1、赁面积不低于含地下车库，销售面积约为。有关主力商家经营能力调查数据详见附件定定价价策策略略市场价格背景资料显示，截至五月份为止，西安市公寓式酒店和酒店是写字楼租赁实际成交均价已突破元，本项目定价若不高于元便具有实现成交的可行性。然而，本项目的整体运作思路，紧紧围绕着四个利益点的平衡，即虽然本项目经过前期成熟的策划与运作，各项软硬件基本条件均能支持实际租赁中按本地区酒店地产项目现行市场价格进行，但是，我们在计算开发商回款利润的同时还必须看到虚高的利润必将带来后期经营的风险，对于投资者的回报期待经营者的成本控制和金融机构贷款资金的回收都将失去保障。因此，为规避上述有可能出现的风险，本案采取渗透式定价原则，先以低价推出市场，发挥价格优势吸。
2、曲线销售金额曲线第月第二月第三月第四月根据以上安排，本项目可售面积实际销售周期在四个月，实际回款额达到万元，在不需要银行贷款的前提下已经能够满足项目开发资本运作的需要。第第七七章章资资本本运运作作思思路路投投资资组组合合方方式式本项目计划建设周期为个月，项目投资总额约为万元，自有资金实力已经可以满足项目的开发。但是，物业发展有限公司作为专业化的酒店地产运营机构，为顺应西部大开发的发展趋势，加强地区酒店结构调整满足政府城市运营战略整体部署的需要，市场化的资本扩张是企业战略发展的前提保证。虽然“大厦”预留营销部分已经满足了项目投资的资金需要，但为企业资本运营战略考虑，提案部门依然建议采用投资工具的多种组合，方面可保证任何情况下的工程施工。
3、西安市房地产实地调查情况七年陕西经济社会蓝皮书经济卷八国家工业发展组织编写的工业可行性研究手册九国家计委颁布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法年月日十陕西省现行相关工程定额标准。编编制制说说明明作为指导本项目实施的纲领性文件，本可行性报告以数理的形式详细阐述了项目开发销售运营过程中有可能遇到的各类问题。尤其对于项目资本运作提出了项目多方资本投入的思路，涉及到自筹资金销售回款以及金融贷款方面，在考虑到金融机构通常融资放贷可能需要考量的几类风险设计了相对城外，省内省外，跨區域跨地域消費正在形成風尚。可以预见，在不久的将来，城市间的人口流動將向更高層次發展。消消费费形形态态与与观观念念变变化化分分析析从消费结构上分析消费者已从低。
4、对金融机构利益需求的调查了解，要实现银行融资这目标，必须保证洽谈中的等强势酒店机构按时进驻本项目。第第八八章章项项目目利利润润保保证证策策略略为实现企业和项目在资本运作的过程中获得良好的金融支持，从而实现企业的品牌扩张与资本扩张，完善的盈利策略是其重要基础。遵遵循循市市场场规规律律实实现现多多方方共共赢赢酒店地产专业化运作是近年来迅速兴起的种新型地产开发模式，它最大的特点是将地产开发与酒店经营相结合，通过完善的酒店设施配套提升周边区域消费的整体品质和价格，反过来又带来稳定的客流，促进酒店的繁荣。本项目的整体运作思路都必须遵循酒店地产开发的这基本规律。酒店地产的成功取决于地产开发商银行酒店投资者或酒店经营者四方利益的协调，即达到多赢的。
5、位以独具特色的酒店运作和智能化科学化的酒店管理，顺应市场对新型酒店业的呼唤，引领西安时尚消费潮流，带动陕甘宁乃至整个西部地区酒店格局的变革。成为外地游客来西安的处观光购物旅游景点和标志性消费场所。第第六六章章营营销销策策略略““大大厦厦””项项目目营营销销目目标标本项目总建筑面积建设周期个月营销周期个月招商销售合同总额亿元年租赁期销销售售租租赁赁比比例例安安排排为营造区域商圈氛围刺激投资，有效化解投资风险，根据国内经济发达城市旅游地产市场成熟的运作模式，本项目应当采取以租赁相为主的营销策略，即以开发商为主进行建设开发整体租赁给具有全国甚至与全球连锁实力的强势酒店经营机构，原因如下根据初步成本核算结果，本项目建设总投资将达到万元现将成。
6、度，促进预留面积的营销，同时，为企业下个项目的开发奠定资本和市场基础，有助于资金链的运行顺畅。根据以上思路，结合实际测算结果，设计本项目开发投资的资金来源渠道以及比例如下投资组合示意图单位万元自有资金银行贷款销售收入再投入富余资金根据以上比例安排资金使用，具有足够的项目再生能力。二二资资金金运运作作方方式式在项目运作的前期，以部分自有资金支付土地使用权出让金和前期设计工程开发手续办理及主体地下部分的施工等费用当工程完成主体正负零工程后就可进入营销，营销收入再加上用其他方式筹措到的资金，就可使整个项目建设达到投资完成。但是为了满足个专业的酒店地产运营企业资本扩张与规模扩张的双重需要，建议向银行贷款万元，以确保后续项目开发的连续性。根据。
7、引买家，树立项目知名度，然后随着需求的增加而逐步提价，最终实现开发商的利润需求。这也有利于项目升值形象的树立。阶段性价格递增策略按实际可租赁面积，年递增计算投资者的利益经营者的利益金融机构的利益开发商的利益租赁阶段每十年为周期均价元月年收益万元第周期实际租赁均价元月第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第周期合计总收益根据以上安排，第周其实际成交均价应当控制在元以内，则年租赁期合同回款总额可以控制在亿元以内。营营销销促促进进我们从本项目的立项那天开始，就立志要做最好的酒店地产项目，但是，仅仅有了好的构思还不足以满足营销的需要，我们还必须让好的产品获得市场的认可，如何才能让好的项目迅速成为具有旺盛的市场生命力迎合投资心理规避市场抗性。
8、速收回资金实现滚动发展庄家造势坡地滚石应时顺势速战速决庄家造势整合市场各方优势资源，形成有利于我的市场态势，为项目的顺利销售营造市场空间。关键点在于以时间换取价值。坡地滚石借助各类公关活动，引起社会公众尤其是经济型酒店经营者的高度关注，以强势酒店组合形象提升项目投资价值，突破投资心理屏障。应时顺势每年的春夏之交，均为房地产销售的旺季，在此旺季到来之前，项目形象的有力推导成为营销工作的关键，顺应市场大势，适时入市促销。速战速决房地产经营开发的关键在于解决时间差与资金流的矛盾，其中的成本控制将成为项目盈利能力的标准，尤为重要的是时间成本的控制。本项目经过前期策划与论证，证明具有强大的市场生命力，但是，如果拖延营销周期势必造成时间成本的无。
9、营利润也逐渐下降，甚至低于西安酒店业的平均利润水平，利益点。通过各种户型的优化组合，在满足旅客需求的同时有效降低酒店经营成本，从而能够给消费者更大的让利空间，同时由于有全国性乃至于全球连锁酒店业态的进入，不但能降低消费者的消费成本，而且能够满足不同消费者的需求，为消费者提供更多的优惠空间。经济型酒店降低销售成本销售成本降低消费成本降低消费成本降低消费量上升旅游住宿需求投资回报需求开发利润需求贷款回收需求经过深入研究和充分论证，“大厦”项目整体定位如下酒店业态定位满足国际化酒店发展需要，建设具有中国特色的集住宿娱乐文化健身餐饮旅游等为体的经济型酒店服务中心。要求引进酒店机构目标为法国雅高美国速八等具备全球经营实力的强势机构。目标市场定。
10、本计算附件。若本项目全部用于租赁且以租金为主要回款渠道，总投资万元的回收期将在年以上，将严重违背公司资本运营原则，因此建议本项目的营销策略以收回投资成本为原则和基本底线，在负债率为零的情况下保留产权的自有化，以获得长期稳定的收益。锁定招商对象为法国雅高或美国速八以及时代华纳影城院线等具有世界五百强地位和全球连锁实力的强势酒店娱乐机构，主要考虑其持续经营能力和良好的商业信誉，以保证公司取得稳定的长期租金回报。同时借助其品牌号召力有效带动商场其它部分的销售，并通过它们的长期经营聚集人气，迅速形成酒店氛围，保证本项目其它经营投资者的利益。从而实现公司资本链的良性循环。根据以上分析，以及主要招商对象贯经营原则，通过对销售回款额的预估算，建议。
11、面。要协调这四方的利益首先是酒店投资者和酒店经营者能否在以后的酒店经营中获得可观的稳定的收益，而强势酒店机构的介入是维持酒店经营稳定并且长期获利的强有力的保证。因此，在项目建设初期，即应考虑其整体酒店规划，寻求与国内国外知名强势的酒店机构进行合作，进行酒店项目的定向开发，为它们“量体裁衣”建设适合其经营发展的平台。第第部部分分项项目目背背景景第第章章可可行行性性报报告告编编制制依依据据及及说说明明编编制制依依据据西安市国民经济和社会发展第十个五年计划汇编二实施西部大开发西安市商贸业发展规划年年三西安市城市总体规划四西安市城乡建设委员会关于物业发展有限公司建设大厦项目建议书的批复五西安市人民政府关于出让国有土地使用权的批复编号字第号六。
12、限增大，不利于后期项目开发的资金流转，因此，作为具有强势酒店组合的“大厦”，利用价格杠杆争取时间尤为重要，也必将带来项目运作的更大成功。销售促进模拟图本案元低价入市庄家造势坡地滚石投资者心理价位攀升时间结点时间结点二营营销销周周期期安安排排根据现有工作进度，建议安排在年月进入市场根据房地产尤其是本项目营销的特殊规律，整盘营销将分为五个阶段进行内部招商期三个月年月月份金融洽谈期三个月年月月份市场教化期八个月年月至年月份入住装修期六个月年月至年月正式营业期计划年月正式营业可可售售面面积积营营销销进进度度安安排排阶段性销售面积比例总面积平方米第月第二月第三月第四月回回款款进进度度安安排排阶段性销售回款额单位万元总销售回款额万元万元销售金额。
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2016春济南版生物八下6.3.1 生物多样性 ppt课件3