工收入水平均居于前列，特色吧。步行街宽度净宽米项目商业经营规划以个综合性百货店百货超市家电三位体和个特色的家居家俱装饰材料的综合性大卖场做为核心店，围绕着中心广场分布有个餐饮区，快餐店书城运动城儿童中心和个阳光休闲地带，并辅助以多个商业步行街系统共同构成。第四章项目总体规划功能划分及技术标准表商业物业功能规划面积分配表物业功能面积层高物业功能面积层高主力百货米车库及设备用房米主力超市米儿童乐园米临街门面米通讯市场地下商场米步行街店铺餐饮米家具店金融超市米综合家电还建商业还建办公表项目住宅规划设计要求类别户型建筑面积套数总面积设计说明花园洋房五室二厅单厨三卫配套地面花园或屋顶花园五室带阳光房小计小高层电梯公寓层三室二厅层三室二厅层四室二厅小计合计二整体平面布局规划步行街形态考虑到项目所处的市场层面，尽管主力店需要大面积空间，但本项目以大街组成步行街商业线索，以此组织街铺分布的主要布局。街铺及面积分割商铺布局主要沿街道和主力主题店布置，面积分割为米进深，米的开间。商场出入口商场出入口应根据地形标高的不同而考虑设有个，在不同的出入口可不考虑设计陈列橱壁，而相应设计为小型的精品专卖商店。人流物流车流信息流等交通动线设计商业区内的商铺采用单循环人流步行路线，少量设置机械交通辅助工具物流设置出入口，与外围主要交通大街连接车流统由现有寿星广场东北角引入地下，由西南出适当考虑智能系统在项目中的运用。三建筑风格及外观风格建筑外观的平整墙面外墙及部分立面多采用鲜色涂料，适当使用玻璃幕墙，达到节约成本与有效营造商业氛围。外立面颜色橙色与咖啡红的合理运用。建筑顶部处理绿化与景观处理，休闲设施的合理建设，以此吸引地下人流向上的带动。标志建筑物与迎宾大道的有机呼应，在项目北边规划建设大型形象视觉标识“长寿精神柱”，如雕塑。四平面组合及规划充分利用旧城改造契机，项目建筑应考虑沿用本城建筑的传统风格同时着力体现以“街道”为主动线的街区型建筑规划布局。适当表现以主力店，精品专卖店特色区为结构形态的集合式商业区，力求在此地开发出种全新的购物中心。以条大街带动商业氛围形成，重点设计以“街”为主的临街铺面，实现物业销售价值最大化。设计压缩现有向阳街商业氛围，减少向阳街主要人流，降低对现有街道的依赖性。地块内设计条主要街区大道，制造新的街区人流动线，实施动线大手术。产品设计中的步行街道应考虑以直线为主，少用或者不用曲线和弧线式的步行街设计方式。商业步行街以层建筑结构形式为主，局部层。只做个临街面层，设计个主题广场，如阳光活力广场，都市生活广场和儿童游乐广场，分布置于主要街道交汇处，其中生活广场为主要景观制造点。地下商场处，约平方米，连接大主题广场，并在大广场处形成下沉式的商场出入口半地下商场平方米，考虑与现有的寿星广场休闲购物中心的精品专卖店条街和项目的住宅群相呼应。第五章项目建设进度及销售计划工程建设进度初步计划项目的拆迁工作由政府组织实施，预计年年底完成拆迁交付场地整个项目开发周期预计为年年月至年月，具体工程进度见下表工程进度实施计划表序号工作名称年年前期工程设计报建及前期手续基础工程主体工程设备安装内外墙装饰内部装修配套及绿化工程二项目销售计划营销思路及原则确保项目规划的主力店经营的成功招商对主力店之外的商业物业全部实行销售项目整体设计，整体工程实施，分阶段分批进行营销推广，逐步引导市场，聚集人气预计在年春节前正式开盘销售本项目以单位商铺低总价的思路按“短平快”模式营销。销售进度销售计划表年年年合计区商业区商业住宅第六章投资估算及资金筹措计划投资估算项目总投资亿元，平均成本元，见表表项目总投资估算表前期费用序号费用名称计算基数单价金额备注元万元土地费用方案设计费初设及施工图设计费地质勘探费工程监理费城市配套费免万，其余按元计人防费免白蚁防治费报建综合费用证照费施工用水电其它费用小计二工程建设费序号费用名称计算基数单价总额备注万元万元土石方工程建筑安装工程费区建筑安装工程费住宅区外墙装饰电梯工程智能化工程费配套水电工程费室外综合管网中央空调消防设施工程费市政设施费环境景观工程道路绿化及广场环保治理工程灯饰工程小计三销售费用序号费用名称计算方法计算系数总数备注销售推广费小计四管理费用序号费用名称计算方法计算系数总数备注公司管理费小计五财务费用序号费用名称计算方法计算系数总数备注财务费用小计六不可预见费用序号费用名称计算方法计算系数总数备注不可预见费含成本表中未列入的费用小计七总计单价总价二资金筹资及使用计划根据项目的进度安排和投资计划，项目启动资金万元，主要有二个方面来源是公司自有资金，万元，二是银行贷款,万元。表资金筹措及使用计划表单位万元序号项目合计年年年年总投资开发成本资金筹措自有资金开发贷款预售收入第七章经济效益评价基本假设前提假设项目在年建设期内能顺利实施，建设内容和建设进度按计划进行，房地产市场销售及租赁与预测基本致，国家宏观政策保持相对稳定，税率保持目前水平。二财务评价出租收益可出租总面积平方米，主力百货店按平均每平方米元测算，中型超市按元平方米测算，其他详见下表表项目出租收益估算表序号物业类型出租面积月租金元年出租收益万元年区主力百货综合超市家具店地下商场出租大型餐饮出租区出租合计销售收入可售面积为平方米，合理收入测算如下表项目合理销售收入估算表序号物业类型可售面积售价元销售收入万元备注住宅花园洋房电梯公寓小计区步行街金融机构儿童城通讯市场家电市场大型餐饮小计区餐饮面积合计地下商城合计项目总收入年出租收益万元，按年个经营周期计算，出租固定资产的平均收益周期选择年计算，出租收益为万元项目商业物业及住宅销售总额估算为万元。项目静态财务分析表项目主要财务指标项目名称金额万元销售收入减开发成本营业税费二经营利润减期间费用三营业利润加其他业务收入净值四利润总额五税前投资回报率六投资净回报率注经营期间费用按经营收入的计算，经营税金及附加为。第八章风险分析本项目是个涵盖商业住宅两种物业的综合性大型项目，存在定的不确定因素，具有定的投资风险。主要有以下几方面市场容量风险长寿县流动人口少，年人均消费额不足元，商品消费群体主要是当地居民，这对商业消费总量的发展形成致命的制约。但为了规避风险，在项目规划定位时，根据周边市场情况，对各物业的面积总量进行了合理分配，商业万多平方米，已在定程度上超越了市场的需求现状，如何引导市场消费和有效的挖掘市场潜在需求是解决市场容量风险的重要途径。产品销售风险商业需求具有不可预测性，规划设计难度大。居民收入低，消费支出小，投资者可接受的商业门面价格偏低。长寿高档住宅楼盘不多，消费能力有限，对豪宅的需求不大。但关键是能不能开发市场需要的产品，能不能走市场差异化道路，为此，我们瞄准广大的中小投资户，开发低总价小面积的商业步行街系统，从而规避商业物业市场销售风险同时以商业步行街系统为依托,利用优良的自然景观,打造长寿区首屈指的豪宅。尽管本项目的开发存在定风险，但这些风险都可以预先估计并在实际操作中加以规避。因此，总体上看风险是比较小的，并具有良好的经济效益和社会效益。第九章总体评价本项目是个投资风险较小的项目。二本项目是个投资回报较高的项目。三通过分析论证，我们认为本项目是个投资较大回报率较高风险相对较小具有可操作性，符合我公司商业地产投资开发的可行性项目。四本项目的实施可以加快该片区的城市改造，能有效的促进长寿地区的商业发展和增加就业。目录第章总论项目概况二项目业主简介三报告编制依据四项目主要技术经济指标第二章市场需求分析重庆市房地产市场环境二长寿区房地产市场分析三项目综合分析第三章项目定位与经营主题项目定位及规划依据二项目定位三目标市场四项目经营主题第四章项目总体规划功能划分及技术标准二整体平面布局规划三建筑风格及外观风格四平面组合及规划第五章项目建设进度及销售计划工程建设进度初步计划二项目销售计划第六章投资估算及资金筹措计划投资估算二资金筹资及使用计划第七章经济效益评价基本假设前提二财务评价第八章风险分析第九章总体评价第章总论项目概况项目名称协信百年广场项目地址重庆市长寿区城关镇项目业主重庆长信房地产开发有限公司法人代表邹淑媛注册资金万元经营范围房地产开发物业管理项目规模及内容项目占地面积亩拟建建筑面积平方米，其中区面积，区面积，区面积，共有个车位二项目业主简介重庆长信房地产开发有限公司是重庆协信控股集团有限公司的全资子公境中，重庆市经济今年将继续呈现良好的运行态势。这为房地产市场营造了很好的大环境。二重庆市房地产投资与交易情况分析据有关方面最新统计显示，重庆市的房地产市场已保持了连续七年的高速增长，为业内人士所