1、，从而忽略日后维护该类设施的成本，实用率管理维护和自身能力等因素。要求居住环境舒适是购房者的本意，舒适性主要表现在该楼盘的间距绿化和污染这几方面。小区的密度越小，则住宅小区的舒适性越高。九市场定位及形象设计形象定位充分利用本项目优越的地理位置得天独厚的自然环境完善的规划设计及发展商的实力营造个健康的有自己独特品味及社区文化的高尚生活社区，提倡“生活就是享受”的概念，充分体现投资商合生创展品牌“优质生活，完美体现”的经营理念。定位原因定位为中高档兼容市场目标客户群较为广阔，有利于销售。本项目纯粹定位为中档或定为高档都是不适宜的。如定为中档，那么优良的江岸则体现不了其内在价值，显得浪费，且和本项目基本相同地理位置的阳江楼盘均做成高档如中海珠江广场新。
2、本形象。通过对环境设计，建筑风格及社区文化活动的具体表现，以实在又充满想象的手法，为购房者描绘出诱人的“享受健康生活的蓝图”。逐渐树立起“生活就是享受”的精品品牌，通过品牌策略在激烈竞争中脱颖而出。售价定位侨都在地理位置上，南毗新港西路，北靠珠江，以广州大道为中线，与中海锦苑愉景雅苑对称，有同样的地理优越条件。目前，临江高档楼盘中海锦苑的售价由升至元，中档楼盘愉景雅苑售价由升至元，都呈劲升趋势。侨都规划设计为临江高档住宅区，临街中档建筑群，兼具高中档特色，因此，在售价上也可比较中海锦苑和愉景雅苑，根据比较分析后，侨都初售均价定为元，比相邻各楼盘更具价格上的竞争优势和转大的增值潜力。十项目资金筹措本项目采用滚动式开发，项目的总开发成本约亿元，开发启。
3、新市头村以北地段，南连新港路，西至广州大道。该项目总体规划占地约亩，总建筑面积万平方米，容积率为，项目建设有住宅三千余套，建筑设计独特，格调典雅，公建配套设施完善，设有市政客运码头商贸中心游艇俱乐部，古塔文化区和世界华侨博物馆等，是集商贸旅游娱乐中西文化于体，置业安居的理想住宅区，拟建的珠江侨都将能容易吸引海外人士的购房欲望，市场前景是良好的。五投资商概况由广州三联华侨房产有限公司下称甲方和广东珠江投资公司下称乙方及英属处女岛广大投资有限公司下称丙方合作册的十二个房地产项目公司的物业发展及投资权益，其总注册资金为万元，总建筑楼面面积约为平方米。年公司股票在香港联交所上市，筹集资金达万元，加上集团对广州房地产市场的深刻认识，使本集团成为广州房地产界。
4、积万预售商品房。第四期至年，实施七通平市政建设房屋建设，完成土建面积万预售商品房。第五期至年，住宅和配套设施全面开发完成建筑面积万，侨都项目全面建成。以上各开发程序的搭接是相互连接，交叉进行。十三财务分析见附表珠江侨都项目单位成本售价估算表侨都项目总体成本估算表侨都项目利润估算表侨都项目现金流量表侨都项目财务现金流量表十四结论本项目总投资成本约亿元，总收入约亿元，税前利润约亿，税后利润约亿元，销售利润率为，投资利润率为。内含报酬率，动态投资回收期年。以上指标显示，本项目具有良好的经济效益和社会效益，又由于本项目含报酬率较高，投资回收期较短，投资开发商有较强的房地产开发能力和良好的信誉，所以本项目的抗风险能力较强。可见本项目开发前景广阔，投资收益高。
5、资与消费的热点。对房产的消费据统计，年月份批准的商品房预售量为万平方米，其中住宅万平方米，登记的总成交星为万平方米，因此，今年广州楼市的总趋势是商品房成交量高于上市量，楼盘的产销比例较合理。第四季度由于福利分房作“最后冲刺”工薪阶层新增了工资以及市民般习惯春节前购房等利好，预计成交量会比前个月有所提高，达到今年的新高。数据摘自广州日报购房人员的比例调查显示广州市区的多万个家庭有潜在住房需求的接近半，按每个家庭潜在需求量达万，景近两年打算购房的人占。约万户左右万。数据摘自广州日报五广州市房地产发展方向广州市的未来城市发展的方向是沿着珠江两岸向东发展。近年来，市政府正全力完善城市规划，为市区内的房地产升值提供了环境资本，开发商和消费者将直接得益，而新。
6、资金约为亿，目前股东已投入自有资金亿元，仍可自筹亿，尚需亿元启动资金向银行借贷。预计从年月份开始有销售收入，全部用于项目的滚动开发建设。十基本数据说明本项目占地面积，总建筑面积约为，项目可销售面积平方米，开发期为年。土地出让金,万元征地费拆迁补偿费，万元建安成本按每平方米元造价计借款利率为折现率为行政管理费用按销售额的计税金按销售收入的计销售价格元平方米所得税以计十二项目开发进度珠江侨都开发期控制在五年内建成,共个月时间,分期开发实施。第期至年止，完成土地平整，三通平区内主要道路建设，部分建筑投入施工，完成土建面积约万预售商品房。第二期至年止，实施七通平市政建设房屋建设，完成土建面积万预售商品房。第三期至年，实施七通平市政建设房屋建设，完成土建面。
7、想丽景湾颐景轩，这些楼盘虽处江边，其实存在规模小配套不齐等缺点，而本项目作为大型社区，在这方面的优势较为明显，具有很强的竞争力。单纯定位为高档，客户群会非常狭窄。现楼市尚处谷底，豪宅市场较为疲软，如此大规模的项目，在客户群相对狭窄的条件下，市场肯定承受不了，本项目的南边是较为杂乱的区域，景观较差，亦不宜做成高档盘。经济较为稳定，居民的生活条件素质逐渐提高，众多的居民己打破“有瓦遮头”的居住思维，逐渐向享受型住宅过渡。故高素质的楼盘会逐渐成为市场主导。珠江两边地段经过近几年的，开发建设，资源越来越少，越来越稀罕，而本项目作为临江的大型项目在广州市尚是第个。海珠区沿江楼盘由于周围较少工厂等污染大的企业，基本上都是住宅区，空气质量指数在广州市来说是比。
8、较好的，适宜居住，适合层次较高注重享受的客户，故做成高素质亦在情理之中。入关后，珠江新城成为广州市金融文化商业中心，隔江相望的侨都作为珠江新城的后花园，必定成为白领高层人士的置业首选。形象设计现代都市，居民生活忙碌而紧张，生活素质不断提高，对居住环境亦要求越来越高，已不只是满足于几块草坪，几棵树的绿化家园。从近期广州热卖几个住宅项目，均把人们引向健康概念为主题的生活方式，通过营造生态环境引入运动概念，以实在而又充满想象手法，为购房者描绘出诱人的“健康生活家园”。年七月面世的广州奥林匹克花园，把科学指导运动及新的医疗保健理念与住宅结合在起，热卖期又期，“运动就在家门口”的健康生活方式己为普遍人接受。年月新推的大型住宅项目光大花园，从其形象宣传开始在。
9、管我国处在经济调控期，率，对些不合理的经营行为进行了纠正另方面加紧了对土地供应量的限制，在土地批出方面实行拍卖招标，提高透明度，同时加大回收土地的力度，年月商品房成交量比批准预售面积略高，与往年相比有很大的转变，为促进供求平衡起了积极的作用。四广州市居民消费行为特征今年消费趋势广州月份社会需求增长主要来自非商品性消费，如购房旅游教育等消费。居民用于购建房的支出有所升温，月份城镇居民人均购房与建房支出元，同比增长，居今年各月增幅首位。另外，日常消费的支出也有所回升，月份城镇居民人均消费性支出元，同比增长，增长幅度是近几个月来最高的。数据摘自广州日报以上数据表明，刺激消费的政策己初步显示出效果，居民的消费意欲增强，而由于实行房改政策，住房更成为居民投。
10、市中轴线的确立，将在本世纪形成新的城市中心。随着广州在国际上地位进步提高，大批海外华侨返归故里，投资置业，需有大量适合其生活习惯配套设施完善的大型住宅区，以满足海外人士的购房需求。六市场主体需求区位选择调查发现，欲购房者多倾向于选择广州市东边南边地区的住宅。地段是房地产的生命元素，从人们对其偏好的程度上可判断该地段房地产的前景。影响市民区位选择的因素中以“交通状况”“居住环境”及“售价”为置业者最关心的问题。绿化及配套设施随着广州人生活质素地不断提升，就越发觉居住环境的重要性。许多购房者在价格与环境之间往往首选环境，希望能在个舒适安逸的环境安居乐业，但大多数购房者包括部分发展商并未将环境与配套设施区分开，只是认为设有高级会所，泳池等的小区环境才算。
11、回报丰厚，投资价值十分诱人，是个值得投资的好项目。另外，由于本项目的投资回报收益率远远高于贷款利率，抗风险能力强，完全可以充分利用经济效应，在前期阶段争取定数量的贷款，加快建设进度，以获取更高的投资回报。珠江侨都项目可行性分析报告二二年八月目录项目名称二项目地点三项目发展商四项目概况五投资商概况六发展商概况七项目建设条件八市场分析九市场定位及形象设计十资金筹措十基本数据说明十二项目开发进度十三财务分析十四项目评估结果珠江帝景项目可行性分析报告项目名称珠江帝景二项目地点海珠区广州大道以东赤岗涌以西珠江河以南新市头村以北地段三项目开发商广州珠江侨都房地产有限公司四项目概况本项目用地根据市规划局城地批字第号号文，位于海珠区广州大道以东赤岗涌以西珠江河以。
12、场露面时，使人们的视觉中留下“健康”的影子。其楼盘四周皆为老榕树，空气清新感觉健康舒适的印象便留在人们的脑海中。“大树底下，健康人家”因其绿色，环保而使购房者深受吸引。于是人们便接受了光大花园，销售也满堂红。白云区另热卖楼盘白云高尔夫花园也是个健康的项目，虽然小区自身配套环境还未出场，但项目所处白云山风景区先天的良好环境，加上投资者巧妙借助“高尔夫”文化，体现高贵与健康。认购目前己出现轮筹的景象。当种现象呈多个例子出现的时候，我们就有理由把之当作趋势来研究。虽然人们喜爱个楼盘不会仅凭两个要素，但可以肯定，随着消费理念的成熟，健康的生活方式将越来越为人们所重视。因此本项目在形象设计上亦顺应消费者的消费心理及新生活的趋势。倡导是以“健康的生活方式”为。
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