概况单位名称生物科技有限公司单位性质有限责任公司自然人独资注册资金人民币万元业务范围生物技术富硒大豆法定代表人建设单位简介生物科技有限公司的前身为太坤生物科技发展有限公司，成立于年月日，后因公司业务发展需要经省工商行政管理局备案，于年月日经花垣县工商行政管理局批准变更为生物科技有限公司，公司的经营范围经营办公地址注册资金等基本情况均未发生变化。公司注册资金为万元，办公地址位于花垣县建设东路号，占地面积近亩，现任法人代表为公司唯股东，公司性质为人有限公司。年末，该公司资产总额万元负债元，资产负债率为。公司现有富硒蛋白加工厂处，千亩的边城广场，休憩在花草芬芳恢宏雅致的边城花园，入住在花园式的城南紫竹园商住楼时，当你流连在被誉为“花垣王府井”的边城步行街，登上四方宾馆古苗河度假村等高楼大厦俯瞰花垣全景时，展现在眼前的是宽敞整洁的