的开发压力较大。

小结合肥市场未来的竞争将呈现局部板块残酷竞争的局面，价值高点的争夺和高性价比的产品营造，将成为各大开发商的搏杀利器，其中滨湖新城是开发商以时间来换取长线利益的板块，主城区旧城改造将释放新的优质项目空间但代价巨大，本项目所在的南七板块，将从二板市场进入主板市场，年，区域将有数家外来的开发商战略进入。

三项目竞争性分析•在售楼盘存量分析•市场潜在供应量分析•年市场预期供应量•未来区域存量商品房形态•区域内直接竞争对手分析本案马鞍山路合作化路金寨路东流路南二环黄山路南二环板块蜀山区边缘板块黄山路板块马鞍山板块南七板块项目竞争格局图项目在大竞争格局下将会遭遇来自以上五大区域的竞争与客户分流，详细竞争态势以下将分述。

在售楼盘存量分析竞争板块项目名称总规模已投放量开盘时间销售均价销售率总存量产品类型蜀山区边缘板块安高城市天地年月多层花园洋房挑高公寓小高高绿城百合公寓年小高高秀水花园年多层高层南二环板块亚华新城邦年上半年小高高丹青花园年别墅小高高国际花都五期年上半年多层小高高马鞍山路板块绿地海顿公馆年月高层柏林春天年月多层小高高万振逍遥苑四期年月多层小高高金地国际城年月小高高在售楼盘总规模达到万方，其中马鞍山路板块和蜀山区边缘板块在售楼盘数量较多，本区域南七板块内部主要以中小规模楼盘为主，总存量为万方，存量规模较大。

竞争板块项目名称总规模已投放量开盘时间销售均价销售率总存量黄山路板块仕嘉名苑年月创景花园年月黄金广场年初南七板块恒生阳光城年月春晖田逸苑年月徽商望湖苑年上半年国元名都花园年月合计万方市场潜在供应量分析竞争板块项目名称总规模总建面产品类型开发商南二环板块广厦天下锦城多层小高层高层浙江广厦合肥金地家园多层小高高包河城市花园多层小高层高层美生包河置业马鞍山路板块瑞港新时代小高高层菲华地产马鞍山花园小高高层碧湖云溪二期别墅小高高层泰峰地产南七板块众力同城花园高层朱岗村改造项目未定养鸡场项目未定金恒花园多层高层金恒房地产合计万方市场潜在供应量达到万方，加上在售楼盘总存量万方，区域总供应量为万方，并且从潜在供应楼盘规模来看，项目周边两公里内有个左右，规模大于项目的也有三四个，项目竞争压力较大。

年市场预期供应量竞争板块项目名称总存量万方预计年供应量万方物业形态蜀山区边缘板块绿城百合公寓小高高安高城市天地小高高层秀水花园小高高层南二环板块广厦天下锦城多层小高高包河城市花园多层小高高马鞍山路板块瑞港新时代小高高层马鞍山花园小高高绿地海顿公馆高层柏林春天高层万振逍遥苑四期小高高金地国际城高层黄山路板块创景花园高层南七板块众力同城花园高层金恒花园多层高层国元名都花园小高合计年项目周边各竞争板块总供应量将达到万方，供应量较大。

未来区域存量商品房形态前期贵司所做的存量商品房形态分析，基本与目前市场的实际状况相符，我们在本报告中将这种阐述下未来两年内上市的商品房具体形态，以客观反映出项目在营销期的竞争态势预计年上市的产品在物业形态上，小高层高层住宅会成为市场供应量的主流马鞍山路板块蜀山区板块，多层供应稀少，但少数楼盘仍建有少量的多层以迅速聚集人气如广厦天下锦城。

在户型面积与结构上，预计年市场供应量中，中小户型的供应比例将得到提升，二房小三房规模占地亩，规划建筑面积万平米销售均价挑高户型均价元左右，小高层均价元左右，多层均价元。

建筑形态多层小高层高层，部分商业户型规划平米挑高户型两栋高层小高层住宅以三房和两房为主水岸花园洋房面社区配套万平米大型商业总长约的商业风情街沃尔玛旗舰店，两个景观广场及周边休闲空间会所幼儿园，大型人工湖，城市双供暖广告主线城市新高度，生活新高度万平方米国际级湖滨悠闲生活社区优势规模较大，强大的推广力度，社区品质，良好的内外部配套劣势楼间距较小个案柏林春天个案择选理由楼盘品质较高，规模略大于项目但可比性较强楼盘地址马鞍山路与望江东路交叉口西南侧开发商香港力高集团力高中国地产有限公司项目规模占地，建筑面积。

总户数销售均价多层均价元平米，小高层均价元平米。

相关指标小区绿化建筑形态纯住宅，含多层小高层高层。

目前销售进度期已基本销售完毕，二期左右。

户型规划二房到四房，前两期以以上大中户型为主。

社区配套社区双语幼儿园，泳池，网球场，豪华会所，社区中央庭院，波登自然生态岛。

广告主线德国品质名宅，德国标准，德国名车品质。

优势马鞍山路的发展前景，滨湖新区规划的带动，社区品质劣势临主干道个案秀水花园个案择选理由规模较近，望江路线楼盘地址合肥市望江路与石台路交口的东北侧开发商合肥市裕邦房地产开发有限责任公司项目规模，建筑面积，总居住户数户销售均价均价元左右相关指标建筑密度容积率，绿化率建筑形态多层高层目前销售进度以上户型规划户型面积，主力户型优势社区景观，蜀山区居住环境，教育配套劣势入市时期的价格和相比竞争楼盘无突出卖点个案绿城百合公寓个案择选理由全市知名楼盘，距离项目较近楼盘地址合作化路与黄山路交汇处开发商安徽绿城联华房地产开发有限公司项目规模占地面积约亩，总建筑面积约万平米，分流云苑晓风苑秋月苑初阳苑四个组团。

销售均价小高层元左右相关指标绿化率，车位配比。

建筑形态高层小高层为主目前销售进度二期以上。

户型规划，以左右两房和左右三房为主力优势绿城品牌力良好的地段优势教育资源蜀山区居住环境劣势临主干道推盘时间没有节奏竞争户型分析南七板块竞争项目户型分析蜀山区竞争项目户型分析马鞍山竞争项目户型分析竞争项目户型销售分析项目定位建议项目定位建议五客群定位市场定位二物业档次定位三产品定位四形象定位六价格定位市场定位合肥主城区首席原生态共生主义样板街区主城区指项目地块所在城市成熟居住区域，地段尊贵，为主流阶层聚居地首席项目面市后的市场地位堪居区域首席原生态项目规划在环境营建上的最大特点，保留了原驻地及手表厂大院的些植被和人文符号共生主义多元化产品的融合传统和创新的融合自然和人文的融合私密和开放的融合繁华和恬静的融合品质和品味的融合视界和心境的融合南方街区气韵和北方品牌的刚朗的融合开发商与业主实现共赢说明满足城市中等收入人群成熟居住需求的中高档次楼盘•物业均好性和谐性占区域及合肥市场领先水平•建筑及居住景观和配套的综合性价比指数据城市开发项目领先水平•以物业管理为核心的增值服务居城市引领地位•社区私密化，布局街区化，建筑新古典主义和简约主义结合，环境实用主义温情路线功能贴近生活，配套深具人文关怀。

二物业档次定位住宅主城区中产阶级纯粹居住型全功能居所商业功能化设计的社区服务性底商，定向提供社区生活所需贴身商业品质服务居住功能定位小高层为中产阶级在城市中心区度身订造的高品质全功能宽景大宅，绝对稀缺。

层住群是为深具中心城区情结的成长性中青年人群提供的兼具创新和经济性使用便利性的优质居所，将有限空间的功能和审美价值挖掘极致。

层住群主城区最适合居住的小户型住宅，从均好性和社区品质来衡量，在中心城区成熟地带物业供应中，最富性价比。

三产品定位我们建议客群的定位为中心城区追求从容生活的中青年知富阶层准知本家和准资本家二次置业者。

四客群定位客群构成准知本家省直机关及企事业有稳定收入的干部医生教师职员阶层。

该部分客户及其裙带客户占本项目最终成交客群，成交在项目开盘前期即消化左右的时候。

该部分客群注重生活体面，投资物业经验丰富，精明务实，对物业的居住功能性均好性和综合性价比十分关注，在意教育和人文，强调物业管理品质。

消费倾向为具有品牌地位的中高档物业，在购买过程中注意同事社交圈的口碑评价，旦购买，会自然产生对社交圈其他购房者的带动。

这部分客户对本项目的兴趣主要在于平米标准三方以上户型，但所带动的相关客户会转移向平米中小户型。

准资本家区域个体经营者外来投资者不明收入来源的有闲阶层。

这部分客群将占总客群的，并有可能产生部分以长线投资为目的投资客户。

这部分客户主要分布在四个经营链上。

南七板块离退返聘企业的中高端技术人员围绕江汽核心产业衍生的供应及服务经营者由于南七是购买力极强商业氛围浓郁的板块，多年培养大量第三产业富裕商家科大周边围绕金融投资和海外交流产生的不明收入来源的悠闲生活人群。

该部分客群由中心城区特别是南七板块的忠诚性。

生活社交事业都在这个区域。

年龄跨度从岁到岁，购买力较强，买点集中在与生活便利和生活品质相贴切的因素，购买面积区间集中在两个主力区间关注实惠和实际营销过程中关注优惠幅度。

根据物业整体发展建议及项目定位，本项目价格必须定位在该地区领旗价位，且旗帜鲜明。

建议入市价格均价在元，最低价位在元。

对应开出平米主力房源成长期价位均价在元。

对应开出平米次主力房源及部分小高层第二高峰期均价在元。

对应开出小高层及中心组团最优房源。

最高价位楼王精装修价位在元虚价。

屋顶花园洋房及小高层主人套房价格突破元价格构成中含促销优惠部分优惠含内部认购期小户型每套元，大户型每套促销价格中含每户赠送空间价值价格构成中含采暖设施赠送，每户户均元价格构成中含阶段性赠送，如年物管费价格构成中含亚教育社区的概念促销费用，如针对性在教师节护士节等节日赠送电脑等。

由此，本项目最终实现均价在元平方米。

六价格定位物业发展建议项目物业发展建议二产品建筑规划建议开发模式根据甲方意见，整体物业次性开发开发周期为个月。

开发标段建议◎将社区通往望江东路的景观大道纳入开发范畴率先开发，并作为样板大道◎小高层作为样板展示区于年月前开发完毕◎中部高层组团及主景观示范区于年月主体框架形象进度到位，坡地景观初步意向可以局部展示◎会所于年月建设并装修完毕启用，配合营销◎其余标段小区东部，小区南部分别有栋层层建筑提前进入封顶期，以配合营销。

开发模式鑫苑置业合肥手表厂项目规划任务委托书第部分市场研究报告合肥房地产市场总体分析合肥市土地市场供应分析合肥市场整体供应量分析合肥市场销售情况分析合肥市住宅价格整体分析合肥楼市市场的日销售套数小结二合肥市各区域市场分析三项目竞争性分析第二部分项目定位市场定位二物业档次定位三产品定位四形象定位五客群定位第三部分物业规划建议建议开发模式二规划建议建筑布局建议建筑形式及建筑风格建筑外立面具体建议交通组织设计住宅设计公共空间设计景观概念设计会所设计停车场设计商业设计其他社区服务及物业管理要点供暖方式社区智能化目录市场部分项目定位的市场基础合肥房地产市场总体分析•合肥土地市场供应分析•合肥房地产市场整体供应量分析•合肥房地产市场需求情况分析•合肥房地产市场商品房消化速度•合肥房地产市场住宅价格分析•小结项目年亩年月份亩土地供应面积庐阳区蜀山区包河区瑶海区区域分布政务区经开区新站区高新区年市场的土地供应在年的基础之上继续上扬，地产开发的基础资料市场储备充足，房地产开发量不会受制于土地市场。

合肥市土地市场供应分析合肥房地产市场供应量分析合肥市场的施工面积与新开工面积市场竣工面积与住宅竣工