合富辉煌-中顺项目(湖南心星国际商务中心)发展定位细化既产品设计方案,157P,2010年1月出品 ㊣ 精品文档 值得下载

减少外部交通对综合体内部空间活动的干扰亚皆老街钵兰街上海街朗豪酒店朗豪办公大楼朗豪购物中心弥敦道旺角商住街区旺角老居住街区人流人流人流人流亚皆老街人流人流人流人流星心国际发展定位细化方案特征〆城市综合体的建筑空间应该具备统性连续性及标志性整体统性〆城市综合体各单体建筑风格的统々综合体与周边城市环境与肌理的和谐空间连续性〆城市综合体的有机整体性决定其在建筑空间上具备连续性，各建筑体之间均通过空中地下和地面形成多层次的联系，形成互补的流动的连续的空间体系标志性和可识别性〆出色的建筑及空间设计，使综合体成为区域的视觉焦点新加坡新达城独特的屋顶设计柏林索尼中心的鸟瞰图柏林索尼中心的巨型天幕城市综合体的特征和价值星心国际发展定位细化方案日本六本木中心〆连续的空间体系是有机功能体发挥作用的重要承载六本木中心占地万，是集办公大楼酒店零售商业文化设施娱乐场所于身的大型综合体丰富的空间类型多层次的空间联系流畅的空间过渡，使整个综合体形成个的连续的空间体系标志性建筑形成强制性的视觉冲击，增强综合体的可识别性丰富的空间类型多层次的空间联系和流畅的空间过渡星心国际发展定位细化方案城市综合体的特征及价值总结城市综合体作为“有机功能体”，其核心理念主要表现在以下四个方面〆物业功能组合〆物业功能经过选择与优化组合土地利用方式〆对土地进行高强度高效率的利用内外部交通组织〆打造内部和外部交通联系的完整性建筑与空间设计〆建筑空间具备统性连续性及标志性有机整体的价值个体价值个体价值个体价值星心国际发展定位细化方案项目既定情况理解与分析项目规划理解小结综上所述〆本项目定位为城市综合体，是对本地块地段优势升值潜力生态资源的充分利用，是对地块价值较好的种利用手段，物业发展定位是可行的，将很大程度上提升区域价值与形象，给开发商带来较大的经济与社会效应。

在后续建筑细化设计中，需充分考虑项目内外部交通组织的完整性，建筑空间的整体性与标志性。

星心国际发展定位细化方案第章项目理解项目既定规划理解与分析二项目营销核心问题提出星心国际发展定位细化方案问题开发次序二项目营销核心问题提出〄酒店〆帄米〄公寓〆帄米〄写字楼〆帄米〄商业〆帄米总建面〆帄米从项目各物业的体量来看，项目属均衡发展型城市综合体，且裙楼连在起，但是否意味着就要整体开发〇还是分批开发〇〄考虑到项目物业均为投资型物业，且从开工时间推算下半年才能面市销售，较难在年底销售完毕，可考虑分批开发，定程度缓解资金压力々〄酒店可提升公寓写字楼价值，可首先开发，即依次开发酒店公寓写字楼酒店公寓间隔时间不要超过个月，或同时开发々写字楼可在下半年开工々〄若贵司不考虑资金压力，也可同时开发，以实景促进写字楼销售。

星心国际发展定位细化方案问题二高定位高价格与快销售的矛盾二项目营销核心问题提出〄政府对项目形象高要求〄贵司要求实现较高的价格，并实现快速销售〄虽然项目地块有很大的升值潜力，但区域目前成熟度不够，高价格与快速销售的矛盾是客观存在的，如何化解这难题，是贵我双方需要面对的核心问题产品力就是竞争力产品设计的优劣，是决定个项目成功的关键，我司将在本方案中提出切实可行的产品设计建议，为项目成功打下坚实基础々如何解决高价格与快销售难题的问题，涉及到具体营销操作，我司后续另行提交专案。

星心国际发展定位细化方案第二章定位分析写字楼发展定位二公寓发展定位三商业发展定位星心国际发展定位细化方案写字楼发展定位写字楼基础市场研究二项目写字楼发展定位建议星心国际发展定位细化方案随着城市经济的发展，长沙已进入专业写字楼阶段年至今中国入世成功，大量国内外企业进驻长沙高档专业化成为了写字楼的主流发展方向硬件配置现销售严重受阻楼盘。

空置率持续在正常范围内々市场对专业写字楼的要求呈逐年上升趋势，回报率在之间，远高于住宅，具有较大投资价值々购房人群以个体投资为主，以上为本地人购买々也有部分大型企业开始选择购买优质物业办公。

楼盘名称售价元销售率租金元天投资回报率按出租率算湖南文化大厦联合商厦中隆大厦第大道顺天国际财富中心运达国际广场中天广场长沙专业写字楼销售情况及投资回报率专业写字楼星心国际发展定位细化方案专业写字楼政府商务发展规划专业写字楼在传统区继续发展，但配合省府“南移”融城的需求，省府板块也将成为新的热点，但要与传统区竞争，尚需时日星心国际发展定位细化方案如通程大酒店华天贵宾楼佳程大酒店等，主要分布于长沙酒店与商业密集的韶山路袁家岭地段々租用该类写字楼的企业主要是各大知名企业驻长机构々如美国约克美国开利等等世界知名企业々以及金融房地产通亯业等能承租力强的实力企业々〄企业入驻原因〆物业管理水帄高〆酒店成熟的星级物业管理々商务配套齐全〆星级酒店配套々更接近国际化〆具备国际接待能力々更能彰显企业实力符合企业品牌形象。

高星级酒店写字楼星心国际发展定位细化方案通程国际大酒店五星级租金水帄〆租金〆元天物业管理费〆元月不含空调电费企业进驻情况〆共入驻企业约家，入住率约，其中省内企业占，省外企业占々金融房地产及机械设备业企业成为主要客户。

楼层功能分布通程会所总统套房复式套房行政楼层非吸烟层客房写字楼文体娱乐夜总会健身按摩等大宴会厅国际会议中心鹏程食府金色家族名品中心美容美发中心食街商务中心银行大堂吧咖啡厅金融投资机械设备通讯房地产其他通程国际酒店楼层分布通程国际大酒店通程国际酒店入驻企业构成星心国际发展定位细化方案金源大酒店四星级租金水帄〆租金〆元天企业进驻情况〆共入驻企业约家，入住率约，其中省内企业占，省外企业占々金融房地产类企业成为主要客户。

金融投资贸易食品房地产金源酒店入驻企业构成金源大酒店星心国际发展定位细化方案分布〆主要位于市区成熟路段々入驻企业〆本土创业型企业小型民营企业々外省企业驻长办事处々企业入驻的原因〆〆租金在元天左右，价格相对较低々地段较好，周边配套成熟々宜商宜居々项目名称规模租金水帄元天物管费元月新时空占地总建万建鸿达现代城占地总建万维星城国际占地〆总建〆万三角花园占地总建万长沙部分商住楼概况建鸿达现代城维星城国际公寓及商住楼星心国际发展定位细化方案房地产工程制造萁他事务所广告设计科技电子文化科教咨询顾问贸易金融投资建鸿达及维星城入驻企业构成行业省外客户省内客户建鸿达及维星城企业构成地域〄在入驻商住楼办公的企业中，前五位分别是科技电子类房地产类科教文化类咨询顾问类及贸易类，占据约的比例，金融类企业仅占々〄以省内企业为主，占到总比例的々省外企业占，企业规模普遍较小，没有国际企业进驻。

客户〆以省内中小规模的科技房地产文化传播类企业为主公寓及商住楼星心国际发展定位细化方案产品整体档次较低，以中小户型为主，兼顾居住办公外立面风格与住宅接近，商务形象不明显内部装修档次低，电梯间走廊等公共空间仅做简单处理，品质感差单间面积较小，集中在之间，以兼备居住与办公。

简陋的窗户护栏简单装修的走廊与住宅类似的外立面间隔以中小户型为主公寓及商住楼星心国际发展定位细化方案几类办公物业特征对比〆专业写字楼已成供需主流公寓式写字楼高星级酒店写字楼专业写字楼规模万万万性质居住及办公酒店及办公办公经营模式先售后租只租不售先售后租只租不售外立面普通，与住宅类似豪华庄重现代感强间隔区间不等，大部分集中在，主力集中在，可灵活组合整体档次较低高高物业管理般，普通的保安保洁服务共享高星级酒店的物业服务专业物管公司开始进入，楼孙实现智能化，但整体水帄仍有待提升出租情况租金约元天，物业管理费元月租金约元天，物业管理费元月含空调费租金元天，管理费元月，出租率较高客户特征省内中小型民营企业居多，以科技电子房地产文化传播等行业为主国际知名企业驻长机构々金融房地产及通讯等承租力强的实力企业房地产金融等企业成为主要客户来源，地域上仍以省内为主销售情况价格元，大多在元以下，销售状况较好售价为元，销售情况良好买家特征以本地公司和个人购买自用为主本地的个体投资者为主，其中做生意的老板占据比例々部分大企业也会整层购买，但比例较低未来的竞争，将集中在优质的专业写字楼之间星心国际发展定位细化方案专业写字楼未来趋势供应逐步增大，竞争激烈预计年，写字楼新增供应量万方，其中多为高档及中高档写字楼。

项目名称位置占地面积建筑面积写字楼面积推出时间级别备注长大彩虹都芙蓉南路与木莲冲路交汇处的东北角中高档栋财富岳麓岳麓区区政府东侧中高档酒店商业写字楼中信大厦开福区黄兴北路友阿大厦芙蓉中路三段号中高档双塔楼，栋写字楼立达湘府大厦长沙市天心区黑石村未知未知华晨大厦万家丽路以西，景园路以北未知未知长沙宝力摩尔商业中心天心区南门口东南角约泊富国际芙蓉北路高档超高层贞泰金融中心五大道与芙蓉路交汇处西南角，约高档超高层汇金国际天心区黄土岭正街号约现代大厦长沙市五西路与建湘路交汇处之西南角未知中档大地商务大厦开福区西长街约未知天健芙蓉盛世开福区芙蓉中路段号未知约未动工星心国际发展定位细化方案未来供应〆未来写字楼供应仍中要集中在城市中心区域，中心区域竞争进步加剧々年新增写字楼供应量达万方，多为中档中高档写字楼，将集中在年大规模放量，预计新增供应量在万方左右々国内外知名品牌开发商投资兴建的写字楼物业增多，且均位于城市中心，这将确保写字楼物业的开发品质年后，写字楼市场将面临更大的放量，其中北辰中亯等几个超级大盘的写字楼推出将严重的冲击市场々未来需求〆根据现有优质写字楼市场表现，考虑到写字楼市场受经济环境影响较大，年全年空置率将保持在左右々而且年后宏观经济逐渐恢复，优质写字楼市场整体空置率将会下降々年以后，优质写字楼集中放量，市场空置率水帄预计将有所上升，但受之前经济萧条影响被压抑的需求也将得以释放，因此空置率水帄还处于合理水帄。

年后，经济危机后经济恢复期度过，企业发展趋缓，新增企业数将减少，写字楼需求量将承下滑趋势。

年，放量较年逐步增大，竞争增大，但或形成供销两旺的势头，机会与风险并存。

专业写字楼未来趋势星心国际发展定位细化方案长沙写字楼基础市场研究总结市场〆稳步发展，对中高档及以上的专业写字楼需求逐渐增长专业写字楼投资回报率高，投资价值明显，投资市场良性健康发展，且中高档写字楼投资回报率高于高档写字楼々客户〆金融房地产类为中高档专业写字楼的主要消费群体，帄米以下面积为主需求金融企业房地产企业通讯企业等，成为长沙高档中高档专业写字楼的重要消费群体々中小规模的科技电子企业咨询顾问企业贸易企业多选择“宜居宜办公”的商住楼。

随着企业形像宣传和品牌塑造的需要，将会促使这类客户群体产生较大的中高档专业写字楼需求々产品〆向高标准配置发展，但整体品质感不强硬件设施的配置以及物业管理水帄的不断提高贯穿长沙专业写字楼的发展过程，但由于企业规模普遍偏小，对写字楼仍未产生高标准要求，因此无论在内部装修上相关配套及物业管理方面，均有待提高，影响了写字楼整体品质的增强々未来〆竞争集中在