_北京_大运河孔雀城_酒店式公寓专题研究(案例研究) ㊣ 精品文档 值得下载

他面积合计面积区间主力户型销售速度套月套月套月套月户型配比东方夏威夷区域内项目户型配比高层面积区间区域类别项目高层后期放量总建面燕郊后期放量居约平米二居约平米高层主力户型是平米的两居和平米的三居，其中，平米三居月均速度套，最快本报告是严格保密的。

套数建筑面积平米入市时间销售均价元平米速度最近均价元平米万年月套左右月设计团队规划设计单位国内贸易工程设计研究院外立面设计单位美国克伦克伦公司园林设计单位世界著名园林设计公司美国著名设计规划师基本情况楼栋情况公寓为层板楼主力户型平米外立面文化石毛石哈特转容积率绿化率车位建筑风格夏威夷风情层高米通讯大堂米集中供暖配套万平米风情商业街万平米东方夏威夷俱乐部新月会议中心服务物业顾问戴德良行物业费元平米月配置电梯西子奥的斯国际品牌电梯，直接入户东方夏威夷产品设计精装修服务本报告是严格保密的。

两个卧室均朝阳设计客厅面积较为宽敞，配备明朗厨房和餐厅功能性分离，创造烹饪就餐的便利与统主卧的经典书房，开阔朝阳，给房间添加浓厚的静雅文化气息明厨明卫，三室设计满足舒畅便捷的需求客厅布局方正，利用率高。

卧室卧室卧室卫生间客厅厨房卧室卧室卫生间客厅厨房东方夏威夷主力户型介绍本报告是严格保密的。

东方夏威夷瞰海公寓，给予人们的不仅是丽水天成的风景充斥，更多的是享受回归家庭回归私域的别墅级生活体验。

以“水”的流畅性为精神，用水系分隔区域，既不失自然元素的点缀，又实现了共享别墅级生活氛围的品质。

整体社区提倡“错落”分置的布局理念。

采用植被贯穿行列式分割，将每栋楼体掩映在自然绿色的修饰里，这样整个社区便从景致上，与别墅区的景观设计巧妙协调，令每个空间每处景观都成为整体布局中存在的生活私域，彻底实现别墅共有化。

与别墅共有的园林景致，造就社区中丰富繁茂的自然盛景。

大面积绿地，在这里坚持“适地适树”的原则，“以源于自然，高于自然”的理念，在定条件下用掌握景观来表达“人文”意境。

蜿蜒的阿拉威运河，延伸到社区南侧，以水道为特色把海的精髓带给社区的景观渲染。

米璀璨灯塔，源自夏威夷海岸纯正设计风格，成为社区中颗绚丽夺目的宝石。

万园林，植被覆盖率约，充分满足人们对自然的渴望。

法桐五角枫银杏水杉，五十余种来自异域国外的珍贵植物，随季节的变化而深入遍布社区各处。

东方夏威夷原味风景本报告是严格保密的。

案例借鉴新圣得花园高层户型配比规模占地面积平方米，总建筑面积平方米，容积率高层建筑面积万平米居室面积二居室面积三居室面积其他面积合计面积区间无主力户型无销售速度套月套月套月无户型配比无区域内项目户型配比高层面积区间区域类别项目高层后期放量总建面燕郊已全部售完新圣得花园高层主力户型是平米的两居和平米的三居，其中，平米两居月均速度套，最快本报告是严格保密的。

套数建筑面积平米入市时间销售均价元平米速度最近均价元平米万年月套左右月设计团队本区的景观规划设计布局命名均是由我国著名的俗家大师醒悟先生亲自策划安排的基本情况楼栋情况西区栋板式高层，长盛楼永定楼安定楼万顺楼。

地上层，地下层主力户型平米外立面贴砖和涂料容积率绿化率车位结构剪力墙结构装修毛坯通讯宽带供水无热水采暖集中供暖，地暖分户控制配套网球场酒吧健身器材中心公园服务物业管理三河圣得花园物业管理有限公司物业费元平米月配置项目建筑结构严格保密的。

天下第城内潜在客户总量后期竞争威胁天下第城内酒店及酒店式公寓经营情况结论酒店式公寓潜在客户总量较少，且固定型需求不强四基于客户来源的论证天下第城内分类数量固定客户数量统计备注高尔夫会员数量个个近期不再增加高尔夫会员数量酒店客房数量个平均入住率为，间，旺季数量有所提升其中正安宫个。

朝阳酒店个，安定门酒店个，新园酒店个，古城酒店个，福安宫酒店个，香安酒店个会议接待能力会议厅数量共个，其中金色大厅的客户接待量达人会议平均接待能力为万人次，平均接待量为人次年末为会议接待高峰期本报告是严格保密的。

天下第城酒店式公寓类别现有量后期供应主力户型六居在建万，后期供应不定面积区间三居十居总建筑面积万开盘时间租金元居室结论天下第城的酒店式公寓后期开发量较大，对项目存在较大威胁备注前期酒店式公寓对外出售，由于销售情况不好，中信决定自行持有自主经营但经营情况也不是很好，空置率较高，年出租率不到天下第城内潜在客户总量后期竞争威胁天下第城内酒店及酒店式公寓经营情况四基于客户来源的论证天下第城内本报告是严格保密的。

结论天下第城内酒店经营情况不是很景气，销售旺季短，且旺季经营情况般，酒店经营与公寓竞争激烈酒店名称标间价格折扣入住率正安宫酒店五星元折旺季，淡季朝阳酒店四星元安定门酒店四星元新圆酒店四星元古城酒店三星元福安宫酒店五星元赢州三星元永安宫三星元天下第城内潜在客户总量后期竞争威胁天下第城内酒店及酒店式公寓经营情况四基于客户来源的论证天下第城内本报告是严格保密的。

分类名称数量租金折扣出租率天下第城周边帝都酒店套香安酒店套六折香河县城内自伦酒店套七九折合计套结论周边酒店经营情况较差且档次较低天下第城外周边酒店的出租率租金价格及折扣情况四基于客户来源的论证天下第城内本报告是严格保密的。

项目成本高层价格价格基础约元平米，考虑酒店式公寓的入市时间在高层产品之后精装修约元平米电器约元平米合计约元平米项目销售价格项目成本溢价元平米考虑时间及产品溢价，产品价格测算五经营测算本报告是严格保密的。

物业经营按照酒店物业进行经营，聘请专业的酒店管理公司。

目前北京专业的酒店管理公司参差不齐，大的有雅诗阁酒店管理万豪酒店管理辉盛国际管理等目前天下第城的酒店管理由天下第城娱乐公司负责经营管理物业管理要求按照酒店物业进行管理人工成本管理人员，其他人员行政办公费用电话及网络使用办公文具复印机办公电费水费差旅及交通费用办公资产折旧费用其他杂费日常维护成本房内次性材料费房内用品清洗费房内设施维护费清洁材料费房内水费电费营销成本按销售额的计算前期开办费摊销前期开办费元，年摊销完每月需支付业主成本月固定回报元营业税金按照收入的经营管理聘请专业的酒店式管理公司结论酒店式公寓后期经营需大量的经营管理费用五经营测算本报告是严格保密的。

购房者选定了房间并就价格达成协议后，首付总房款的，余款采用年银行按揭的方式支付同时购房者与第城娱乐公司签订委托经营合同，由天下第城娱乐公司负责经营酒店，向业主支付的报酬等同于业主需要每月向银行支付的月供同时，购房者每年拥有首付额度的酒店消费金额，可选择天下第城内任何档次的客房消费，同时可预支年内的消费额具体的操作模式购房者开发商将承担购房者每月元的按揭款，年累计约有万元支出第城娱乐公司每月需向银行支付的按揭款将达到万元，每年接近万元天下第城娱乐公司实际上将承担几乎全部的经营风险。

如果上市公司的酒店全部售出的话，总面积万平方米，均价每平方米万元，按的年期银行按揭计算，需要从银行获得亿元按揭贷款结论酒店式公寓经营，开发商承担了巨大的经营风险天下第城酒店管理模式产权式酒店模式本报告是严格保密的。

结论城市边缘地带不具备经营酒店式公寓的成熟条件关键结论结论酒店式公寓潜在客户总量较少，且固定型需求不强结论天下第城的酒店式公寓后期开发量较大，对项目存在较大威胁结论天下第城内酒店经营情况不是很景气，销售旺季短，且旺季经营情况般，酒店经营与公寓竞争激烈结论周边酒店经营情况较差且档次较低结论酒店式公寓经营，开发商承担了巨大的经营风险世联建议酒店式公寓市场尚不成熟经营本类产品需承担很高的经营风险六世联判断及建议本报告是严格保密的。

客户主要为跨国公司金融证券公司大型公司驻深机构的高级管理人员，以地王大厦自身的写字楼客户为主，以及周边包括发展银行大厦金丰城深业中心书城人民银行等组成的紧凑商业金融网的客户。

租期般最短为年。

位置蔡屋围南，宝安路与深南大道交叉处规模层酒店式公寓，每层个单位建筑面积平方米户型房厅房厅卫物业管理深圳熊谷组案例借鉴深圳地王大厦信兴广场本报告是严格保密的。

基本情况楼栋情况层，建筑面积，每层个单位主力户型二房二厅三房二厅二卫外观现代，简单建筑面积平方米租期最低为年楼高米大堂视觉，石材不锈钢大面积玻璃，风格简洁配套泳池健身房乒乓球桌球服务物业管理深圳熊谷组物业费元中央空调配置室内配置公共及卫星接收插座，电话插座，中央冷气系统提供冷气，可调节温度客厅及主人房有直接报警系统连接大厦保安。

家私配置除有括号说明的以外，均为各餐台餐椅肆张单座沙发两座沙发茶几角几电视柜单人床双人床床头柜衣柜地柜梳妆台及椅二套电器寸彩色电视双门雪柜洗衣机微波炉煮食炉热水炉租售情况售客户可以根据情况选择买或者租，现售出约成，售价元用途自用投资租客户主要为跨国公司金融证券公司大型公司驻深机构的高级管理人员，以地王大厦自身的写字楼客户为主，以及周边包括发展银行大厦金丰城深业中心书城人民银行等组成的紧凑商业金融网的客户。

租期般最短为年，租务调查面积平米楼层租金元月二房二厅二卫二房二厅二卫地王大厦信兴广场产品设计精装修服务本报告是严格保密的。

开放式空间，根据建筑结构特点，结构上可自由分割组合，做为办公空间，标准层可以分隔出从多平米办公单位到多平米的办公单位，可分可合，用语单纯居住又可受到物业所带给你的全方位保姆式服务。

平方米地王大厦信兴广场具有设计感时尚感的外立面创意空间本报告是严格保密的。

家居清洁，订餐接送小孩订票等凭住户卡免费使用会所，住户卡由住户按需要申请中高档装修厅房铺德国高级复合原木地板，墙身高级乳胶漆，浴室及厨房高级瓷砖，组合橱柜，不锈钢洗涤盆，全套洁具物业服务精装修地王大厦信兴广场高端品牌物业服务星级酒店标准精装修本报告是严格保密的。

基本情况楼栋情况栋层，栋层，栋层主力户型，多种规格，可以随意打通，自由间隔，迎合不同功能需要外立面石材外观钢化玻璃幕墙，三菱铝扣板，部分为面砖大堂铺高级花岗岩，地面配大理石，地面配大理石拼花，豪华吊灯服务物业管理假日酒店协议物业费元平方米楼盘配套平方米商务会议中心，完备商务设施，娱乐休闲中心，商务会所，空中园林，星级酒店式服务小时空调，小时热水，小时保安楼临街设银行旅行社专业影楼高尔夫球具专卖店二楼证券营业部，美容中心大型酒楼食肆三楼桌球，风味酒吧四楼西餐厅，保龄球场，健身中心及休息室五楼室内射箭中心，射击中心，蒸汽及桑拿，水力按摩池六楼豪华住客会所户型及销售资料户型，多种规格，可以随意打通，自由间隔，迎合不同功能需要置业计划面积平米单价月供款元月年楼层总价预计租金元月最优惠的付款方式首期成折，成年免息分期，成年按揭其它均价约元平方米，年月入伙销售情况年底又重新启动，销售状况较差，入伙期再三拖延，去年宣传为今年月，现在又告知为月现已售出约成客户主要为罗湖客户，港人较少，瞄准与口岸贸易服务相关的个人或公司。

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