综合治理和政治思想工作的开展，特别是构建和谐社会动员管理保安清洁卫生机电绿化率及养护状况物业管理费是否人车分流物业管理商资质最差很差般很好最好建筑质量是否漏雨漏水门窗封闭情况内墙地板排水管道最差很差般很好最好交通大中小巴士路线数量距公交站远近站点数量大中小巴舒适程度最少远很少远般很多最多近城市规划规划期限远中近期规划完善程度规划所在区域重要性程度规划现状最完善不完善般很完善最完善楼盘规模总建筑面积在建及未建总占地面积户数最小很小般很大最大朝向按方向按山景按水景视野北西北东北西西南东东南南外观是否醒目是否新颖是否高档感官舒适程度最差很差般很好最好室内装修高档实用功能是否完善质量是否可靠最差很差般很好最好环保空气噪音废物废水最差很差般很好最好远发展商实力及信誉资产及资质开发楼盘多少楼盘质量品牌最差少很差少般很好多最好多付款方式次性付款分期付款按揭付款其他最差很差般很好最好户型设计客厅和卧室的结构关系厨房和厕所的结构关系是否有暗房实用率大小最差很差般很好最好销售情况销售进度销售率尾盘现状最差很差般很好最好广告版面大小广告频率广告创意最差小很差小般很好大最好大停车位数量停车位数量住户方便程度最差少很差少般很好多最好多表可比楼盘综合因素量化表权重序号龙湖香都新新家苑阿尔卡迪亚Ⅱ沁雅Ⅱ得分净得分得分净得分得分净得分得分净得分位置价格配套物业管理建筑质量交通城市规划楼盘规模朝向外观室内装饰环保发展商信誉付款方式户型设计销售情况广告停车位数量合计表五可比楼盘综合因素量化表权重序号金山家园世纪家园中心花园米亚花园花园得分净得分得分净得分得分净得分得分净得分得分净得分位置价格配套物业管理建筑质量交通城市规划楼盘规模朝向外观室内装饰环保发展商信誉付款方式户型设计销售情况广告停车位数量合计表可比楼盘量化定价计算表原始数据计算栏序号楼盘名称楼盘得分楼价合计二价格策略总体价格策略。

高价策略。

基于项目具有别的楼盘所没有的明显优点产品综合性能佳性价比高发展商品牌信誉好美誉度高等原因，项目的总体价格策略定为高价策略，可在上述已测价的基础上上调，价格确定在元左右，为迎合消费者的心理，定价为元或元。

销售过程中的价格策略。

低开高走价格策略，尾盘价格适时考虑适当降低。

低开高走价格策略是随着施工建筑物的形成和不断接近竣工，根据销售进展情况，每到个调价时点，按照预先确定的幅度调高次售价的策略。

价格先低，给消费者以实惠，开盘初容易聚集人气先低后高实现了前期购楼者的升值承诺，发展商容易形成口碑尾盘价格适时降低，全部脱手。

整个销售过程中走出价格“低高低”的路线。

在每个调价时点上，要掌握好调价幅度和调价频率，调价幅度要小，每次涨幅在之间调价频率要适度，本项目在销售过程中拟调价次。

本项目拟主体封顶预计年月份以元开盘销售，竣工综合验收交付使用现房，预计年月份后调至元，交付使用半年后若销售不畅再考虑适当降价销售。

住宅差别价格策略住宅差别分为不同的楼栋，不同的朝向，不同的楼层。

根据本项目的特点，差别定价策略应用为区楼价格，每栋价格。

每栋楼东户，西户。

折扣价格策略为刺激客户购买欲望，满足其消费心理，促使成交，项目销售过程中，须有价格折扣策略。

本项目在执行上述策略的基础上，次性付款优惠，按揭付款优惠。

次性付款和按揭付款在定的价格时期内付齐，执行该时期内的价格，然后在分别优惠和。

具体的住宅差别价格策略的应用待发展商销售价格确定以后制表列出。

六卖点策划及卖点储备各种生活配套设施完善齐全，交通十分便捷，令您生活更自如。

本项目周边地区现有和规划都是居住区，各种生活配套设应有尽有，十分便捷的交通网络使你出行更加方便。

灵活多样的付款方式，令您置业更轻松。

本项目的付款方式有次性付款建筑期内分期付款八成三十年期按揭付款等方式，任您量力而行，择优选择。

特色学校，住进本项目，您的孩子只脚已踏进了艺术殿堂。

现在的工薪白领阶层特别注重孩子的教育投入，有时“地段”“价格”“户型”等因素与“孩子的教育”因素相比是次要的，所以，我们不应忽略这点，抓住项目中特色学校这有利因素，瞅准“父母心”。

优质高效的物业管理服务，令您无后顾之忧。

优质高效的物业管理服务是项目立足于日益激烈竞争房地产市场的必要条件，可以解决业主的后顾之忧，心意的工作经营。

本项目由发展商旗下的物业管理企业实施物业管理服务，它是家经验丰富的企业，能使业主更安心放心。

承诺无理由退房。

本项目竣工交付使用前或交付使用后个月内业主未装修的房屋，业主若不满意，不需任何理由，只要提出，可退可换，退者足额退款，换者已交款项多退少补。

先买者实惠多多，物业升值潜力巨大。

由于本项目实施的是低开高走的价格过程策略，先买者有定的现金折扣，予消费者实惠。

根据蚌埠市房地产市场及本项目邻近地段的市场价格走势来看，片区市场价格在年底之前肯定有售价元的住宅横空出世，因此本物业升值潜力巨大。

策划好的卖点，并不是次性的全部广而告之，而是视市场状况销售进度陆续推出，卖点要储备部分以留需要时急用。

在项目开盘时首先推出第项卖点，在强销期内推出第条卖点，以后要随时进步地挖掘卖点。

七营销策略以“无理由退房”概念推向市场，显示发展商的实力和诚信，从而吸引潜在客户，聚集人气。

大力宣传发展商实力信誉，扩大品牌形象影响。

举行开盘仪式，邀请发展商人士辖区政府官员准客户发言致辞，并进行些文娱活动。

制程旺销抢购氛围，大力造势。

张帖并包装销控表，充分表现旺销势头。

组织有确切购房意向的客户集中认购，烘托现场气氛。

延长与客户现场交流时间，保持专卖人气。

在卖场间断的播放广告录像，人员现场办公。

做几次事件推广营销。

利用国内省内市内即时发生的政治法律生活事件，筹办晚会。

举行赞助“希望工程”“春蕾”助残助困等捐资仪式，由媒体刊登新闻报道。

利用手机短信，给全市所有机主发送短信“花园恭祝您事业有成，生意兴隆，家庭幸福。

”八销售形式销售主战场设在星光花园原售楼接待中心，必要时在片区中心中房龙湖广场或科学宫带人流量大的地域设看楼专车落点，方便客户到现场参观。

九付款方式在不同价格时期内，付清购房者款执行当前销售价格。

内容方式次性付款按揭付款折扣定金万元十广告宣传广告目标制造销售热点。

多媒体齐上，掀起立体广告攻势，大范围全方位高密度的传播售楼信息，激发购买欲望。

扩大花园的知名度识别度美誉度。

进步提升发展商形象。

年内销售。

广告载体主载体蚌埠日报手机短信。

次载体蚌埠电视台蚌埠经济广播电台户外广告宣传单张横幅彩旗花篮等。

推广手法密集轰炸和长线渗透相结合。

前重后轻，前密后疏。

广告主题让工薪白领住上好房子。

无理由退房。

广告词“花园，工薪白领的家”。

“想买就买，想退就退，想换就换”。

“花园会唱歌”。

广告内容卖实力标榜发展商实力信誉品牌。

卖质量工程质量优秀。

卖户型平面布局科学合理，绝版户型。

卖物业管理服务物业管理服务，大家庭的保姆。

十销售计划销售渠道的选择发展商内部人员销售或外部代理销售。

理由是锻炼发展商员工的营销水平，为将来销售大规模的楼盘夯实业务能力基础。

外部代理销售能激起“鲶鱼效应”。

二计划安排第阶段形象导入期。

年月份。

抓住国庆长节及中秋佳节，进行形象导入和聚集人气。

重点实施以新闻炒作等软广告为主题的形象宣传，并借助花园花园花园在市场上取得的良好形象做品牌延伸宣传。

围墙广告横幅售楼处指示牌跟进。

第二阶段开盘预热期。

年月份的天左右时间，力争销售量。

重点推出报纸广告第章市场分析蚌埠市房地产市场分析宏观年以来，蚌埠市国民经济持续快速健康地发展，全市国内生产总值年均增幅达，经济实力日益增强。

年蚌埠市国内生产总值亿元，同比增长，实现两位数的增长财政收入跨上新台阶，比上年增长亿元，达到亿元，同比增长尤其值得注意的是城镇居民人均可支配收入达元，比上年增长，这是对楼市最有力的支持和促进固定资产投资大幅增长，比年翻了番产业结构进步优化，二三产比重同比有了提高投资环境得到优化人民生活明显改善，城乡居民收入生活水平进步提高整个国民经济呈现出派欣欣向荣的景象。

在整个国民经济调整发展的同时，房地产业也不甘落后，年至年，每年的完成投资施工面积竣工面积销售面积销售金额均有定幅度的增长。

年房地产完成投资亿元，房屋施工面积万，竣工面积万，销售面积万，销售金额亿元，平均售价元。

从安徽省整个房地产行业景气度来看，年月份“皖房景气指数”值为点，趋于稳定，比上年同期略有提高，比年月份提高点，继续保持稳步上升走势。

从景气状上，兼顾商业营业用房办公用房。

随着人们收入水平的提高以及房地产业的发展，全市居民的居住条件有了较大改善，说明房地产投资或房地产业的发展与居民居住条件的改善具有显著的正相关关系。

同时，随着房地产业的