大量减少缺乏生活配套缺乏居住人气学校医疗等配套高档商品房，市场竞争压力大大量可开发利用的土地资源，使得此区域会成为西安市未来几年的热点区域随着市政配套跟进学校入住人气的提升，部分观望的开发商会进入，较高的土地价格和西高新区环境配套的卖点兑现西高新区的住宅和商业开发均会成为西安新的形象区域，其档次和售价也不言而喻曲江新区生活及商业配套齐全，功能定位于旅游度假区，重点发展旅游娱乐集中居住。会展中心投入使用和市政配套的快速前进中高档楼盘集中区域，空气较清新，适宜喜欢郊区居住的消费丰富的旅游资源对此区域的促进作用潜在开发项目多，未来板块内部竞争压力大区域可开发利用土地有限，缺乏基本的生活配套区域项目面对的目标客户有限。对其要求较高。可开发项目大多定位于中高档楼盘和别墅项目，区域影响力明显不断壮大的中产阶层支撑区域良好的市场需求动力伴随区域内大量项目的交房入住，区域人气将极大提升，区域内商服型物业具备较强的升值空间区域环境将更加趋于优化。北开发区生活及商业配套齐全，住宅开发量大，居住人气较大提升板块市场政环境大为改观政府及火车站北移北郊治安环境卫生较差。大型商业配套缺乏火车站以北缺乏居住人气随着市场的发展，此区域会出现经济适用房中档和中高档楼盘共舞的局面由于大量多层物业的供给和热点区域高层楼盘的竞争，此区域高层物业会出现较大的竞争压力浐灞新区属于政府新规划的开发区，在规模和投资上，都是空前的浐灞新区在功能和规划上都重新进行来规划，其区位优势比较明显。其相关优惠政策在吸引投资方面，具有优势。区域形象有待改善相对其他板块，浐灞区域的住宅价格还相对较低。距离市区核心地带较远，市政配套不是很齐备。大量规划面积，较适合开发大面积社区和中档物业。区域内住宅发展有很大潜力，其环境必将进步改善，人气增加，住宅升值潜力也比较明显。区域发展在科研和工业园方向比较明显。西安四大板块对比分析•从四大板块的横向对比，我们可以看出•随着西安市政府继续对曲江板块投资，该地块必将呈现出个全新的面貌和生机盎然的前景，具备较强的开发前景和升值空间。•可以预见，未来曲江的公共配套设施将会非常完善，将会极大的满足消费者的需求。这必然吸引更多的消费者和投资者。宏观定位区域定位曲江尴尬平方公里，豪宅易求而公寓难得曲江市场，年均万平米的高端市场供应背后，面对周边万曲江工作的白领人群，万西高新年轻新锐年均万的城南大学就业，严重缺乏符合该阶层消费者的酒店式公寓供应，其类型产品较为稀缺。据年统计，曲江及小寨西高新周边板块，套商品房中，只有套小户型，酒店式公寓更仅有套，颇有洛阳纸贵之势。年以来，小户型公寓类产品更成为投资热点。作为高端地产主导的曲江板块而言，无竞争的酒店公寓市场，将是未来两年内最大的地产商机。曲江新区产品供给比例以下以上曲江房地产发展特征及趋势个城市处于快速发展阶段的明显标志就是贫富居住区的形成。•商业资源基础强劲，商务市场潜力巨大•伴随西安城市综合实力的不断加强，会展经济与假日经济必将齐头并进，曲江新区抢占头羹加之项目自身辖区内就有丰厚的行政资源，未来中小型公司必将纷纷入驻办公，而本项目采用灵活的框架式结构，分合随意，满足了企业对空间的需求。•良好的办公形象畅通的交通路网便捷的商务资源，办公优势固然体现，商务价值潜力巨大。项目市场价值分析•物以稀为贵•目前在曲江新区房地产开发市场上，产品供应多以纯居住型物业为代表，面对产品的同质化趋势，市场竞争日趋激烈。•曲江盘凭借地块具备得天独厚的资源价值，另辟新径，规划定位酒店式公寓，以此满足区域内中高端客户群体的居住办公及度假需求。点亮市场空白，产品价值独树帜。项目市场价值分析•地标建筑，创新典范•高达百米的曲江盘项目，建筑外观隽永挺拔，视觉冲值分析•曲江房地产市场发展趋势•趋势产品供应开始向中小户型发展。•曲江房地产规模化开发起源于年前后，在经历过近六年的迅猛发展之后，目前区域内的产品供应开始向中小户型转变，方面是响应政府“国六条”政策，另方面显示出区域内以别墅为代表的豪宅市场渐趋饱和，在存量市场未大量消化前，豪宅产品市场竞争与风险陡然增大。•曲江房地产市场发展趋势•趋势外地人士在曲江置业呈上升趋势。•根据阳光行长期对曲江区域成交客户的跟踪调查来看，外地客户群体近些年在曲江置业比例有所上升。需要指出的是，虽然数据表面变化微小，但结合近几年区域推售项目体量的增加，外地群体实际数量还是有着显著增长，这也表明区域影响力在不断扩大。年曲江板块业主构成西安市区陕西省内外省市或境外年曲江板块业主构成西安市区陕西省内外省市或境外年曲江板块业主构成西安市区陕西省内外省市或境外项目市场价值分析曲江行政商务职能介绍行政办公区外事服务区商贸金融中心区商务办公区曲江行政商务区三合模式之客群框定万份调研数据，细节剖析，定制最符合西安的酒店式公寓客群分析客群比例最准确的客群定位，源自份市场调研表专业机构耗时八周，针对酒店公寓，覆盖城南五大板块，份调研问卷得出的精细客群定位西安漂泊族，即将成立家庭有过渡性特点，看重曲江生态环境满意房屋低总价，多次性置业外来旅游商务投资客户认同曲江生态环境和升值潜力，对租金回报率非常关注西高新小寨大学城的青年群体政府官员和公务员自住过渡和投资两种置业心理同时具备客户类型比例购买动机客群分析客群习性每个客群细节，都是降低开发风险的保证细节调研，反馈至前期规划中，保证设计出最有市场的产品职业年轻白领为主，小型公司青年部门经理新领域传媒广告等专业高手新锐销售总监创业青年自由职业者等。收入发展主要依靠薪水收入，“知本家”，对生活的品质有追求，不得过且过年龄成长生于长于，至今在社会中成熟，功利实际，但也有理想教育文化接受过高等教育，视知识为资本，有自我充电意识，善用英文品位格调娱乐消费精神取向向往过“上层社会”生活，对“高格调高品质”的消费十分关注，在乎并懂得包装自己，内心需要个性化族群的归属感生存压力心态多是职场上的压力，而非经济上，对人际关系疲惫，自由特立独行居住买房他们需要种概念上满足其精神归属，而实际利益上满足价格承受品质享受配套高档等的方面。物超所值是他们所希望的。调研样本样本是从武汉来西安，正值青春年华的花样男儿，现为西高新国企的骨干。大学毕业后，不喜欢次性到位置业，希望有个过渡性的小户型，服务和配套为关键因素是很重视生活品质的人，在校时他固定买时尚健康商业书店考虑，买，买护肤品，去健身房锻炼商业健身房考虑，工作后他定期买时尚先生，买五百元的衬衫，用香水，阅读温情煮意，这些不仅帮助他从时尚男孩转变为品质男人，也让他保持了直以来在朋友中时尚意见领袖的形象，因为不仅具有发现和接受新事物的能力，还能甄别出哪些是真正有价值的，“帜的衬衫价格当然更贵，衬衫本来是穿着不舒服的，但是这设计就能让你穿着很舒服，就非常值得了简约装修风格考虑。”三合模式之预制方案地块规划营销三合转让，即刻收购，即刻启动，降低开发周期成本预制方案规划方案平米曲江首座酒店式小户型公寓根据缜密调研，定案层单栋中空式摩天楼，以曲江核心醇氧居住酒店公寓纯青年社区为定位。两层底商商业及配套，和上部楼层的酒店公寓为结合，形成曲江板块稀有的服务公寓产品。中空围合内庭院的内规划，提供青年客群活泼互动的交流空间。采用围合内庭院塑造景观中庭，配合三个空中花园，确保良好的采光通风及生活环境。底商设置会所酒吧健身房及便利店等生活配套满足高质便捷的生活需求。平米的主力小户型公寓，配合层的摩天高度，必将成为深受青年群体欢迎的非传统活力社区。预制方案规划独特连廊设计中空围合内庭院的内规划，形成独特连廊设计，提供青年客群活泼互动的交流空间。采用围合内庭院塑造景观中庭，由于连廊的设置，可以使建筑外观上更具特色，并能营造出种更加和谐的建筑氛围更能确保良好的采光通风及生活环境。必将成为深受青年群体欢迎的非传统活力社区。预制方案户型方案满足不同需求的小户型酒店公寓平米户型区间，形成以投资兼过渡性客群为主，自住型客群为辅的多元化客群需求。平米的低总价设计，更能适应投资者的心理。功能分区明晰完善，以上采用眀厨设计改进大多数酒店式公寓只能采用开放式厨房的设计。更能满足过渡型及自住型客群的生活需求。室厅投资型平米。户型东户型西室两厅投资兼过度型平米。户型北户型北户型东户型东南户型南户型南户型西两室两厅自住型平方米。户型西预制方案户型中空围和式设计户型南北通透由于独特的中空围和式设计，使多数户型保证南北通透，配合三个空中花园，保证良好的采光通风及生活环境。预制方案物业方案小时，为懒人定制的物业标准邀请专业代理机构，拟定页的小时物业计划，为项目配套“低投入，高差异度”的青年物业系统。以年轻客群生活出发，除常规的小时物业保全服务人性化卡通服务等，还规划入户服务，满足年轻客群的生活需求，完成颇受年轻人欢迎的小时物业标准。预制方案商业配套方案全年轻态商业，将享受进行到底规划符合年轻人需求的底商格局，层加层，以“年轻态常规”的生活商业，保证后期运营的持续发展。年轻态商业示范咖啡店时尚酒吧棋牌室桌球室健身房会所中心厨房预制方案商业配套方案全年轻态商业，将享受进行到底规划符合年轻人需求的底商格局，层加层，以“年轻态常规”的生活商业，保证后期运营的持续发展。常规消费商业示范小时便利店,其余商业业态引入，如宠物医院自助洗衣书吧等预制方案视觉设计全套系统，个性年轻推广有效降低开发公司的推广费用，为地块预置入形象设计，无缝链接地块属性，形成强大的市场营销助动力。转让后可立刻启动推广，降低前期时间成本。案名曲江优盘自自在，我的盘定位年轻态生态型曲江酒店式懒人公寓色调橙色主调，黑色辅助调语言城市化年轻化个性化预制方案物料应用个性优盘，无处不在多种销售物料设计，以年轻人特有的橙色自信，衍生到代营销的各类物件上鸭舌帽徽章盘等，成为西安市场上个性鲜明的小户型品牌。预制方案全程营销全程营销计划，卖完最后套房结合专业地产机构，制定为期个月的全程营销计划。分阶段，有步骤推广项目地段配套总价尾盘现房等多个优势。缜密的多阶段营销，确保卖掉最后套房。地段诉求期物业配套期尾盘期预制方案投资概算注以上仅为项目静态投资预算，未考虑销售回款。封底项目地址曲江综合服务区号联系电话联系人王崇皓三合盈利模式，新地产政策下的最小资金链开发模式曲江优盘项目方案三合地块转让模式地块规划营销的新地块转让模式降低前期规划成本降低准备时间成本降低后期开发风险项目核心优势文字规划封面曲江优盘项目推荐书地块规划营销三合整合收购模式目录项目概况三合模式的盈利流程三合模式之市场解析宏观市场曲江市场三合模式之客群框定客群比例客群解析三合模式之预制方案规划方案推广方案盈利计算项目概况曲江综合服务区，西高新区倍的配套量，公里内稀缺的酒店式公寓公司简介曲江建设集团管委会全资区域运营商西安曲江建设集团有限公司是由西安曲江新区管委会的全资公司西安曲江文化产业投资集团