1、度较快，市场几乎疯狂！圣莫丽斯北区翡翠湾圣莫丽斯南区般交通距离区域认知自然资源价格套数万般较近稀缺万低远招华曦城般万低较远销售情况销售周期项目名称天天两周般万般较近周纯水岸三期般万高近天东方花园般万高近两周东第居所的度假复合型别墅供应量不大。价格分析价格第居所非第居所十七英里圣莫丽斯振业城第五园天琴湾三期梅沙湾东部华侨城星河丹堤招华曦城万科城观澜高尔夫翡翠湾纯水岸三期•拥有稀缺景观资源的度假复合型别墅价格明显高于第居所型别墅的价格红色标示为为市区城市别墅•观澜高尔夫翡翠湾项目创造了非海景度假型别墅的价格标杆香密湖号东方花园深圳高端物业市场小结拥有较好自然资源的市场存量较小，竞争相对较弱深圳购买力北扩趋势明显，为高端市场提供北上通道高端物业天花板价格屡被击破高端物业价格对自然资源的敏感度高市场总结整体市场构成本土市场惠州高端市场有效潜在市场深圳高端市场般潜在市场东莞广州河源等价值链目标市场本项目预期市场覆盖面如何。
2、因为行业的原因认为合生打造的惠州高尔夫复合物业值得投资。典型资产持有型客户业主姓名方先生年龄籍贯中国籍家庭结构家三口与父母同住职业烟草公司老总学历本科毕业描述由于种特别原因有大量的资金进行房地产投资，所购买的物业都要买最贵最好的，通过中原购买云深处，红树西岸，观澜翡翠湾，天琴湾，对惠州房地产不是很了解，但对合生印象较好，现在在深圳的居所为波托菲诺。十分注重细节，文化修养较高，因为天琴湾垃圾筒上的香熏就马上购买，在观澜艺术品鉴会上看到件展品不是风格，十分生气。此人是圈子内的意见领袖式人物，可以影响周边很多人。谨呈合生创展集团深圳中原惠州分公司事业三部关于提案前的几点思考！思考市场战略本项目是否主推惠州市场,加入红海竞争，惠州市场能否支撑项目价格本项目是否可能开辟其它市场，执行蓝海战略思考本项目的客户挖掘及营销体系保障客户牵引营销体系保障引导保障思考本项目的核心价值点高尔夫东江可利用元素可营造元素产品及附加值东江上。
3、地依据古典均衡价格理论，构建价值网，研究众多价值链中最具拉升力的环节，寻找溢价空间。市场预期破局篇客户孵化器投射面吸纳点催化剂惠州高端物业市场从行政归属看本土市场雅居乐白鹭湖鹏基万林湖合生国际新城远东翡翠长堤富盈鹿岛小镇奥林匹克花园汤泉高尔夫公爵小镇东方威尼斯润园碧桂园岐山度假村世纪东方城珠江东岸棕榈岛高尔夫半岛号东方新城惠州主要高端别墅类物业分布图依托丰富的地块及山水资源，特别是年以来，惠州较大规模高端物业如雨后春笋般涌现！别墅密度大有赶上东莞的趋势！高端市场，烽烟四起本案项目名称物业类型项目规模元独栋单价元核心资源雅居乐白鹭湖期独栋联排别墅小高层万万原生态山林天然湖泊公爵小镇庄园式独栋别墅万原生态山林高尔夫奥林匹克花园联排合院万规模占地生态山林世纪东方城联排别墅小高层万公园广场合生国际新城双拼联排商住别墅万规模占地公园广场翡翠长堤双拼联排别墅，小高层万天然江景富盈路岛小镇联排别墅小高层万天然江景东方威尼斯联。
4、与现代物流业。中山珠三角重要的地方特色制造业基地。江门传统制造业环保型制造业都市农业旅游休闲业，珠三角的生态屏障。肇庆生物医药生态旅游环保型高科技和都市农业，珠三角的“绿肺”惠州石化产业基地产业基地生态旅游服务业对外出口贸易基地和现代物流中心。粤港的经济互动加速珠江三角洲的经济发展珠江三角洲的经济发展得益于香港经济的发展，香港的“三来补”启动了深圳工业化的进程，香港的资金和信息造就了深圳外向型经济的雏型。整个珠江三角洲，“三来补”的企业中，港资所占比例占据绝对优势，房地产业金融业等无不渗透着“香港因素”的作用。珠三角各城市比较分析年珠三角各城市比较分析广州深圳佛山东莞中山惠州江门珠海肇庆年珠三角各城市增长率比较分析广州深圳佛山东莞中山江门惠州珠海肇庆惠州年为亿元，位居第六。惠州较年增长，居市第四，增长率远远高于深圳东莞等经济较发达区域。房地产开发额比较分析广州深圳东莞中山惠州珠海江门房地产开发投资额亿元增长率深。
5、然江景东方威尼斯联排别墅花园洋房小高层万天然江景润园独栋联排叠加别墅小高层万原生态山林人工湖景鹏基万琳湖独栋双拼联排台地别墅洋房万原生态山林人工湖景碧桂园惠阳项目占地万原生态山林，水系珠江东岸双拼联排商住别墅万规模占地半岛号联排叠加别墅小高层占地万规模占地，体育公园棕榈岛别墅公寓万高尔夫东方新城独栋双拼联排小高层万高尔夫人工湖景惠州主要高端别墅类物业联排供应为主，独栋缺乏。楼盘总体规模大，别墅辅以小高层等产品联排别墅均价万元为区域市场天花板价格高端物业天然资源丰富惠州高端别墅类物业小结拥有天然资源的市场存量及潜在供应量较大，竞争相对较强高端项目天花板价格增幅较快，后续上涨力度短时期较为有限高端项目价格对自然资源的敏感度不高在本土市场的框架内如何从目前烽烟四起的高端市场突围如何延续合生的品牌思考真实市场本土市场潜在空间策略选择渗透开拓辐射市场广州深圳香港河源汕尾东莞惠州分钟交通圈小时交通圈小时交通圈珠三角市场总。
6、游高尔夫物业典范打造极具竞争力的产品可实现元素生活模式可继承元素合生品牌项目及品牌相辅相成，双丰收思考本项目应承载的使命品牌使命感项目使命感实现“合生系”皇冠上颗璀璨的明珠利润使命感创造项目价值的利润最大打造珠三角东高尔夫复合物业的典范作品颠覆引领合生水口东江地块策略提案优术明道破局纲要优术明道破局纲要土地依据古典均衡价格理论，构建价值网，研究众多价值链中最具拉升力的环节，寻找溢价空间。市场预期破局篇客户孵化器投射面吸纳点催化剂珠三角城市格局从珠三角看惠州城市发展珠三角各城市发展方向城市城市发展方向广州由产业性服务业社会服务分配服务中心城市逐步转向珠三角的综合服务业中心跨国公司总部经济与装备产业基地。深圳制度创新试验窗口高新技术创新基地与融资中心现代物流业。珠海会展旅游环保型高科技高等教育信息密集服务业于速递航运中心。佛山整合与提升家电产业，引进大型装备工业与机械工业，发展文化产业和商贸服务业。东莞国际制造业名。
7、界定可选策略组合渗透品牌价格土地依据古典均衡价格理论，构建价值网，研究众多价值链中最具拉升力的环节，寻找溢价空间。市场预期破局篇客户孵化器投射面吸纳点催化剂客户分类高端客户分类的目的在于根据客户分层识别对其价格需求弹性的不同反应根据客户特征区分不同产品要素对价格的边际贡献。资产持有型享受使用型看中产品本身及未来溢价空间偶住型客户长线投资者享受型因素敏感愉悦点在舒适度第居所客户商务型购买者对升值潜力最敏感愉悦点在利润时间价值短线炒家交易获利型享受使用型翡翠湾客户认为短期内不会有较大的升幅，因此不考虑短期内出售，但有的客户表示如果升值到理想状态将考虑出售资产持有型购买观澜大宅的企业类客户和少数顶尖豪客，几乎都表示如果生意没问题将不考虑出售据中原三级地铺电话访问资料，纯水岸期及香蜜湖号的短期换手率相对较高交易获利型客户分类资产持有型享受使用型资产持有型交易获利型预支购买力保证销售价格带来浓厚居住氛围。
8、保证销量销售前期引发高关注度交易获利型客户比例不宜过高，而享受使用型与资产持有型客户必须保持合理及动态的比例，以保障不同销售期与入住期的分阶段目标。客户分类深圳客户研究观澜湖上堤客户深圳中原豪宅部客户云深处客户红树湾福田分行投资客户东莞别墅客户问卷调查•组客户共发出份问卷•回收份，有效样本定性访谈需求产品类型独栋别墅叠拼多层建筑类型份有效问卷中人选择，占人选择别墅，占选择多层和叠拼类型，共人，占多数人更喜欢别墅，但难以承受其高价位，而选择品牌认知度的客户对合生品牌较了解，的客户对合生品牌不太了解，合生品牌在深圳的认知度有待提升。了解,不了解,客户背景岁以下的客户人，占，客户年轻化趋势明显名成员家庭共人，占，两代居是调研的主力客户群岁以下岁之间岁之间岁之间岁以上保密人以下人人人超过人保密家庭成员购买目的•资产持有型占•享受使用型占•交易获利型占客户比例构成资产持有型享受使用型投资获利型稀缺景观开发品牌保值。
9、，仅放在惠州版图土地依据古典均衡价格理论，构建价值网，研究众多价值链中最具拉升力的环节，寻找溢价空间。市场预期破局篇客户孵化器投射面吸纳点催化剂惠州高端物业市场从行政归属看本土市场雅居乐白鹭湖鹏基万林湖合生国际新城远东翡翠长堤富盈鹿岛小镇奥林匹克花园汤泉高尔夫公爵小镇东方威尼斯润园碧桂园岐山度假村世纪东方城珠江东岸棕榈岛高尔夫半岛号东方新城惠州主要高端别墅类物业分布图依托丰富的地块及山水资源，特别是年以来，惠州较大规模高端物业如雨后春笋般涌现！别墅密度大有赶上东莞的趋势！高端市场，烽烟四起本案项目名称物业类型项目规模元独栋单价元核心资源雅居乐白鹭湖期独栋联排别墅小高层万万原生态山林天然湖泊公爵小镇庄园式独栋别墅万原生态山林高尔夫奥林匹克花园联排合院万规模占地生态山林世纪东方城联排别墅小高层万公园广场合生国际新城双拼联排商住别墅万规模占地公园广场翡翠长堤双拼联排别墅，小高层万天然江景富盈路岛小镇联排别墅小高层万天。
10、体市场呈良性发展，但各城市发展并不均衡东莞供需结构中高端别墅类供应量大，客户呈哑铃状，对独栋别墅需求显著，对联排及类别墅物业需求不大，具备定购买力外扩广州供需平衡，价格稳定，市场成熟度高，番禺增城等形成缓冲市场，消化了广州大量投资及自住客户，截留外流购买力深圳需求旺盛，供给缺乏，供求矛盾显著，价格上涨快，投资客户已辐射到惠州东莞等地，价格承受能力较强，具备区外购买力。深圳高端物业市场辐射范围内潜在市场松山湖惠州位于第三圈层的边缘地带有理由巧借东风。不得不提的地产东风深圳向东，向北，大势所趋近年来，位于第三圈层的龙岗中心城地产发展迅猛深圳向东，向北！深圳市场供需对比分析土地供应的限制，使得住宅供应逐年减少市场逐年升温，需求逐年旺盛供求矛盾明显年年月历年住宅实际销售面积年月历年住宅批准预售面积深圳别墅历年销售价格单位元平方米发展期沉寂期复苏期腾飞期目前深圳别墅市场进入腾飞期，年深圳别墅销售均价为元平方米，且消化。
11、圳和广州两城市的房地产投资已占总投资额的七成。惠州在年房地产投资增长率位居珠三角之首，达到。惠州城市资源从惠州资源看城市使命陆地面积万平方公里，占珠三角经济区面积的。惠州土地资源丰富，山水特点突出！东江西枝江西湖红花湖金山湖白鹭湖罗浮南昆莲花，太多的山惠城地图惠州土地资源特征惠州交通网络系统具备良好通达性惠深高速惠河高速广惠高速莞深高速莞惠高速深汕高速机荷高速广深高速本案畅想担当着珠三角经济圈及体化进程的重要角色承载区域山水人文使命承接深圳居住及商务活动“后花园”的功能成为追求高品位生活及商务需求的现代人心目中的理想家园。观点东江上游及高尔夫资源的天赋美地远离城市中心，距离产生美广惠高速等高速网络连通珠三角期联排别墅为主的产品线。价值链土地价值兑现如何提前释放经由将由规划注入的土地价值整体市场如何界定立足整体，着眼未来对她的价值，不可脱离整个惠州市场而孤立而鸟瞰水口惠州的视角，也决不可井底观天，仅放在惠州版图土。
12、值建筑外观配套设施物业管理户型安全私密周边人群建筑质量最重要其次重要第三重要•资产持有型认为稀缺资源最重要，其次是保值升值开发商品牌•享受使用型认为稀缺资源最为重要，其次是配套设施开发商品牌•交易获利型认为保值升值最为重要，其次是稀缺资源和开发商品牌关联分析购买因素分析能接受总价在万之间，占能接受总价在万之间，占能接受总价在万之间，占能接受总价在万以上，占多数豪客能接受总价在万之间,占深圳客户的价格承受能力以上多数资产持有型客户接受总价在万之间享受使用型客户多数能接受总价万以上交易获利型客户多数接受总价在万之间总价接受度客户定性访谈典型交易获利型客户业主姓名戴小姐年龄籍贯原籍江苏，现籍加拿大家庭结构家二口与父母同住职业电子公司老总学历本科毕业后至加拿大留学描述父亲经营电子公司多年，自己留学后加深接手家业，认可房地产投资前景，曾投资红树西岸套，在世金汉宫投资套，第五园交了三个筹，未买到，观澜翡翠湾购买两套别墅。。
参考资料：
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合生创展集团水口东江地块策略提案-167页-中原出品-2007年