尚城高层产品月均去化情况成交套数套成交均价元外围生态个案分析常工城尚城面积配比情况户型面积总套数套比例去化套销售率二房二厅二房二厅三房二厅三房二厅合计项目均以大三房以上的户型为主，总价较高严重影响其去化速度。

外围生态个案分析爱家金河湾月均销售情况受年经济危机的影响，爱家金河湾度降价销售，随着年市场形势的转好，销售业绩和价格也路上扬，年月均销售套。

从销售价格来看，月日加推号楼套帄米的三房，报价元，但受总价较高的影响实际成交只有套，成交价在元。

月日加推号单元套帄米的三房，报价元年以来爱家金河湾高层产品月均去化情况成交套数套成交均价元外围生态个案分析爱家金河湾面积配比情况类型户型面积总套数套比例去化套销售率毛坯二房二厅三房二厅三房二厅三房二厅三房二厅精装二房二厅二房二厅二房二厅合计从项目的整体销售情况来看，二房产品和经济型三房产品的去化速度要好于大三房。

同时本案所处地段位于通江大道沿线，周边环境较为杂乱，且价格要高于金科观天下，因此整体的去化速度相对较为缓慢。

未来推量外围生态案名住宅已推量万住宅去化量万住宅存量及待推量万未来住宅待推产品金科观天下三栋高层，其中栋为单身公寓年全推常工城尚城纽约座的两个单元年全推金科御园金科东方御园的六栋花园洋房和两栋高层爱家金河湾精装修的个单元，毛坯的六栋楼年全推金科新大陆栋高层，计划今年上市红豆九棉厂项目高层公寓从未来的竞争格局来看，本案的主要竞争的体量主要集中在爱家金河湾金科观天下和金科新大陆，从爱家和金科之前的产品来看，未来这三个项目未来的高层产品将与本案同质化。

红豆九棉厂地块政府计划在年月份交地，预计年上半年才开盘销售。

外围生态根据观天下成功分析，我们发现其影响客群的最大两个点巴厘岛风情赠送面积，而这正是隐含了增强居住价值和产品附加值的做法。

可见超越居住价值，推崇性价比，物超所想是本区域项目成功的关键。

两房和经济型三房产品受市场热捧，而帄米以上的大三房去化情况相对较慢。

目前市场成交行情价在元，而高单价高总价将制约销售速度。

未来竞争主要集中在爱家金河湾金科观天下和金科新大陆项目，且产品同质化。

从项目推广来看，区域内项目注重发展商品牌产品品质的宣传。

项目解读地块分析产品解读品牌支撑项目解读崇安新城惠山新城太湖新城蠡湖新城北塘新城锡东新城市中心无锡有六大新城建设，分别为崇安新城南长与本案类似，因此其客源情况对本案客源具有定的借鉴意义。

本案金域缇香市中心客群来源客户研究两房成交客户年龄分析岁以下，岁，岁，岁，岁以上，三房成交客户年龄分析岁以下，岁，岁，岁，岁以上，二房客户随着年龄的增长而减少，岁以下的最多，近，其次是岁的客户，占，上述两个年龄段占到总量的近，与二房的市场定位是致的。

三房客户整体上呈现纺锤型布局，岁的客户最多，占到，其次是岁的客户，占成交总量的，可以看出三房的客户呈现明显的改善型特征。

年龄分析客户研究购房用途分析两房成交客户购房用途分析婚房，改善居住环境，投资，自住兼投资，工作调动，养老，三房成交客户购房用途分析婚房，改善居住环境，工作调动，投资，自住兼投资，养老，二房的客户中用于做婚房的最多，占到成交总量的，其次是用于改善居住环境的这类客户，也有的比例。

同在年龄分析的结论致，三房客户呈现明显的改善型特点，改善居住环境的客户差不多占到全年总量的，带有投资属性的客户只占到。

客户研究客户区域分析两房成交客户区域分析崇安南长北塘滨湖新区锡山惠山外地三房成交客户区域分析崇安南长北塘滨湖新区锡山惠山外地二房和三房的客户区域以周边的新区崇安锡山为主，很难吸引到北片及南片客户，由此可以发现客户区域性强。

客户研究客户职业分析两房成交客户职业分析外资合资企业民营私营企业自己开公司做买卖事业单位国营集体企业党政机关自由职业三房成交客户职业分析外资合资企业民营私营企业自己开公司做买卖事业单位国营集体企业党政机关自由职业从客户职业来看，二房和三房的客户以公司的中高层管理人员和私营业主为主，但此类客户相对于富裕者来说，价格承受力相对较低，注重产品的性价比。

客户研究客户询问重点分析客户询问重点分析总价小区内环境单价户型设计小区内生活配套教育配套会所周边环境其他业主层次和素质客户对单价总价小区内环境和户型关注度最高。

客户研究通过对区域内客户的调研和了解，我们认为本案的目标将具有以下标签和特征标签区域感低崇安新城的原居民习惯在本区域内生活，认可崇安新城这地段。

周边新区和锡山区的首改和首置客户公司白领以及周边建材市场做生意的私营业主，区域认同感不强，为靠近市区以及工作地点而置业。

而再改的客户比例相对较少。

客户研究标签二注重性价比注重发展商的品牌喜欢货比三家有大量赠送面积的产品深受客户认可客户研究标签三眼见为实型类似于金科观天下举办的体验之旅，参观重庆项目，能大幅提升客户对项目的认同度。

景观样板示范区的呈现能增强客户的购买信心。

观天下项目陆续交房，广大业主对即将入住的新居是赞不绝口，实现口碑营销。

本案主力客群为普通首改型客户多数有过置业经验目前的居住环境已不满足自已的生活需要但由于事业正值起步期财力不够深厚所以他要选择既符合自已要求的“具有定居住品质的，又满足财力”的房子而本案的出现恰恰给他个机会并且，本案的居住价值也超越其对于自身所想的住宅印象物超所想不但满足他的物理需求也迎合了他的精神情感需求勾联他隐含的注重的性价比的心理暗示从而使本案成为他们的必然之选客户洞察个隐含居住圈属价值的案名，是必须的红星龙域红星品牌价值无锡首个住宅项目意喻上乘之作，并具有强烈的阶层暗示，也隐含了红星美凯龙，暗喻对于资本财力的推崇。

备选案名红星骊峰红星品牌价值无锡首个住宅项目骊权势的意念，峰高层，山峰，阶层等级。

广告语层峰公寓人居样板旗帜鲜明的表达出项目是最具居住价值的无锡楼盘，层峰除了暗示项目的形态，也暗示了人的阶层感产品力提升景观建议示范区要点营销中心设置价格建议现有市场情况金科观天下报价元，实际成交价在元左右，年月均涨幅。

爱家金河湾毛坯报价元，精装两房报价元，实际毛坯成交价在元左右，精装两房近期无成交。

从上述个案分析中，发现金科依靠自身知名品牌巴厘岛景观优势以及相对帄稳的价格促进项目热销，而同区域的金河湾价格较高，导致去化相对于金科项目来说较为缓慢。

价格建议自身条件项目年月开工，预计月开盘销售。

区位认可度逐渐提升，但周边环境相对较为嘈杂。

产品规划建筑品质市场接受度高。

如公司考虑现金快速回笼，且景观示范区和样板区不能及时呈现，预计月开盘届时销售价格可达到元。

如公司能在品牌宣传价值挖掘营销整合方面做到位，预计月开盘价格可达到元。

产品建议景观绿化建议住宅入口景观在形式上追求简化，以很少的设计元素控制大尺度的空间，从而造成对观众感官的直接影响。

给人简洁直观现代的感觉。

红星美凯龙无锡项目提案品牌嫁接下的地产谋略红星美凯龙多年家居业品牌营建，这是优势。

红星美凯龙无锡年住宅地产经验，这是劣势。

与将红星集团的品牌价值转嫁住宅地产领域，对于本案对于重新认知红星，都是极其重要的。

所以，必须通过红星美凯龙的品牌角度，推演出项目营销目标，才能赢得市场。

红星专注“家”的营造家的文化，家的艺术，家的生活方式专注“内”的修炼对于般的开发商而言，我们是从“居者”来思索建筑，由内至外其它开发商是从做“建者”的角度仅我能营建你的生活，从“外”“影响”“内”红星集团，个有着多年“居住家”经验的开发商更懂家，更懂生活品牌背书所以，对于红星集团而言，其所营造的项目，定是区域及至整个无锡最具居住价值的楼盘即是最以人为本的居住建筑。

只有占据这样的地位，才能与品牌力共鸣才能更好的建立红星品牌影响力才能实现快销的营销目的。

基于这营销目标，我们将通过市场产品客群来验证目标的可实现性。

最具居住价值外围生态宏观市场竞争格局个案分析外围生态竞争格局目前在售的竞争项目有个，分别为常工城尚城爱家金河湾金科观天下和金科东方王榭。

未来还有红豆九棉厂地块和金科新大陆项目。

已知本案为高层公寓产品，因此我们重点研究在售项目的高层产品。

本案常工城尚城金科观天下金科御园爱家金河湾红豆九棉厂地块金科新大陆外围生态竞争格局公开日期楼盘名称产品类型规模万已推量万在售价格元主力面积主力总价万元销售率按已推量计金科观天下高层二房三房二房三房常工城尚城高层毛坯精装修标准三房毛坯精装爱家金河湾高层毛坯精装修标准毛坯二房三房精装房毛坯二房三房精装房毛坯精装金科御园花园洋房高层花园洋房四房四房从户型来看，高层产品两房面积以为主，三房面积以为主。

从售价来看，高层产品的报价主要集中在元。

从总价来看，两房的主力总价集中在万元，三房的主力总价集中在万元。

未来推量外围生态案名住宅已推量万住宅去化量万住宅存量及待推量万未来住宅待推产品金科观天下三栋高层，其中栋为单身公寓年全推常工城尚城纽约座的两个单元年全推金科御园金科东方御园的六栋花园洋房和两栋高层爱家金河湾精装修的个单元，毛坯的六栋楼年全推金科新大陆栋高层，计划今年上市红豆九棉厂项目高层公寓从未来的竞争格局来看，本案的主要竞争的体量主要集中在爱家金河湾金科观天下和金科新大陆，从爱家和金科之前的产品来看，未来这两个项目未来的高层产品将与本案同质化。

红豆九棉厂地块政府计划在年月份交底，预计年上半年才开盘销售。

外围生态个案分析金科观天下月均销售情况年以来金科观天下高层产品月均去化情况成交套数套成交均价元年受金融危机和大势的影响，销售处于低迷状态，随着年市场的回暖，成交大有起色，历次开盘均告大捷，取得套左右的销售业绩，年月均销售套。

从售价来看，路帄稳上涨，目前实际成交在元左右，年月均涨幅在。

外围生态个案分析金科观天下户型面积总套数套比例去化套销售率二室二厅二室二厅三室二厅三室二厅三室二厅四室二厅四室二厅合计从各个户型面积段去化情况来看，都获得优异的销售业绩。

从整体配比来看，两房产品为整个项目的主力产品，且需求量很大。

面积配比情况外围生态个案分析金科观天下户型方面各户型面积赠送力度都很大，大大增加了产品的附加值，此类产品深受客户追捧。

二室二厅赠送面积计半面积全送二室二厅赠送面积三室二厅赠送面积三室二厅赠送面积三室二厅赠送面积外围生态个案分析金科观天下景观示范区方面金科观天下景观样板示范区的完美呈现，在很大程度上促进其销售速度。

项目采用景观植被为热带风情的棕榈树等，将项目整体营造成具有巴厘岛风情的社区，在全市范围内具有稀缺性。

外围生态个案分析金科观天下推广方面重庆体验之旅样板区的开放产品性价比在推广方面，通过体验之旅来提升金科的品牌认知度，通过样板区的公开来展现项目的高品质，通过户型的推广来体现产品的性价比。

金科的好房子品质外围生态个案分析常工城尚城月均销售情况项目产品均是舒适性的三房，从开盘定位高端，采用精装修来提升产品价值，但随之破万的高单价，高总价导致销售陷入困境。

年月景观示范区和样板房的落成，