字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善商场公寓定位差异化通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位功能化体系五星级酒店带动公寓写字楼，并定位其的规模与档次开发商有足够的经济实力配套设施顶级商场明确定位大规模综合娱乐性观光性顶级独具特色建筑形式业态服务内容功能化体系商业为主导，其他功能为辅流的合作团队规划设计经营管理均衡发展写字楼为核心功能的综合体发展模式必要条件未来商务核心区商务氛围浓厚客户产业支撑本项目综合体发展需要区域作为中心区发展成熟度的充分支撑•基础设施先行，政府将土地从生地改造为熟地，使土地具备建设和出让条件•行政办公或公共设施项目为先导，政府强势主导进入新区，使新区知名度提升，炒热片区，带旺人气•住宅先期启动，居住用地的出让可以缓解政府投入于新区开发的资金压力，并为先期进驻的行政办公人员提供生活配套，为新区积聚人气，为后续开发办公商业奠定基础•基于定数量的人口和相对成熟的基础设施，办公商业物业具备了开发运营的条件，写字楼酒店大型商业项目的建设使新城形象地位得到巩固•办公商业带来大量人口积聚，带动更大规模的住宅办公开发，新城开发进入成熟期深圳中心区广州珠江新城上海浦东新区基础设施基础设施基础设施行政办公设施行政公共设施行政公共办公设施基础设施住宅先期启动办公商业物业开发住宅办公大片开发住宅住宅住宅办公办公办公商业商业住宅写字楼大片开发住宅成片开发住宅成片开发根据开发实例，新区开发普遍遵循以下规律基础设施行政公共办公设施住宅先期启动办公与商业开发住宅办公大片开发新城开发新区开发顺风湾绿地公园德胜广场新城机关幼儿园嘉信西山小学顺德第中学区政府及其他办公机构科学馆图书馆博物馆歌剧院臵业大厦顺风湾广场新天地高尔夫新城超市加油站水悦城邦兰乔圣菲新城湾畔纯水岸已经建成未来规划在建项目海岸星座喜来登酒店年建设政府办公公建已基本完成，住宅项目开始大量启动，目前，临江住宅用地已基本开发完毕，办公及商业的开发成为进入下阶段发展的关键从顺德新城区发展阶段看，目前已经历基础设施公建住宅开发阶段，办公及商业成为进步发展迫切需求，办公物业成立与否更多取决于市场发展及产业结构支撑度大良写字楼总体分布目前主要集中在清晖路凤山路段的老城区，可售项目仅个，新城区目前无写字楼项目顺港大厦鸿业大厦联丰综合楼新世界中心顺利德商业大厦德业大厦已售项目在售项目联丰商务大厦银海大厦明日大厦目前可售写字楼项目个联丰商务大厦大良目前在用写字楼大部分规模很小，总建面不到万平米，普遍于年以前建成，内部装修陈旧，商住混杂，整体形象低，甲级写字楼项目仅个项目项目位置租金元管理费元电梯数台出租率建筑面积平米类型建成时间点评新利德大厦凤山中路写字楼住宅年设施陈旧顺港大厦清晖路约写字楼住宅年以前设施陈旧银海大厦宜新路约写字楼住宅年设施陈旧联丰综合楼清晖路含物管费无约两层写字楼其余为住宅年设施陈旧配套简单鸿业大厦清晖路含物管费约写字楼商业住宅年以前设施陈旧配套简单德业大厦凤山东路约写字楼商业住宅年以前设施陈旧配套简单明日广场新桂中路甲级写字楼年甲级标准联丰商务大厦清晖路即将开盘写字楼年设施配套般厂房办公写字楼商住混合厂房办公最原始的商务办公环境，档次低，设施差，形象差，但因大良大量实业型中小企业的现状而大量存在商住混合办公中小型企业，对价格较低面积小的商住楼需求较旺盛，因此销售情况和出租情况片区新城区，那边环境好，规划重点，如果后续开发的好的话，可以说是大良真正的富人高档片区只要政府落力推进，看即片区的发展，资源财力都有，而且是政府的形象工程只要政府有财力有精力，这片区肯定是发展的重点顺德扩权后肯定要搞发展，东平跟大良的新城区都是发展的重点大良新城区的地段好，以后肯定有很好的发展，等万科水悦城邦的入住率高点，那里的人气就很旺了，但目前该区域还比较冷清。

政府及专业人士看好新城区发展，但需政府落实及几个大开发商联合推进规划局王局长从白宫到中间的绿化轴，容积率向两边呈递减趋势，在前期政府规划上很落力专业人士顺德去年扩权，政府有足够的财力去支撑，新城区可以说是大良的窗口，发展肯定是有的，政府只要有财力，能力，定会往这边倾斜光靠两个大开发商开发不行，肯定要有几个共同推进，年内打造是政府的目标，这个要求还是设置了门槛客户访谈随着大良新城规划的进步落实，周边入住率提高，商业氛围形成，将极大的促进酒店业的发展专业人士及终端消费者对大良新城未来看好对大良新区建设酒店的看法酒店方面，在顺德的生意人比较多，相对都是短期逗留，给酒店业留下了很大的发展机会。

看好新区的酒店业发展。

容桂的酒店生意都比较好，平时会有不少外地商人在容桂洽谈生意。

大良新城区的情况应该也致。

酒店如果附带业经营带动，政府规划到位，那边又有外展中心政府中心，光这些高端的人士就够了，顺德港也在那边，还是很多高端的外贸人士的。

酒店不光光要有住的地方，吃喝玩乐都要齐，我会去住喜来登，主要是服务好，旁边有休闲娱乐的地方，喜来登那边消费的都是老板，为啥，谈生意，要面子，要档次，又不能在办公室，只能去吃喝玩乐的地方在喜来登旁边建多个五星级酒店，对我们这些普罗大众来说肯定是好事。

多个消费的场所，不过喜来登的价格不菲，四五个人去喝顿早茶肯定要元。

中餐是不用排队的，不过我看早茶也坐了成。

客户访谈终端客户对大良酒店看重档次服务及娱乐，对高档酒店发展前景持肯定态度酒店物业发展小结大良酒店业发展速度快，特别是高端的酒店，经营情况普遍非常好顺德商务往来多，但高端酒店缺乏，需求仍有待进步满足大良高档酒店市场需求旺盛，大良新城区高档酒店前景看好本地客户对高档酒店提供的宴会功能餐饮休闲娱乐的消费需求大大良商圈容桂商圈顺德大良容桂商圈的分布顺德大良容桂商圈的特点•大良商圈大良旧城区是以华盖路步行街为中心向周边辐射，随着吉之岛沃尔玛等零售巨头的加盟以及顺峰购物新天地名店坊嘉信广场等大型商业项目的出现，商业重心逐渐向东城及新城偏移•容桂商圈主要分布在容桂城区，其中传统商业中心位于凤翔南路振华路带，随着天佑城的落成，逐渐形成了天佑城文塔公园新商圈大良容桂商圈是顺德的城市核心商圈商业市场商圈商业类型体量商业定位业态租金水平月经营状况老城商圈华盖路步行街米长，平米间。

中低档商业步行街以服装鞋业为主元品牌齐全，人流量大，早年生意较火爆，近年来随着商业中心的东移，经营状况有所下滑新世界中心，平米中低档年轻时尚地带服装鞋业饰品等临电梯商铺元，商铺元，开放式铺位元均含物管较受年轻人欢迎，但经营状况般城东商圈永旺商业中心，平米中高档购物娱乐商业中心日用品零售服装餐饮吉之岛聚敛了不少人气，广受客户欢迎新城沃尔玛，多平米中高档购物娱乐商业中心日用品零售服装餐饮娱乐元月含物管费入驻品牌高档，定位高端，很多单位招租乐购，平米中档购物娱乐商业中心日用品零售服装餐饮元商业街元均含物管以超市为核心带动商铺运营城南商圈大润发，多平米仓储式购物中心日用品零售定位较为平民化，吸引大量价格敏感客户新城区商圈嘉信城市广场，平米中低档年轻时尚服饰餐饮娱乐元不等，管理费元进驻品牌档次不等，缺乏准确定位，经营状况不佳总体概况共万平米中档商业为主以日用品零售服装餐饮娱乐为主大良商圈商业目前总体量约万平米，以定位中档的传统购物中心及依托大型零售店聚集人气的商业中心为主，缺乏具有核心辐射力的主力商圈。

商圈商业类型体量商业定位业态租金水平月经营状况容山商场商业圈容山商场，多平米综合性超市日用品零售本地人主要购物场所，经营良好凤祥南振华路商业街宏骏广场，平米中低档年轻时尚潮流地带服装饰品年轻人购物场所，经营般凤祥南路商业步行街平米间商业步行街服装鞋业本地人逛街去处，经营较好天佑城商业圈天佑城，平米中高档购物餐饮休闲娱乐城日用品零售餐饮娱乐引进国际线品牌，定位中高端消费，人流量大街铺平米间服装为主新兴商圈，经营良好总体概况共约万平米日用品零售服饰餐饮娱乐为主容桂商圈总体量约万平米，主要以定位中低档的传统商业中心为主，定位中高端的天佑城带动容桂区域核心商圈。

永旺沃尔玛乐购新世界中心商场楼层类别化妆品美容美甲发型设计数码产品饰品服饰鞋类内衣数码产品流行前线品牌服饰珠宝首饰名表鞋类餐厅便利店业态楼经营服装眼镜钟表等，主要为中档品牌二三楼为低档产品商铺，以经营服装及小饰品为主。

区位清晖路旁，新世界酒店侧。

体量万平方米定位中低档年轻时尚地带客户群分析面对的群体主要是学生收入水平中等或中下的人群。

消费能力不高。

该区域位于城中心，是连通新老城区的个重要地段，人流及车流量大。

新世界中心距离最近的生活卖场乐购需要至少十五分钟的车程。

不能解决人们生活需要，导致人气不足。

项目概况大良老城商圈地处人流最旺的大良城中心，但周边无大型生活卖场依托，不能解决人们生活需要，限制了其发展。

年永旺购物中心的开业打破了桂城商业多年的闷局乐购于年月开业新城沃尔玛于年月开业大良东区以及周边基本形成了“五分钟商业圈”的格局大良东区成为了全国少有的集中三家世界零售业巨头的城区之。

永旺购物中心开业当天销售额达万年初开业到月份已取得万的销售额，创造了顺德单家商贸业营业额的最高记录。

永旺购物中心新城沃尔玛乐购大良城东商圈形成以永旺购物中心为核心的“五分钟商业圈”的格局三层娱乐空间休闲娱乐童装早教电子游戏大型餐饮二层生活前沿休闲服饰商务男装运动器材特色餐饮层大型专卖店，服务娱乐精品首饰品牌服装鞋帽负层家居饰品沃尔玛超市化妆品家居饰品通讯烟酒家电药店休闲饮品沃尔玛各层业态分布二层大型专卖店，服务娱乐精品首饰品牌服装鞋帽层大型专卖店，服务娱乐精品首饰品牌服装鞋帽超市负层停车场二层超市充值箱包服饰饰品层真功夫珠宝鞋业乐购各层业态分布永旺各层业态分布城东商圈的三大零售店为高档楼盘林立的大良东区居民提供了生活便利，但定位中档，不能满足本地人的中高端购买需求。

大良城东商圈形成以永旺购物中心为核心的“五分钟商业圈”的格局，但定位中低档，只能成为区域商业中心大润发定位仓储式购物中心区位南国中路侧，凤城美食广场对面。

临近大良客运站体量，平米区域繁华程度该区域位于大良与杏坛的分界线附近，也是通往多个镇区都要道，车流量大，人流量也比较大。

客户群分析超市主要面对家庭客户，而商场内服装店食肆主要面对的是中低收入客户。

业态分布商场楼主体为大润发超市，另外有少量服装品牌店尚朋堂涮涮锅火锅店肯德基及茶叶蜂蜜店二楼整层为超市。

处于区域交通要道，人车流量大，但周边别无大型购物商场，不具有区域辐射力。

大良城南商圈大润发主体为大型超市，仅解决居民日常生活需要，且周边无大型购物商场，不具有区域辐射力•定位集购物餐饮娱乐住宿观光文化于体的大型购物中心•区位位于顺德新城区顺德区政府附近，毗邻国道和兴顺河•体量占地面积万，总建面达万，停车位个•周边幼儿园小学顺德中学高素质住宅嘉信城市花园纯水岸水悦城邦万科兰乔