合肥_万城南山郡_2011年营销策略总纲 ㊣ 精品文档 值得下载

传调性纯粹雅致有艺术性，黑色调大量使用，充满张力•营销操作基本以高端住宅的思路来操作豪宅，营销诉求形象体现围绕产品硬件展开，客户的认可主要来自硬件产品的物质评判和万科品牌的认可度。

竞争个案高级成衣定制展解读徽文化老师节大片鸡尾酒会，咖啡品鉴成衣制作展本报告是严格保密的。

绿城玫瑰公寓月日推售套高层平户型，销售备案套，销售率只有实际销售约套左右绿城玫瑰公寓资料档案•是本案直接竞争项目。

•总建面万方，容积率景观设计香港贝尔高林物业绿城学区绿城玉华幼儿园小学中学。

•共计幢高层，后期仍有大量大户型产品。

•元月日新推玫瑰公寓楼，推量套平米大户型，成交均价元平。

月开始认筹，认筹量个左右，最终销售仅多套。

•毛坯交付，配中央空调锅炉地暖。

玫瑰园高层大平层量大，且产品入市早，占有市场先入为主的优势，与项目有类似的市场地位，价格具有较强竞争力各单元套数各单元面积已售套数销售率幢成交均价单位单位单位单位单位单位合计户型平左右，房厅卫。

•户型点评公寓化外立面，赠送面积受限。

户型设计强调公共空间开阔性，开间尺度大。

户型格局双卧朝南，但通风性差，采光般。

房间数量多，主卧带卫生间，但次卧功能少。

缺乏奢华感和高舒适性。

户型品质属于传统大四房升级版，缺乏创新和设计亮点大平层市场本报告是严格保密的。

玫瑰公寓营销失败分析形象不高，展示不足，有效客户积累不够营销败局分析形象档次不够高。

从其广告活动方面分析，主要体现在对产品硬件功能社区大众文化的推广上，与目标客群不相符。

产品展示不足。

玫瑰公寓现有展示面未体现，处在卖图纸阶段，客户现场体验感不足，产品价值未充分体现。

蓄客不够。

在售楼月认筹，开盘时认筹量只有个，相对于套的推量而言，认筹量明显不足。

广告分析诉求点集中于产品品质配套层面，形象高度不够活动分析活动规格不高，影响力不够，难以达成产品美誉度的目标。

大平层市场本报告是严格保密的。

新地中心，景观资源型城市综合体项目，预计年月入市，主力户型面积，期大户型推量约套，后续大平层推量约套类别内容地理位臵政务区天鹅湖旁总建面万物业类型商业住宅办公楼住宅建面万期推售套，其中大平层约套三房两厅厨三卫全赠送全赠送•新地中心期户型中，大平层占比，梯户比梯户•户型设计注重天鹅湖景观的占有•公建外立面，舒适度有所降低大平层市场本报告是严格保密的。

我们的机会在那里本报告是严格保密的。

共性热销竞争项目高端豪宅形象模糊，传播诉求依然停留在产品硬件上，属于初级阶段竞争共性合肥豪宅项目形象立势不够，豪宅形象与高端住宅形象未拉开距离，营销诉求仍停留在地段学区配套等传统价值层面，偏物质化和硬性，对豪宅客户的精神诉求不到位，这为我们的项目竞争留下了发展机遇。

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共性现有及未来大平层豪宅项目均位于城市核心地段，物业类型均为高层，均非顶级豪宅。

城市中心区域价格区间万，总价万之间政务区价格区间元，总价万之间价格地段元政务区中心区臵地平米恒大华府元平米万科金域华府万元平米万达公馆万元平米现有竞争项目中，大平层是社区中的顶级产品，项目品牌形象无法与顶级别墅社区相比，且社区档次及软性服务等方面也无法与顶级别墅社区相比。

项目名称物业类型万达公馆公寓高层酒店商业写字楼万科金域华府公寓高层商业写字楼新地中心高层酒店写字楼商业华润万象城高层酒店写字楼商业恒大华府高层底商臵地广场公寓高层别墅写字楼商业竞争共性本报告是严格保密的。

竞争市场的现状城市豪宅市场集中放量，但产品类型均为高层传播诉求停留在产品硬件层面上市场未来趋势低密低容的资源型豪宅产品日渐稀少，未来会成为市场投资的热门客户对精政的调控下年合肥市场总的成交率较年下滑近成交套数成交面积合肥住宅成交量月度走势图年成交均价年成交均价合肥住宅成交价格月度走势图今年以来政策频繁出台，表明本届政策调控市场的决心，李克强多次表示要坚持调控不放松。

截止年月日，合肥市区全市住宅成交套数累计套，成交面积累计万，分别比年减少套和万，减幅分别为和。

总体上年迄今为止，合肥楼市住宅成交量相比较年下滑约。

预计年全年成交量同比下降幅度约在成左右。

关于调控的思考政策的频繁出台和政府调控市场的决心，令市场观望情绪加重。

合肥市场年整体成交量比下滑严重，但全年均价保持平稳态势，政策对价格影响力体现不明显，新轮的调控政策或将出台。

客户分析客户分析本报告是严格保密的。

进入年调控将继续深入，合肥市场可能会出台限购令，但从各主要城市的限购令政策分析合肥的限购令将是限购不限房上海深圳北京限房限购限购不限房限购不限房深圳户籍居民家庭限购两套，而非深圳户籍居民家庭限购套。

时间认定以网签为准。

如若深圳户籍居民家庭已购两套，非深圳户籍居民家庭已经购套，则不具购房资格。

各主要城市限购令分析对购买第二套第三套房屋从贷款和许可方面进行限制。

按照北京的“限购令”，个家庭限购套商品房，且暂停第三套房贷，外地居民购房还得提供在北京工作的纳税凭证。

本市及外省市居民家庭只能在本市新购套商品住房含二手存量住房。

客户分析客户分析本报告是严格保密的。

从政策的周期性对客户的影响分析，二线城市单价过万元的豪宅项目，客户购买力受新政的影响相对较小二线城市元项目成交情况二线城市元项目成交情况二线城市元项目成交情况二线城市以上元项目成交情况成交量上门量成交量上门量上门量成交量上门量成交量客户分析客户分析本报告是严格保密的。

共性特征合肥大平层豪宅客户主要都是由本地政府官员私企业主企业高管皖北客户江浙客户成为合肥豪宅客户构成主力，从客户发展趋势分析与合肥有三缘的外地客户比例在逐步增加。

共性特征二合肥本地客户质素较高，相对内敛低调些皖北客户部分质素相对较低，好面子，注重在圈层国中的领袖意见，同时生活方式较为张显。

共性特征三他们的价值取向为，具有追求更高社会层级的意愿，重视圈层感和富人标签感，通过项目内外围价值彰显自我身份。

客户中次性付款为，受新政影响较小。

合肥大平层豪宅客户构成的共性特征总结万达广场营销部经理王经理高端以私企及其他城市的客户为主。

皖北客户注重面子，成交时必须与现场主管及销售经理见面，以示身份学历普遍较低，但爱学习，更是注重下代的教育。

万科金域华府销售部主管王先生主要由政府官员私企老板。

外地客户中是来自江浙等城市，与合肥有着定三缘客户，外地客户的比重有所加大。

政府官员私企业主企业高管皖北客户江浙客户成为豪宅客户构成主力与合肥有三缘的外地客户比例在逐步增加。

在明确新政对豪宅客户影响之前提下，来看合肥大平层豪宅客户共性特征客户分析客户分析本报告是严格保密的。

企业高管高级公务员私企业主万达公馆客户职业构成企业高管银行铁路中铁四局高级公务员阶层私企业主，商业价值驱动或区域价值驱动较多。

企业高管事业单位领导私企业主万科金域华府客户职业构成企业高管建筑业金融业电信移动事业单位领导私营业主多为本地知识阶层职业构成企业高管事业单位领导私企业主比例职业构成企业高管高级公务员私企业主比例万科金域华府万达公馆万达公馆万科金域华府成交客户职业构成是同拨人。

从成交客户职业构成细微差别分析，政府及事业单位泛公务员购买动机更偏向居住品质，而私业主更偏向身份标签。

万达公馆万科金域华府客户职业构成分析万达公馆万科金域华府成交客户是同拨人客户分析客户分析本报告是严格保密的。

从客户分布研究，至岁客户对豪宅风格的接受度相对宽泛，至岁客户对居住环境要求较高，岁以上的客户更注重仪式感万达公馆年龄分布客户年龄主要集中于岁岁之间，客户年龄相对集中，其中岁的客户所占比重最大。

万科金域华府年龄分布客户年龄主要集中于岁之间，其中岁的客户所占比重最大，为。

年龄构成比例年龄构成比例万达公馆万科金域华府成交客户年龄主力区间均在至岁从成交客户年龄构成差异分析，万达公馆成交客户分布呈哑铃化分布，而万科金域华府成交客户呈区间密集化。

万达公馆万科金域华府客户分析客户分析本报告是严格保密的。

从客户分布研究，至岁客户对豪宅风格的接受度相对宽泛，至岁客户对居住环境要求较高，岁以上的客户更注重仪式感万达公馆万科金域华府成交客户区域来源呈现较强的差异性万达公馆成交客户为中心辐射型客户，区域来源相对平均，而万科金域华府成交客户地缘性购买情结较强，客户来源区域主要以“蜀山区”为主。

包河区庐阳区蜀山区瑶海区政务区淮南阜阳其他万达公馆区域位臵分析包河区客户占到了，庐阳区占，蜀山区瑶海区政务区分别占，经开区占，淮南，阜阳，其他。

包河区庐阳区蜀山区瑶海区政务区经开区高新区皖北客户其他万科金域华府区域位臵分析蜀山区客户占到了，比例非常大。

庐阳区占，包河区瑶海区政务区分别占，经开区占，高新区占，其他占。

客户分析客户分析本报告是严格保密的。

客户触点豪宅的意义大于功能，在功能价值之外精神价值驾驭着豪宅购买的关键诱因。

编号客户购买关键触点贡献度圈层的尊贵感受产品所赋予的身份标签开发商品牌产品品质区域优势内部园林景观户型项目周边配套及发展豪宅正常曲线贡献度决定客户购买的依据圈层尊贵感受产品所赋予的身份标签产品品质区域优势。

其中圈层尊贵感受产品所赋予的身份标签开发商品牌体现项目的高端感知价值，而产品品质区域优势园林环境则是项目实现高端的感知基础。

客户分析目标客户分析本报告是严格保密的。

本项目已积累客户年龄主要是岁，私企业主企业高管类公务员等职业占多数。

客户家庭结构以三口之家为主，现住户型大部分是左右客户家庭结构以三口之家为主，但现有居住的户型大都左右，表明该类客户追求的是大开间和舒适度。

可结合产品户型解读传达给客户相应信息。

本项目客户分析意向客户职业岁岁岁意向客户年龄两口三口四口意向客户家庭结构意向客户现住户型本报告是严格保密的。

客户来源主要是高新区及周边区域，也有部分省内其他地市的客户客户对项目的关注点依次是环境户型私密性物业服务安全保障景观及配套等客户来源指引后期推广区域的主次。

主要是在合肥高新区政务区蜀山区包河区等另外，合肥其他区域及省内地市也可以做定的推广。

意向客户关注本项目要素本项目客户分析本报告是严格保密的。

典型客户访谈追求身份感和圈层感的泛公务员业主姓名高局长职业事业单位高层领导臵业目的自住年龄岁左右现住高新区，左右户型，是原单位分房家庭结构老两口带儿子媳妇居住访谈要点在高新区住习惯了，认可项目的城市山景资源，觉得周边环境好回家停车方便，小区车位配比要高，电梯要可以从负层直上楼大露台可以看山，休息时以很安逸，这种环境在市中心时享受不到的社区环境定要好，不喜欢在杂乱的人住在起物业服务质量，安全保障要好，家里会有小孩本项目典型客户访谈本报告是严格保密的。

典型客户访谈追求生活环境和生活品质的企业高层业主姓名王女士职业企业高管臵业目的自住兼投资年龄岁现住政务区，香榭水都，多户型家庭结构三口之家访谈要点可以看到山景，空气也好，如果有水就更好层带地下室感觉像别墅，希望赠送面积大些非常喜欢大露台，家人可以起在露台上欣赏风景，这样家庭很和谐社区