成交主要集中在灞桥未央及航天科技区域，整体土地供应呈现郊区化外扩。除莲湖区大兴路地块为商住综合外其余均为住宅用地，由此可知，未来年市场供应将扩向城外集中于二环至三环之间。未来走势四季度的价量齐涨为年全年发展画上了个完美的句号，未来政策的导向以及投资市场的消费者购买力将成为或有增长的支撑点。土地市场主要商业项目租金年前十个月，西安市商业用房销售面积为,帄方米，同比增长。月，商业销售均价为每帄方米,元，月份均价为每帄方米,元，月份均价为每帄方米,元，由于区域价格差异较大，区域权重影响下市场价格月波动较大。国十条加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房又申请购买第二套含以上住房的家庭包括借款人配偶及未成年子女，贷款首付款比例不得低于，贷款利率严格按照风险定价。房地产宏观政策提高二套房首付，对本项目投资客有定影响。二地段分析城墙进城和出城西安的城墙，千年的历史，西安人把城的概念看的很重，“入城”和“出城”的概念在西安人的心里是根深蒂固的。进城就是城里，就是繁华的代名词，出城就是乡下，和城里有很大区别。地处城内的城外的交界处，繁华和生活快速切换。南关正街南北中轴线城市主要交通动脉地块位于大西安城市纵轴线南关正街与友谊西路交汇的黄金西南角城市轴线关键节点天时地利南门永宁门是西安城门中资格最老沿用时间最长的座，建于隋初年。当年它是皇城南面三座门中偏东的座，叫安上门。唐末韩建缩建新城时留作南门。明代改名永宁门。它也是现在西安城墙各门中复原得最完整的座。小雁塔小雁塔，又称荐福寺塔，南门外的荐福寺内。属于保护比较好的著名唐代佛塔，是唐朝都城长安保留至西安的两处重要建筑之。小雁塔的塔形秀丽，被认为是唐代精美的佛教建筑艺术遗产。位置独无二历史文化气息浓厚城市氛围独特地段总结三产品分析项目基本情况总占地余亩总建面万平米含余万平米商业南区住宅总建面万平米高密度，高容积率住宅。点式结构，绿化面积较小，小区无大型景观。楼体分布情况分析楼体为，点式高层。东西向采光南向采光被遮挡日照间距不够，采光受影响。户型分布区间分析中大户型住宅小户型公寓大户型商务公寓四客户分析客户定位中高端客户人群消费符号汽车中高档轿车服装国际品牌线国内品牌消费高尔夫前沿时尚运动教育私立学校或优质名校来源城南及城内客户为主职业精英白领高层管理私营业主企业主目的追求高舒适的居住品质年龄岁收入家庭年收入万元以上特征进取品味文化休闲善接受新事物，看重本区域价值及文化核心客户重要客户偶得客户来源西安市区及省内其他城市职业生意贸易业务大型企业员工目的改善居住环境投资置业年龄岁收入家庭年收入万元以上特征崇尚新事物，注重房产增值功能，看重项目的地段属性。社会中坚阶层新富阶层投资客户其他目的客户市场消费特征分析客户区域来源西安市城区市民周边地区其它城市居民客户职业构成西安市客户企业高层管理人员高薪阶层企业主机关公务员事业单位工作人员私营业者生意人，灰色收入者市场客户特征类型背景特征消费特征价格敏感需求户型周边客户周边公司员工政府公务员周边小区居民就生活在周边，对片区认同感很高，主要是改善型居住以及家庭给子女置业，对项目价格的承受度低，比较喜欢购买项目的低价房源两房高层梯户，跃层新地城城南南二环西段号综合万科企业亩，万帄米均价高层，梯户，梯户莱安逸境莱安逸境位于高新区唐延路北号群贤庄北邻综合陕西置地投资发展有限公司亩，万帄米高层点式住宅珠江时代广场珠江时代广场位于城内区环城南路东段号综合西安珠江时代广场投资有限公司万帄米公寓高层点式住宅宏府嘉会广场二期城内区北大街西华门十字西南角公寓宏府房地产亩，总建筑面积万帄米高层点式住宅南门国际南门国际位于城南区长安路与体育馆十字东南角住宅云峰置业亩，万帄米高层点式住宅未来城城南区南二环与太白南路十字西北角综合亚建地产亩，万帄米高层点式住宅长安公馆长安公馆位于城南区环城南路西段号城堡酒店西侧住宅西安凯博尔亩，万帄米高层点式住宅项目分析总结优势劣势•具有无法复制的地段优势•交通较为便利路网发达•具有文化历史资源•项目地块中有地裂带穿过，规划要退让•地块南侧待建建筑对其相邻建筑有日照影响•紧邻城市主要交通干道，有噪音干扰机会发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势•市场缓慢调整阶段，销售量和价格同步上升。•市场项目以地段总价为主要竞争力。•本项目具有些独特的，无法复制的卖点利用项目的地段优势历史优势结合项目的独特卖点。利用工程进度证件进度的优势和市场现阶段的形势，快速积累客户，快速入市进行销售。利用难得市场时机，最大限度争取目标客户搭顺风车，借西安整体房地产供需市场，实现快速销售和资金的正常回笼。威胁发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁•国家近期出台房地产宏观调控政策，提高二套房首付，对本项目有定影响•区域竟盘与本项目存在产品同质区间挑战市场，利用带有人文味道的推广，取得项目市场形象上的图片适当增加产品硬件配置，创造营销附加值。通过营销阶段的合理划分和营销任务的合理分配，最大限度的较少威胁，规避劣势。英泰简介第三部分项目定位任何个项目都有其独特的价值，而项目价值是隐藏在重重表象之后的，这个价值可能是独特的无法复制的，也可能个完善的体系，形成个价值系统。写在项目定位前面项目价值是定位基础这是我们先于项目定位需要做的工作挖掘地段价值，提升项目附加值与周边项目形成差异化竞争通过项目塑造开发商的市场形象在合理的情况下，提升项目售价定位目的所以，让我们再次审视项目价值挖掘本项目竞争力商业核心区地段本项目本项目将处于繁华商业核心区中，尽享“站式”都市生活。是城市级的是城市核心的是有强烈城市意向的项目地本项目竞争力二线园景城墙小雁塔二重复合景观，不可复制是可回避竞争的是区域峰值的本项目竞争力三地铁物业于年开通的地铁号线号线北至铁路北客站，南至韦曲站，拟设个站点，途径南稍门十字，设有南稍门站，将为本项目价值提升注入动力。是具有标志性的是有强烈城市意向的是可实现跨越式发展的居住投资功能项目的户型面积区间既有投资产品，也有居住产品。项目周边客户购买居住产品的意愿较强。项目的地里位置对投资客也是直接的吸引。项目的购买客户购买理由很多既有自住意向，又兼具投资功能。城市潜力股西安城内的旅游产业升级带来的区域聚变西安城市扩张带来的中心扩大效应交通便利带来的物业快速升值绝版地段带来的稀缺价值本项目价值体系竞争力总结•商业核心区价值连接西安两大商圈，区域商业氛围浓厚•线园景价值稀缺自然资源同时拥有小雁塔与城墙双重景观本项目价值体系核心竞争力•地铁附近盖物业价值地铁提升价值本项目整体物业定位商业核心，线园景，地铁沿线三核价值驱动的综合型物业核核核二产品定位概念定位集合了城内板块和城南板块的综合体南关大街长安路的唯性板块层面地段层面功能层面投资自住双重性产品衍生价值未来区域发展的大潜力本社区未来的生活的配套未来美好愿景卖什么概念定位稀缺地段文化内涵双重产品大南门外，同步世界的城市综合体！形象定位建筑有价，位置无价属性定位文化景观公寓目标客群次置业二次置业投资客少量办公卖点解析城市核心综合体国际公寓舒适住宅奢华公馆精英商务商务综合体生活配套丰富交通条件便利稀缺景观资源社区规模较大稀缺城市地段产品种类丰富三形象定位“中贸广场”项目整合营销推广汇报案操作总策略守正出奇固本求异谨呈陕西中贸房地产开发有限公司目录第部分目标思考第二部分项目分析第三部分项目定位第四部分营销推广英泰简介第部分目标思考目标的思考年月开盘年月售罄！目标解析万可售面积销售周期年住宅，公寓计划年月开盘，开盘销售。年底交工，销售约亿左右的回款帄均每个月帄米销售任务帄均每个月万的回款任务城南年第四季度按月销售金额项目名称开发商名称销售面积销售金额均价万平米金地芙蓉世家西安金地置业投资有限公司碧水西岸南湖号西安曲江碧水西岸旅游开发有限公司曼城国际陕西恒天置业发展有限公司紫薇馨苑西安融侨房地产开发有限公司金泰假日花城陕西金泰恒业房地产有限公司融侨曲江观邸西安融侨房地产开发有限公司新地城陕西华联置业发展有限公司九锦台西安首府西安高科示范产业投资有限公司荣城陕西名苑置业有限责任公司目标实现分析城西年第四季度按月销售面积与金额项目名称开发商名称销售面积销售金额均价万平米恒大城陕西金泓投资有限公司融侨城西安融侨置业有限公司西市佳园西安大唐西市置业有限公司蔚蓝花城七色镇区陕西华宝实业有限公司蔚蓝领寓西安天朗地产集团有限公司华府新桃园西安市新桃园村旧村改造建设发展有限公司目标实现分析城东年第四季度按月销售面积与金额项目名称开发商名称销售面积销售金额均价万平米中新浐灞半岛西安浐灞建设开发有限公司西安中新佳园房地产开发有限公司西安中新永荣房地产开发有限公司常春藤花园陕西德方长安实业有限公司浐灞新城西安市灞桥区城镇建设开发公司恒大名都西安祺云置业有限公司新东尚西安东尚房地产开发有限责任公司恒大绿洲西安曲江投资建设有限公司东方罗马花园陕西嘉里房地产开发有限公司目标实现分析关键可控因素价格住宅，公寓目标实现出发点执行关键点营销动作量价齐升帄均每个月万的回款任务英泰简介第二部分项目分析市场分析年，西安市普通住宅市场发展帄稳超过历史高点年。随着曲江城北浐灞等房地产板块各项目规划建设的不断完善，进步推动了房地产发展进程，第四季度，城北区住宅成交凸显，占全市市场份额的，而曲江随着中海大华及龙湖地产等高端产品的开发，在价格上绝对领先于全市。四季度成交除中高端精装修成交外，政策的延续性未知助长了月份单月成交突破万方的“市场火爆”表现。年全年房地产投资状况帄稳，个别月份略微下降，房地产供应情况较历年略微下降，从土地成交来看，成交主要集中在灞桥未央及航天科技区域，整体土地供应呈现郊区化外扩。除莲湖区大兴路地块为商住综合外其余均为住宅用地，由此可知，未来年市场供应将扩向城外集中于二环至三环之间。未来走势四季度的价量齐涨为年全年发展画上了个完美的句号，未来政策的导向以及投资市场的消费者购买力将成为或有增长的支撑点。土地市场主要商业项目租金年前十个月，西安市商业用房销售面积为,帄方米，同比增长。月，商业销售均价为每帄方米,元，月份均价为每帄方米,元，月份均价为每帄方米,元，由于区域价格差异较大，区域权重影响下市场价格月波动较大。国十条加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房又申请购买第二套含以上住房的家庭包括借款人配偶及未成年子女，贷款首付款比例不得低于，贷款利率严格按照风险定价。房地产宏观政策提高二套房首付，对本项目投资客有定影响。二地段分析城墙进城和出城西安的城墙，千年的历史，西安人把城的概念看的很重，“入城”和“出城”的概念在西安人的心里是根深蒂固的。进