0826PM袁华之：保障性住房、小产权房 ㊣ 精品文档 值得下载

住房。

特征政府控制土地价格政府对销售价格和套型面积进行限定限定销售对象二限价商品住房二限价商品住房的历史沿革因北京市住房形式严峻，仅靠商品房经济适用住房以及廉租住房不足以解决居民的住房问题，所以在年国家首次提出限价商品住房政策后，北京市成为首批响应者之。

限价商品住房是年以来出现的“带有保障性质”的住房产品，根据当时建设部发改委等九部委制定的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，北京天津广州青岛等地都先后制定了限价商品住房管理办法。

二限价商品住房三限价商品住房的购买上市限价商品住房准入标准限价商品住房准入标准城八区二限价商品住房家庭人口数年收入人均住房使用面积家庭总资产净值人及以下万元及以下平方米及以下万元及以下人及以上万元及以下平方米及以下万元及以下申请购买程序申请家庭持如实填写的北京市限价商品住房家庭资格核定表向户口所在地的街道办事处或乡镇人民政府提出申请。

街道办事处或乡镇人民政府通过审核材料入户调查组织评议公示等方式对申请家庭的收入住房资产等情况进行初审，提出初审意见。

区县住房保障管理部门对申请家庭情况进行复审，将符合条件的申请家庭的情况进行公示。

市住房保障管理部门对区县住房保障管理部门上报的申请家庭情况予以备案。

二限价商品住房申请初审复审备案限价商品住房上市交易条件已购限价商品住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房，按照市有关部门公布的届时同地段普通商品住房价格和限价商品住房价格之差的定比例交纳土地收益等价款，交纳比例为。

二限价商品住房概述定义是指由政府履行住房保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉，以保障公民基本居住权利的普通住房。

廉租住房制度实行货币补贴和实物配租等相结合的方式，是解决城镇最低收入家庭住房困难的社会保障制度。

特征政府主导性社会保障性非营利性实施方式的多样化三廉租住房二廉租住房的历史沿革年月，国务院下发的关于进步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，第次正式提出了廉租住房的概念。

年月日，建设部财政部民政部国土资源部国家税务总局共同发布了城镇最低收入家庭廉租住房管理办法已失效。

年月日，国家发展改革委员会和建设部联合制定了城镇廉租住房租金管理办法，该文件对租金的标准和租金的构成等问题作出了规定。

年月生效的国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，对有关城镇廉租住房的问题作出了相应规定。

年月日，建设部国家发展和改革委员会等部门联合制定廉租住房保障办法。

年月日，北京市出台了关于调整本市廉租住房家庭收入准入标准有关问题的通知，城六区居民申请廉租住房的收入标准由原先的家庭人均月收入低于元提高至元。

三廉租住房三廉租住房的管理廉租住房申请主体资格北京市廉租房申请标准城六区三廉租住房家庭人口家庭年收入人均住房使用面积家庭总资产净值人元及以下及以下万元及以下人元及以下及以下万元及以下人元及以下及以下万元及以下人元及以下及以下万元及以下人及以上元及以下及以下万元及以下年月日，北京市出台了关于调整本市廉租住房家庭收入准入标准有关问题的通知，城六区居民申请廉租住房的收入标准，由原家庭人均月收入低于元提高至元。

申请购买程序申请家庭向户口所在地街道办事处或镇政府提出申请。

街道办事处或镇政府进行初审，提出初审意见并将符合条件的申请家庭报市县住房保障管理部门，市县住房保障管理部门对申请家庭进行复审并转同级民政部门。

将符合条件的申请家庭的情况进行公示。

经审核公示通过的家庭，由市县人民政府主管部门发放核准通知，按照收入水平住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候。

三廉租住房申请审核公示轮候廉租住房的来源三定，符合条件购买人原价出售或按原价回购已满年可按市场价出售年月日前签订购房合同的需按出售价格的补交土地收益等价款年月日后签订购房合同的，按原购房价格和出售价格价差的补交土地收益等价款。

购买限价商品住房在年内不得转让，确需转让的可向保障部门申请回购，回购价格按原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定满年转让限价商品住房要按照届时同地段普通商品房价和限价商品住房差价的缴纳土地收益价款。

第三部分保障性住房相关法律问题分析•相关法律法规•以案说法相关法律法规经济适用住房经济适用住房管理办法北京市经济适用住房管理办法试行关于加强经济适用住房管理有关问题的通知关于已购经济适用住房上市出售有关问题的补充通知关于办理集资合作建房售房备案和房屋登记有关问题的通知关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知经济适用住房开发贷款管理办法北京市廉租住房经济适用住房家庭收入住房资产准入标准建设部关于进步规范经济适用住房建设和销售行为的通知关于大力发展经济适用住房的若干意见城镇经济适用住房建设管理办法北京市廉租住房经济适用住房和限价商品住房申请审核有关问题的通知北京市经济适用住房购买资格申请审核及配售管理办法关于持有北京市工作居住证外地人员购买北京市经济适用住房有关问题的通知关于办理绿化隔离地区新村建设房屋权属登记的通知相关法律法规二限价商品住房北京市限价商品住房管理办法试行北京市限价商品住房购买资格申请审核及配售管理办法北京市限价商品住房申购家庭收入住房和资产准入标准及已购限价商品住房上市交易补交比例的通知三廉租住房廉租住房保障办法北京市城市廉租住房管理办法关于调整本市廉租住房家庭收入准入标准有关问题的通知关于加强廉租住房管理有关问题的通知城镇最低收入家庭廉租住房申请审核及退出管理办法廉租住房建设贷款管理办法关于加强廉租住房质量管理的通知廉租住房保障资金管理办法四其它城市低收入家庭认定办法国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见二相关法律问题分析律师可为相关法律主体提供哪些法律服务房屋地方政府开发商物业公司购房者二相关法律问题分析二以案说法基于主体资格申请集资建房购买经济适用房或限价房的资格是否可以转让以他人名义购买经济适用住房能否受到法律保护基于保障性住房的析产继承离婚前共同购买的经济适用房限价房离婚后如何处理离婚前共同承租的廉租房离婚后居住权如何分配购买未届满年的经济适用住房可否作为遗产评估分割廉租住房承租人死亡，共同居住人可否继续承租基于保障性住房交易经济适用住房何时可以上市交易经济适用住房原价优先回购或自由转让二相关法律问题分析二以案说法基于保障性住房可予适用的法律购买外单位的集资建房，集资房开发单位将房屋出售给他人，购房者是否可以要求双倍赔偿基于保障性住房的开发建设经济适用住房面积缩水，业主应当如何维护购房权益开发商将经济适用住房当作商品房出售，购房者与开发商签订的购房合同是否有效经济适用住房开发成本物价局是否应对外公开合作双方签订的合作开发保障性住房项目的合同是否有效二相关法律问题分析二以案说法基于保障性住房的权属证书经济适用住房是否可以办理商品房产权证基于保障性住房涉诉的案件性质业主违规购买经济适用住房可否将房管局列为被告廉租房出租属于行政行为还是民事行为其他非军人可否购买军队开发的经济适用住房经济适用住房可否作为回迁房用于回迁居民的定向安置招商银行能否办理经济适用住房开发贷款业务第四部分世界各国保障性住房发展状况•英国•美国•德国•新加坡•法国•日本•发展中国家英国以公共住房为主要特征的住房社会保障制度美国以抵押贷款为主要特征的住房社会保障制度德国以合作建房为主要特征的住房社会保障制度新加坡以住房公积金为主要特征的住房社会保障制度法国以居住人权理念为主要特征的住房社会保障制度日本以福利救济为主要特征的住房社会保障制度发展中国家的住房社会保障专题二小产权房小产权房，是指在农村宅基地上修建的销售给非宅基地使用权人的房地产或者在其他集体土地上修建的，销售给非本集体经济组织成员的房地产。

小产权房通常没有国家土地和建设部门颁发的土地使用权证和房屋所有权证书或只有房屋所有权证书般由乡镇政府颁发。

小产权房的定义广义地讲，小产权房般可以分为以下几种类型通过房产开发商和农村集体经济组织自行组织，经过其所在县级政府批准，在宅基地或农村其他集体土地上建造，并向该集体成员以外的人员特别是非农业户口人员进行销售的房屋。

通常情况下购房者还能得到有乡镇政府或村委会制作的“乡产证”，被民间称为“乡产权”房。

具体可分为以下两种自主开发的建设方式，这样做又有两种情况第种是由农村集体组织供给建设用地，由农村集体的企业开发建设，如北京的郑各庄，前提是村集体的企业具备相应的资金和建设能力第二种是村民个人或村集体聘请施工队伍来建设后出租和出售，如深圳的“城中村”和昆山富民合作社。

合作开发式，房地产开发商和农村集体经济组织合作，农村集体经济组织向房地产开发企业提供建设用地的使用权，企业出资开发建设，然后出租和出售。

方面满足村民的住房需求，另方面满足企业发展的用地需求。

重庆九龙坡的陶家村采取这种模式。

二小产权房的类型二房地产开发商和农村集体组织未取得任何批准手续，擅自在宅基地或农村其他集体土地上建造的用于分配给村民或向该集体成员以外的人员特别是非农业户口人员进行销售的房屋。

三农民将自己建在宅基地上的住宅转让给该集体成员以外的人员，特别是非农业户口的城市居民。

四其他类型。

二小产权房的类型实践中，小产权房多以以下几种形式存在村集体直接开发的楼宇型小区住宅村集体与开发商合作开发的楼宇型小区住宅承租方在承租的农村土地上建设房屋并进行出租或出售的住宅村民自建房屋后出售的单户住宅带房入城城中村改造合村并镇新农村建设“生态别墅”其他形式小产权房的成因城乡二元结构城市房价居高不下价格低廉，交通便利快捷，显著的比较优势顺应了市场的需要城市化的飞速发展催生了众多不同的住房需求乡村想要急速改变农村落后面貌市场对中小房地产商配置的结果小产权房买卖，手续简单方便监管机构监管不力三小产权房的成因与现状二小产权房的现状小产权房的发展迄今已逾十年，伴随着近年来房价的路走高，小产权房更是进入了个空前繁荣的时期。

虽然人们对小产权房仍然心存疑虑，但高升的房价及小产权合法化的传言，进步助推大批购房者进入小产权房的交易市场。

以北京为例，小产权房主要集中在通州顺义密云怀柔等近郊区域，价格大都仅为商品房价格的至。

小产权房大量涌入房地产市场，虽然还不能与商品房平分秋色，但也确实是遍地开花。

大规模低价位的小产权房进入房地产市场，必然会吸引大量的城市中低收入者争相购买。

另外，部分高收入阶层为了享受郊区舒适的环境，也有购买小产权房的积极性。

三小产权房的成因与现状房地产法律业务课程保障性住房小产权房专题•主讲人袁华之律师主讲人简介袁华之，北京市大成律师事务所高级合伙人律师。

袁华之律师为中华全国律师协会民事专业委员会委员中国人民大学法学院硕士生导师北京市律师协会土地法专业委员会副主任委员北京市评标专家。

袁华之律师的主要著作有房产实务与