户型结构特点，设臵实用的收纳空间，强调户型紧凑实用。

项目实景展示售楼处外部及内部实景项目实景展示现场围挡及工程进展情况小结项目定位首臵社区，平米的两居和平米的三居为主，精装修，低总价。

客群定位以上为自住，利用交通优势扩大客群范围，客群分布在丰台海淀房山的西部片区。

核心理念生之城解决用户全生命周期里面各个阶段的需求。

核心卖点大品牌地铁旁好学校。

价格释放入市初期价格测试，开盘起价给客户惊喜。

截止到目前的成交均价仍旧在测试价格范围内，满足客户对价格的心理预期。

项目规划解析号地西侧建工地产号地中粮万科长阳半岛号地北首开地产号地南中粮万科长阳半岛体育公园号地城建地产号地中粮万科长阳半岛号地中国铁建限价房号地东侧首开地产号地项目地块分布地规划总平面图大密大疏混合居住郊野公园运动休闲组团绿环社区中心示范区形态内向，服务外向社区中心形态开放，服务内向。

地规划总平面图地规划总平面图经济技术指标号地其中其他代征绿地总用地面积建筑面积其中住宅商业容积率户数停车经济技术指标号地其中其他，总用地面积建筑面积其中住宅商业容积率户数停车绿化分析图园林风格新中式园林，环形绿带规划。

郊野运动公园优美的景观环境，舒适的休闲空间，便利的运动场地与设施，有利于促进产品销售的实现。

大密大疏之产品规划总体规划层面，根据用地属性，项目采用大密大疏的布局方案，有利于丰富产品线实现混合居住，为不同阶层与生命周期的群体提供居住生活空间及服务，使其在个社区内度过生成为可能。

创造健康宜居的生活空间。

创造丰富的建筑组团空间形象，形成具有标志感的社区形象。

高层小高层多层产品混合布局，既满足地块总体规划要求，同时创造出丰富的建筑空间，为客户营造舒适宜居的生活空间。

外立面体现欢快浪漫简约的设计风格。

功能组织功能混合涵盖居住办公医疗学校商业酒店餐饮娱乐健身等，多种生活需求均可在项目范围内得到满足。

减少了通勤压力，保障居民生活便利性，增加城镇活力。

教育资源月日，中粮万科长阳半岛举行教育机构合作签约仪式，正式引入红黄蓝幼儿园北京四幼北京小学。

配套分布配套设施分布合理配臵社区配套设施，构建社区自治体系。

居民能够以适当的组织形式，客走出去。

拓展优质教育资源。

充分利用当前教育产业化趋势，与地方教委知名学校建立良好合作伙伴关系。

充分利用已有资源，提早使客户了解项目，有效延长蓄客周期。

在蓄客期，为保证项目热度，应有节奏的围绕不同主题，推出各期的宣传推广活动。

网络摇号表像上体现了公平，避免在开盘现场制造矛盾。

开盘场地选择合理，销售现场组织有序高效。

营销策略解析客群定位客户群体区域集中在丰台海淀房山的西部片区房山区的地缘性客户中关村的白领大企业团购客户挖掘客户需求•房山西部片区的首臵需求•优秀的产品加合理的价格•满足客户需求相关的生活配套。

项目卖点分析锁定卖点在首次开盘前通过对市场客户的关注研究和产品卖点的卖点排序，长阳半岛推导出开盘前的主要三大卖点。

相应的推广后期围绕“大品牌地铁旁好学校”这三大卖点展开。

定价策略价格释放入市初期单价办卡前期日单价起起开盘前期月日总价区间户型万，户型万，户型万，户型万•价格释放的同时完成了客户的价格测试。

效果时间释放价格•释放出更低的价格，客户觉得占便宜。

•有效分流了客户对两居三居产品的需求。

•价格更低，给客户惊喜，基本锁定客户。

•有效分流了客户对各个户型产品的需求，为全部售罄做足准备。

通过逐步的价格测试和价格释放，给客户惊喜月尊享证明月尊享证明优惠优惠组办卡客户定价策略挤压式办卡通过不同的优惠，挤压式办卡，挤压出组办卡客户营销推广策略营销策略网络投放平媒投放广播投放数据库投放户外投放网络投放大业主论坛持续炒作，大主流网络资讯发布，营造“生之城”强势影响力。

平面媒体投放篇平面宣传报道文章，个月平均每天篇，主流媒体公信力提升项目形象。

广播投放月日投放广播。

户外投放三环四环户外广告，京良环岛看板工地转挡，直观展现大范围覆盖，形成直接的视觉冲击。

数据库投放平均每周万条短信，精准锁定客户，感性直击购房者心理，促成来电。

网络投放平面媒体投放户外投放数据库投放经验总结经验万平米的大盘项目，定要保持热度，通过营销事件在项目推广的每个时间节点都有主题可说，有活动可以参加经验总结经验二提早锁定卖点，围绕卖点进行致的推广宣传经验总结经验三发现效果好的推广方式要狠用万科五谷道场思源中行新浪中粮焦点大企业推荐通过长阳半岛项目推广发现，对业内及大企业的推介非常有效，为项目开辟了条新的推广道路。

从最初的代理公司内部入手，万科中粮，到最终推介了大企业，从第次的组报名到最后的过千组积累。

大企业推介最终效果显著，个大企业推介，累计报名客户组，办卡数量占据全部办卡量的。

经验总结经验四准备充分时，应毕其功于役，争取次成功套套月日，在毛总短信鼓励下，根据客户储备和项目准备的情况，准备毕其功于役，将首次开盘的目标从原定的套提升至套。

虽然随后天的工作量成倍增加，但同时也是效率最高的方案。

经验总结经验五信息早公开是项目开盘的个特色，配套价格开盘的方式都提前让客户清楚的知道只有初步户型图的规划方案时，先制作规划沙盘，月日建立外展场，让客户能第时间直观了解到项目信息。

与学校合作进度的每步推进，现场都通过不同说辞的调整，推广口径的变化使市场和客户明晰。

三次不同时期的价格公布，来测试客户的意向度，第时间释放出各个阶段的价格。

当明确推盘楼座和开盘方式后，通过现场公示，网络，项目网站，业务员致电，短信群发等多种渠道，充分告知市场客户及前期积累客户。

在开盘当日，通过短信及时告知客户选房时段及开盘认购进度，避免客户因房源售完而无故到访。

中粮万科长阳半岛项目分析报告二三四项目规划解析项目概况营销策略解析营销进度解析目录项目概况项目区位及已开盘部分楼座分布项目位于房山区长阳镇京良路南侧，京良环岛东行约公里，紧邻城铁房山线长阳站约米。

项目包括长阳镇的地，呈倒品字形，总建筑面积万平米，目前已开盘部分为地的地块。

项目已开盘部分概况项目分期推出楼座建筑形态总建面容积率开盘时间入住时间户型区间总套数物业费期地块号楼号楼层，两梯四户号楼层，梯两户年年底两居三居多层元月•平方米小高层元月•平方米高层元月•平方米期地块号楼号楼层，两梯四户号楼层，梯两户楼年年底楼年年中两居三居二期地块号楼层层的高层，板塔结合，梯四户年年底两居三居二期地块号楼和地块号楼地块号楼为层板塔结合，两梯四户地块号楼为层板楼，梯两户年年底两居三居•板楼板塔结合•高层层小高层层•梯两户梯四户两梯四户•居•两居•三居•多层元月•平方米•小高层元月•平方米•高层元月•平方米建筑形态物业费户型区间项目已开盘部分户型配比及成交情况项目分期推出楼座居二居三居总套数大订数签约数成交均价面积区间套数比例面积区间套数比例面积区间套数比例期地块号楼期地块号楼二期地块号楼二期地块号楼和地块号楼合计•居•两居•三居•居•两居•三居•期Ⅰ•期Ⅱ•二期Ⅰ•二期Ⅱ面积区间成交均价户型配比•经济型两居•紧凑型三居•两居为主•三居为辅•搭配居•楼面地价元平米，带精装修总成本在元平米左右•成交均价由上升到元平米，上浮，消费者可接受范围典型户型分析两室两厅卫。

优点户型方正，动线合理，动静分离，收纳空间设计合理，满足居住要求。

缺点全南朝向，影响通风。

卫生间为暗卫三室两厅卫。

优点户型紧凑，南北通透，动线合理，动静分离，收纳空间设计合理，满足居住要求。

缺点卫生间为暗卫，影响通风。

样板间分析样板间新中式风格，两套样板间侧重不同色调和表现元素。

样板间定位符合项目及客群定位，不求奢华，但求舒适宜居。

收纳空间充分利用户型结构特点，设臵实用的收纳空间，强调户型紧凑实用。

项目实景展示售楼处外部及内部实景项目实景展示现场围挡及工程进展情况小结项目定位首臵社区，平米的两居和平米的三居为主，精装修，低总价。

客群定位以上为自住，利用交通优势扩大客群范围，客群分布在丰台海淀房山的西部片区。

核心理念生之城解决用户全生命周期里面各个阶段的需求。

核心卖点大品牌地铁旁好学校。

价格释放入市初期价格测试，开盘起价给客户惊喜。

截止到目前的成交均价仍旧在测试价格范围内，满足客户对价格的心理预期。

项目规划解析号地西侧建工地产号地中粮万科长阳半岛号地北首开地产号地南中粮万科长阳半岛体育公园号地城建地产号地中粮万科长阳半岛号地中国铁建限价房号地东侧首开地产号地项目地块分布地规划总平面图大密大疏混合居住郊野公园运动休闲组团绿环社区中心示范区形态内向，服务外向社区中心形态开放，服务内向。

地规划总平面图地规划总平面图经济技术指标号地其中其他代征绿地总用地面积建筑面积其中住宅商业容积率户数停车经济技术指标号地其