优势。

房地产的经济分析售期的长短与宏观社会经济状况，市场供求状况，市场竞争状况，预期未来房地产价格变化趋势，房地产项目的类型等有直接关系融资成本。

融资成本的高低由贷款利率决定。

房地产投资项目资金来源中，借贷资金是个主要来源。

融资成本是资金所有权与资金使用权分离的产物，融资成本的实质是资金使用者支付给资金所有者的报酬。

由于企业融资是种市场交易行为有交易就会有交易费用，资金使用者为了能够获得资金使用权，就必须支付相关的费用。

如委托金融机构代理发行股票债券而支付的注册费和代理费，向银行借款支付的手续费等等。

企业融资成本实际上包括两部分即融资费用和资金使用费。

空置率。

空置率是准备出租但尚未租出的建筑面积占全部可出租面积的比例。

对于经营型房地产开发项目的房地产置业投资项目，空置率的估计对有效毛租金收入的估算非常重要。

在单位租金不变的情况下，空置率提高，将导致有效毛租金收减少。

空置率的变化受宏观社会经济环境市场供求关系租户支付租金的能力等因素的影响。

经营成本。

经营成本是指在经营期内应该负担的全部成本，包括销售成本销售税金及期间费用等。

指企业从事主要业务活动而发生的成本。

房地产开发企业成本包括土地转让成本商品房销售成本配套设施销售成本代建工程结算成本出租产品经营成本等。

如果是销售的办公费当然该记入销售成本，这些项目的总和都应该分期或者次性进入经营成本。

投资收益率。

投资收益率是影响财务评价结果最主要的因素之。

投资收益率又称投资利润率是指投资收益税后占投资成本的比率。

投资收益率又称投资效果系数，定义为每年获得的净收入与原始投资的比值，记为。

公式投资收益率动态投资回收期公式动态投资回收期年的累计净现值年的净现值现值首次出现正值的年数投资收益率反映投资的收益能力。

当该比率明显低于公司净资产收益率时，说明其对外投资是失败的，应改善对外投资结构和投资项目而当该比率远高于般企业净资产收益率时，则存在操纵利润的嫌疑，应进步分析各项收益的合理性。

投资收益率的优点是计算公式最为简单缺点是没有考虑资金时间价值因素，不能正确反映建设期长短及投资方式不同和回收额的有无对项目的影响，分子分母计算口径的可比性较差，无法直接利用净现金流量信息。

只有投资收益率指标大于或等于无风险投资收益率的投资项目才具有财务可行性风险分析敏感性分析根据项目的多种不确定因素中敏感性因素销售收入和成本对投资项目经济效益指标净现金流量的影响程度。

并分析测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度。

应绘制出线性敏感性分析图。

由附表中的全部资金财务现金流量表中找出其现金流入和现金流出，根据净现金流量计算公式，分别分析当销售收入不变时，成本的变动对于将现金流量的的影响程度，根据具体数据和变动幅度对其进行分析，同样也分析出成本变动对于现金流量的影响程度，即该不确定因素对于项目的敏感程度敏感性分析成本收入从图中可以看出成本的斜率比收入的斜率大，则在此敏感分析中，敏感因子是成本，既对成本比对收入敏感。

可行性研究的结论结论从各个财务指标上看，财务净现值大于，因而项目总体可行。

但项目同时存在不足之处由于各种不确定性因素而引起的售价定得不够合理，造成消费者群小于预期由于规划方案的不合理或不专业而引起些安全隐患或后期的管理问题，而造成不必要的损失等。

总成本变动，和售价变动。

附表表房地产开发项目开发成本估算表序号计费单位计费总金额备注费用名称平方米立方米标准万元土地取得费用地价款不含出让金二土地使用权出让金三城市建设配套费按照建筑面积测算市政大配套费按照建筑面积测算住宅部分按照建筑面积测算商业部分按照建筑面积测算燃气增容费按照建筑面积测算住宅气源发展基金按照建筑面积测算住宅自来水增容费按照建筑面积测算非住宅自来水增容费元吨日按照每吨日增容费测算底商办公小计四土地契税二三五土地交易费成交地价土地费用合计二前期工程费环境影响评价费二可行性研究费三施工现场三通平费道路费供水费供电费场地平整费四水文地质勘探费五地下管网测绘与测量费六规划设计费七工程设计费前期工程费合计三房屋开发费基础处理费二建安工程费住宅结构部分商业结构部分消防及安装费根据方案确定有无住宅商业电梯及安装费根据方案确定有无成品房装修工程费根据方案确定有无住宅商业小计只计总额三基础设施建设费住宅燃气设施建设费自来水工程建设费住宅商业排水工程建设费供热设施建设费住宅商业电力工程建设费道路建设费绿化景观建设费路灯建设费围墙大门建设费围墙建设费大门建设费环卫设施小计只计总额四住宅非经营性公建配套费房屋开发费合计四管理费土地费用前期工程费用五财务费用估计的贷款六销售费用代理佣金销售收入二广告宣传费销售收入销售费用合计七其他费用临时用地费二临时设施费临时用电设施变压器和电缆的总费用临时住房二手两层板房临时食堂三招标代理费四施工图审查费五工程监理费六工程质量监督费建安工程费七合同审查费八竣工图编制费九施工执照费十人防异地建设费费十二建筑垃圾处置费十三房产测绘费其他费用合计八不可预见费二三四五六七开发成本总计表二房地产开发项目资金使用计划表单位万元序号项目合计开发经营期土地费用前期工程费房屋开发费管理费财务费用销售费用其他费用不可预见费合计注开发经营期按照每期季度测算表三房地产开发项目销售收入测算表单位万元序号项目合计开发经营期销售面积百分比销售面积销售单价元销售收入百分比销售收入营业税及其附加税后销售收入注开发经营期按照每期季度测算表四投资计划与资金筹措表单位万元序号项目合计计算期建设总投资资金筹措资本金预售收入借贷资金其他收入销售收入表五房地产开发项目贷款还本付息表单位万元序号项目名称合计建设经营期借款及还本付息期初借款累积本期借款本期应计利息本期还本付息期末借款累计偿还本息的资金来源资本金销售收入借贷资金其他注借款及还本付息期按照每期季度测算表六财务现金流量表自有资金单位万元序号项目名称合计建设经营期现金流入销售收入小计现金流出资本金投入用于投资的预售收入营业税及其附加土地增值税借款本金偿还借款利息偿还小计净现金流量累计净现金流量注开发建设投资不包括财务费用。

期间按季度划分，计算项目财务净现值财务内部收益率动态投资回收期，要有计算过程及结果，并判别项目财务可行性。

扣除项目金额土地费用前期费用建安费用室外费用销售收入销售收入财务费用管理费用增值额销售收入扣除项目金额增值额与扣除项目金额比例增值额扣除项目金额增值额与扣除项目金额比例未超过税额增值额扣除项目金额所得税不计入表中表七财务现金流量表全部投资单位万元序号项目名称合计建设经营期现金流入销售收入小计现金流出开发建设投资营业税及其附加土地增值税小计净现金流量累计净现金流量注开发建设投资不包括财务费用。

扣除项目金额土地费用前期费用建安费用室外费用销售收入销售收入财务费用管理费用增值额销售收入扣除项目金额增值额与扣除项目金额比例增值额扣除项目金额增值额与扣除项目金额比例未超过税额增值额扣除项目金额所得税不计入表中，目录项目总说明项目背景项目建设的意义项目评估的目的项目概况区位及配套介绍客户定位万和城住宅物业客户发展方向竞争项目分析合作方式的分析房地产的经济分析国内整体经济及房地产项目经济发展政策住建部继续严格执行住房信贷政策北京市地税局用拆迁款买房可免征契税天津市房地产发展状况融资方式分析市场研究天津市房地产市场供给现状与消费者需求分析定价及发展趋势房地产开发项目比选方案的构建与评价区位因素分析开发内容和时机分析项目开发建设全过程主要工作安排项目销售与开发项目经济效益评价选择基础参数投资估算依据项目总投资及筹措估算开发成本估算和使用财务评价销售收入测算投资计划与资金筹措还本付息不确定性分析风险分析敏感性分析可行性研究的结论结论核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传！项目总说明项目背景远洋万和城由远洋置业公司斥资亿，占地平方米，总建筑规模平方米，涵盖写字楼底商，高档住宅等多业态的“都市综合体”，地处友谊南路延长线与梨双公路交口以东米，环境优雅，绿化率高，周围娱乐设施齐全。

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