将落成的京沪高铁对区域内流动人口的补充带来金额万元备注工程费用场地平整商业综合体建筑费含外立面幕墙商业综合体装修费风情步行街建筑费金街商铺建筑费六智能社区建筑费六智能社区装修费建筑费装修费国际公寓建筑费国际公寓装修费欧式山庄企业会馆建筑费欧式山庄企业会馆装修费机电安装费地下停车库区间道路广场按绿化景观工程按变电站备用发电机消防宽带及其他二其他费用监理验收资料备案费方案设计费建筑设计费建设配套费可减免开发建设单位管理费用物业专项资金市场宣传费三不可估算费四土地出让金五建设期贷款利息按六投入资本金利息按建设投资总计二按亿贷款年期按亿投资满年收回商业建设工程投资估算表三项目实施进度安排从年月至年月全面完成，项目建设期历时年。蚌埠项目进展表期前期工作期工程结构封顶期工程安装装饰室外期销售二期前期工作二期工程结构封顶二期工程安装装饰室外二期销售三期前期工作三期工程结构封顶三期工程安装装饰室外三期销售四期前期工作四期工程结构封顶四期工程安装装饰室外四期销售日期工作名称四项目投资与资金筹措项目建设期历时年，从年月至年月全面完成，在建设期内，投资总额按，的比例发放。见下表。项目投资计划和资金筹措表万元年年年合计建设投资资金筹措自有资金土地投资贷款销售款收入小计序号项目建设经营期投资计划与资金筹措只是体现投资计划的规范性以及便于后面的投资与风险分析而作出的安排，在实际运作时，可以根据本项目的实际情况作如下安排项目立项报批手续办妥后，可以项目抵押银行获得银行贷款支持。随着工程的动工，项目环境及内部设施达到定程度并有定的氛围后，尽快办理房屋预售许可证，并开盘预售。第七章项目预期收入分析项目销售及运营计划销售部分价格根据本项目的整体市场定位，基于年蚌埠房地产市场价格发展趋势，保守价格定位企业会所元平方米可售商铺元平方米欧式酒店元平方米酒店公寓元平方米元平方米住宅元平方米销售周期设计根据项目进度，预计年二季度可获得项目销售许可证，进入正式销售周期。为保证项目开盘热销形象的建立，应将我方强项的主力百货可售部分及配套的住宅楼期先行投入市场，预计在个月内可销售完毕其它业态在年季度借势开盘销售，预计年年底完成车库在项目施工基本完成后进入销售，预计周期个月。销售周期表二项目销售收入估算项目销售收入估算表酒店公寓全装修全装修欧式山庄酒店全装修企业会所全装修独栋可售商铺智能社区地下车库按可销售个计合计项目合价万元备注销售面积平方米单价元平方米根据上表显示，可以得出项目销售收入万元。三项目利润估算项目利润估算表项目金额备注销售总收入自持产业总成本自持五星酒店及部分商铺项目总成本项目毛利润应缴税费按销售收入的计项目净利润项目利润率根据上表显示，可以得出项目项目净利润约为万元，项目利润率第八章项目财务分析项目全部资金的现金流量表年年年年年现金流入销售收入小计现金流出建造成本销售费用按销售收入计应缴税费按销售收入计小计净现金流量累计净现金流量折现系数年净现金流量累计年净现金流量序号项目建设经营期根据上面项目全部资金的现金流量表，可以得出财务净现值万元，大于零，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上和经济上的可行性。第九章项目开发经营风险分析本章拟对摩根中心项目进行盈亏平衡分析敏感性分析，以测度其开发风险，然后对项目运作中的主要风险进行定性研究并提出相应对策。项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本分析。项目经营收入保本点分析项目经营成本项目总成本应缴税费比重保本点项目经营成本总收入即销售收入达到预测收入的时，项目处于盈亏平衡状态。项目经营成本保本点项目保本开发经营成本总收入万元项目经营成本保本点项目保本开发经营成本项目总成本即项目开发经营成本达到预测成本的时，项目处于盈亏平衡状态。实际上，项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同的，在此是按照计算期平均状态计算的结果。二项目敏感性分析本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。项目总投资由于项目占地较大，开发周期长，其间可能会出现不能预期的变化，故项目的总投资额可能会发生些变化，以最大的变动幅度达到计算项目全部资金的现金流量表当投资额增加年年年年年现金流入销售收入小计现金流出建造成本销售费用按销售收入计应缴税费按销售收入计小计净现金流量累计净现金流量折现系数年净现金流量累计年净现金流量序号项目建设经营期从上表可以看出，如果投资额增加，那么从全部资金的现金流量表的情况来看，财务净现值万元大于零，项目仍然可行。项目销售收入在开发经营的各个过程中，销售工作是直接面对市场的，故该项目所面临的市场风险将主要体现在销售收入的变化。由于销售收入的预测建立在对本项目的未来前景及预测基础之上，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上的细小失误，市场需求的细微变化等因素都有可能影响到项目的销售价位，从而对项目的销售收入产生不利的影响。目前进行价格定位时定价相对保守，故销售收入最大的下降幅度不会太大。项目全部资金的现金流量表当销售收入减少时年年年年年现金流入销售收入小计现金流出建造成本销售费用按销售收入计应缴税费按销售收入计小计净现金流量累计净现金流量折现系数年净现金流量累计年净现金流量序号项目建设经营期从上表可以看出，如果下降幅度为，那么从全部现金流量表的情况来看，财务净现值下降至万元，不过，其值仍然大于零，项目仍然可行。三项目风险及对策分析房地产开发经营的主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险资金运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发的环境分析项目定位项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有些不确定性因素带来的风险。市场风险项目为较大规模的建筑综合体，高品质定位，对项目有两方面要求方面在设计中，如何精雕细刻，使得未来开发的产品能符合潜在目标客户群的要求另方面，如何在广大的市场与顾客面前展现本物业与众不同的魅力和优势。任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，否则会受到市场的惩罚。房地产市场也是如此。从产品定位方面考虑，与本项目同区域同档次同品位的物业供给量比较少，竞争对手不多，这是好的方面。但另方面，从总体来看，区域各物业供应总量都比较大。因此，本项目与周边物业竞争中，须在同档差异变化中谋求市场。并密切关注目标客群的变化，跟踪调查，作出应变。企业风险企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。因此，公司对本项目的目标市场选择产品定位选择资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的收入因素更为敏感，因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的销售工作，加强营销的宣传力度及相关工作。以确保预期目标的实现。第十章结论与建议项目拥有较好的投资环境与机遇国民经济的持续稳定发展促进中部地区崛起的区域发展总体战略的实施与两淮蚌的战略实施蚌埠市场房地产市场日趋成熟等等。以上这些基本方面为本项目提供了个较好的投资环境和机遇二项目在经济上具有较强的可行性三项目具有的突出优势与本案相同档次的竞争对手较少项目的黄金地段优势公司的资金优势项目所处地块的发展前景比较好四项目开发经营风险小本项目大规模开发合作模式新颖土地开发使用费用相对合理享受政府提供相应优惠政策，在实施中辅以全过程科学控制，即可获得预期投资收益。五项目实施的难点项目规模较大，时间较紧，开发工程中各方面工作协调难度大项目品质定位在实施过程中有定难度，设计工作经完成，其定位相应确定，实施过程中仍然需要根据具体情况不断完善房地产行业竞争激烈，公司需要建立支高素质的专业团队。六强化项目进程中的投资质量进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。第章前言报告编制目的在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合太平洋国际广场项目地块所处的区位环境，对该项目的可行性与开发经营策略提出专业性的意见和建议。结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。对项目进行投资分析和风险分析。对项目决策及其实施的优化提出建议。二报告编制依据太平洋国际广场项目已提报确定的概念设计方案国家建设部及安徽省及蚌埠市颁布的相关法律与政策蚌埠市关于房地产开发经营的相关规定与税费标准现场勘察和实地调研所得资料。三项目背景地块指标地块技术指标项目占地总建筑面积商业面积欧式山庄酒店企业会所面积面积公寓面积住宅面积地块状态区位项目地块临近淮上区政府，该地块是以发展大型国际商业，行政办公及国际商务区为主，功能完善，环境优美的城市商业综合发展区，是淮上区重点发展的商业腹地。交通项目北至双墩路，南至淮上大道，紧邻淮河，东西两侧分别为蚌埠市两条主干道延安路和解放路，拥有极佳的更为发达的城市及区域表现得更为明显。城市综合体催生第四代房地产物业类别，产品实现全面跨越式升级城市综合体跃成为房地产市场新的主角。城市综合体在发达城市已经成为打造新城的主要建筑形态。规模宏大的