优先票据，年利率年月，雅居乐发行亿美元优先票据，年利率年月，合景泰富发行亿美元之优先票据，年利率。

融资成本都明显低于恒大资料来源恒大公告恒大招股书媒体报道恒大采取线城市机会进入，二三线城市在土地成本合理的前提下大规模进入的策略拿地主体城市选取•恒大集团下设规模为人左右的投资中心，统负责全国范围内的拿地任务•主要选取二三线城市，通常选取人口规模在万以上，具有定经济基础的城市•线城市等待高利润项目机会进入地块选择•针对二三线城市，集团有套严格的对土地价格成本的标准，二线城市考虑在城市周边或城乡结合部区域拿地，三线城市集中于商业中心，政治中心有明确的距离要求，地块面积般不低于亩决策流程•投资中心找土地资源线公司有发现及提交申请的权利投资中心撰写可研递交区域负责人进行初步决策上集团月度会议讨论，许家印拍板并决定地块重要等级数据来源恒大招股书，恒大人员访谈年上市后恒大以低成本在全国大规模扩张，成为目前全国土地储备量最大，进入城市最多的房地产公司恒大绿地碧桂园中海保利万科年全国主要房企土地储备万平方米恒大万科新增土地储备平均成本元平方米恒大自年上市到年底，新增土地建筑面积万平方米，主要分布于三线城市，土地储备总量为万平方米。

平均土地成本约元平方米。

新增土地平均成本约元平方米，其中，位于三线城市的土地成本约元平方米年恒大项目个数年恒大进入城市个数数据来源恒大年报，万科年报，其他开发商年报通过“深化二线，拓展三线”的发展策略完成了在全国超过个城市的布局，定程度上规避了调控的风险城市类型分布截止年底三线城市二线城市线城市三线城市二线城市线城市项目所在区域分布截止年底截止年月日•已进入中国个城市，其中线城市个，二线城市个，三线城市个•共计个项目，其中线城市个，二线城市个，三线城市个•分布于二三线城市的项目个数占项目总数的，有效地规避了调控风险，在年的市场中表现出色线城市二线城市三线城市注线城市为北京上海广州深圳，二线城市为省会城市，三线城市为地级市恒大项目全国览分布截止年底三线城市二线城市线城市土地储备面积按地域划分截止年底数据来源恒大年报，恒大人员访谈恒大产品定位的依据主要基于土地属性，产品以中低端为主，且以低价吸引客户产品土地客户特点•决策快，开发快，但本地化程度低•标准化产品，复制快，节省设计费•恒大华府•恒大御景半岛大小户型均有，但有平米以上大平层•恒大金碧天下•恒大山水城有旅游资源般配有酒店会所商业等大型配套•恒大绿洲•恒大名都•恒大城•恒大雅苑平米户型为主，低价策略项目系列特点决策许家印区首资料来源恒大访谈恒大官方网站产品高度标准化，般都规划大面积水景重庆恒大华府长沙恒大华府•同品类产品高度相似，产品标准化程度高，广告公司戏称部分项目的效果图可通用长沙恒大绿洲长沙恒大城•园林规划均有集中水景园林，并且销售中心未来会所与水景相连，形成集中展示区资料来源焦点房地产网长沙公司恒大报告户型全明设计，注重赠送空间，标准化，可复制重庆华府平米四居重庆华府平米四居长沙华府平米二居特点•面宽资源充足•大飘窗大阳台露台•全明厨明卫•户型标准化，可复制资料来源焦点房地产网装修注重名牌，但精细度不高，不同级别产品有不同装修标准，通过规模降低成本•恒大与全球知名品牌签署战略合作，装修主材必用名牌中央集采，用规模降低成本•针对不同等级有明确的装修标准•注重用材，但精细度不高资料来源恒大访谈百度文库恒大官方网站恒大营销策略的主要特点是规模造势快速开发实景展示标准动作和低价入市规模造势快速开发标准动作实景展示投资排球因许家印个人爱好及恒大员工数单位人资料来源内部资料恒大年报•恒大总部集团人员最多的部门是监察及审计，占，地方公司则是建设开发及工程，占总部掌控所有职能，地方则更多是执行开发的部门•年恒大员工达人，较年增长地产系统中以上是大学本科或以上的学历材料设备酒店管理足球排球俱乐部园林集团建筑设计物业客服保安建设开发及工程资金及投资管理监察及审计市场营销及品牌行政法务及人力资源财务管理总裁办集团总部资金及投资管理行政法务及人力资源市场营销及品牌地区公司财务管理物业客服保安建设开发及工程成熟的地区公司人员在以上，工程部人员占比最大，达左右，其次营销和开发的占比为和，部分项目采取自销模式资料来源恒大内部资料广东公司线城市管理体系部门个人数人南海开发部人广州开发部人增城开发部人清新开发部人佛冈开发部人中山开发部人广州开发部人广州开发二部人公司高管人行政人事部人开发部人综合计划部人总工室人招投标部人预决算部人采购部人营销部人品牌部人增城工程部人清新工程部人工程四部人工程部人工程二部人工程五部人工程三部佛冈工程部中山工程部人工程部人武汉公司二线城市管理体系部门个人数人公司高管人行政人事部人合同管理部人综合计划部人财务分部人招投标部人预决算部人采购部人营销部人品牌部人部恒大华府人二部恒大绿洲人三部恒大城人四部金碧天下人五部恒大名都人总工室人工程部人部恒大华府人二部恒大绿洲人三部恒大城人四部金碧天下人五部恒大名都人宜昌恒大绿洲人金碧物业武汉分公司人宜昌工程部人宜昌开发部人财务人合同管理部人工程技术部人开发部人工程技术部人恒大管理模式特点是执行力强反应快周期短和内控严资料来源搜房网访谈•恒大集团的监察和审计是人数最多的部门，占比，负责到地方公司审核•集团制定含三十九条罚则的房地产开发建设管理考核制度，量化了惩罚的标准执行力强•项目活动由恒大领导当夜做好策划下达工作任务，第二天交由相关部门开始邀请全国的媒体，第三天活动成功举办反应快•恒大董事局的个指令，在半个小时之内就能传到南在海口，北在长春的最基层。

周期短•许家印规定个项目从拿地到开盘须在个月内完成•长沙两个恒大新盘从拿地，到开工，再到开盘仅仅用了五个月内控严武汉个项目完成情况不理想，主管当场在集团会议上被撤职，不给借口不找理由恒大广告公司负责人突然来了个地产项目，恒大可以在短短两个小时内，组建个工种齐全的队伍立即操作易居位负责人第条公司各相关部门在每月日前，将下两个月工作计划经部门负责人签字后，报综合计划部，并在公司计划例会上予以核定，否则，扣罚相关部门负责人元房地产开发建设管理考核制度目录•财务指标分析•业务模式研究•架构与管理体系•对万科的启发和借鉴产品标准化•项目形成包括示范区售楼部整体规划单体产品配套园林标准精装规格等各方面的整套标准化方案，大幅减少了前期设计的工作量和时间销售包装化•示范区售楼处设计选材和软装，注重客户的视觉体验和国际名牌效应，“把钱砸在客户看得到摸得着的地方”，形成打击力节点军事化•对重要运营节点开工取证售楼处开放样板间开放封顶竣工交付等的把控，实行军事化管理，以问责制的方式确保节点的准时完成土地规模化•投资可遵循“规模拿地快速开工分期开发赚取溢价”的策略，避免同时介入多个小规模项目摊薄人力资源且不能获得后期开发的土地溢价总结“恒大模式”的四个特点是土地规模化产品标准化销售包装化和节点军事化避免问题借鉴优点•重视战略纵深“深化二线，拓展三线”的布局，与万科的“战略纵深”策略相似，通过在政策相对宽松竞争不激烈的二三线城市大规模拿地实现快增长和长远利润增长•产品标准化成熟标准化体系是实现其高资产周转率的保证万科可考虑在中低端品类推行成熟的产品系列如万科城四季花园假日风景等，形成品类下的不同标准化方案，迅速复制，实现少折腾快开发•追求品质感和示范区打击力恒大对示范区打击力实景水系园林销售中心样板房的高要求，以及精装标准国际名牌产品的使用，为消费者带来项目优秀的品质感和物超所值感我们应该思考在保证质量的前提下，如何把钱花在客户认知度高的方面•融资渠道多元年亿元的融资水平是恒大发展迅速的坚实基础，拓展各种低成本的融资渠道和创新的融资模式，通过足够的资金支持，才能实现“大象起舞”•重视企业内控完善严格的监察和审计机制，保证企业的内控风险降低，团队风气严谨，值得借鉴我们可以借鉴“恒大模式”中重视战略纵深产品标准化追求品质感和示范区打击力融资渠道多元和重视企业内控等也要看到恒大在急速扩张中遇到的管理模式僵化利润率低和人员过快扩张等问题•管理模式僵化体系标准化的极致带来僵化的行为模式，线公司的员工经常思考的问题不是如何实现溢价销售，而是营销方案如何按节点通过集团审核•利润率低尽管在二三线城市的销售保有品牌溢价优势，但恒大项目的后期溢价能力有限，毛利率低，利润质量差•人员过快扩张标准化的体系并没有带来更高效率的人力资源安排，年翻倍的员工数量，将考验集权化的管理模式姓名出生年份职位工作内容教育背景工作背景许家印主席制定集团整体发展战略武汉科技大学冶金系学士，西亚拉巴马大学荣誉博士武汉科技大学管理学教授年房地产投资房地产开发及企业管理经验夏海钧董事局副主席，总裁兼执行董事集团的日常运营管理及资本市场运作中南大学暨南大学，金属材料学士工商管理硕士产业经济学博士学位年以上的房地产开发管理经验，高级经济师专业职称李钢董事局副主席常务副总裁兼执行董事集团的财务管理资金及法律事务管理年房地产项目开发及运营管理经验谢惠华执行董事兼首席财务官财务管理及经营管理北卡罗来纳大学夏洛特分校工商管理硕士学位香港会计师工会及美国职业会计师工会会员逾年审计会计和财务经验徐湘武执行董事及副总裁，兼管理中心总经理集团工程建设系统华东交通大学工民建本科，中南大学结构工程硕士逾年的工程项目管理及建筑研发设计经验徐文执行董事及副总裁兼恒大材料设备有限公司董事长房地产项目材料与设备供应的计划与管理土建工程专业学位国家级注册结构工程师及监理工程师逾年的工程项目管理及建筑研发设计经验赖立新执行董事及副总裁集团资本运营投资管理工作南昌大学，持有机械制造工程学位，并于年取得武汉科技大学工程管理硕士学位逾年房地产项目运营与管理经验何妙玲执行董事及副总裁集团企业文化建设企业品牌宣传拓展房地产项目营销策划商业经营等华南理工大学应用数学专业，国家认可的经济师专业职称逾年房地产项目营销策划及品牌推广管理工作经验资料来源恒大招股书附表执行董事人姓名出生年份职位工作内容教育背景工作背景孙云驰副总裁集团部分地区的资金筹措及融资管理工作青岛冶金矿山职工大学财务会计本科超过年资金运营与管理经验李国东副总裁集团部分地区的资金筹措及融资管理河南广播电视大学审计专业超过年资金运营与管理经验时守明副总裁集团房地产项目全国拓展四川大学管理工程专业学士学位逾年项目拓展与运营管理经验，国家认可注册会计师魏克亮副总裁集团部分地区的资金筹措及融资管理工作郑州大学，经济学硕士，高级经济师年经济管理及资金管理经验彭建军副总裁兼酒店管理集团总经理恒大酒店管理集团的运营与管理暨南大学管理学博士高级经济师林漫俊副总裁兼招投标中心总经理集团合同管理以及预算审计等方面的管理武汉市建设学院建筑专业学士超过年工程设计及招投标管理工作经验王川集团副总裁集团地产项目设计成本质量控制园林设计施工建