级二级公路项目，到年，全市商铺为中坚，与此区域“个人”作为资金来源的特点是相吻合的，另外，赛特金融街地区也呈现出相同特点。重点区域商铺经营种类的分布经营种类本区公主坟西直门中关村赛特金融街餐饮娱乐贸易其他注“餐饮”“娱乐”“贸易”及“其他”经营形式所占本区公主坟西直门中关村赛特金融街餐饮娱乐贸易其他比例相当，无明显区域差异。地区“贸易”“其他”所占比例较为突出，表现出明显的商务特征。重点区域房产付款方式的分布付款方式本区公主坟西直门中关村赛特金融街次性按揭注“次性”付款的方式均低于“按揭”。除赛特地区选择“按揭”付款的被调查者不到，其他各区则无明显差别，“按揭”基本在左右，“次性”在左右。重点区域需求面积的分布本区公主坟西直门中关村赛特金融街次性按揭本区公主坟西直门中关村赛特金融街以下以上需求面积本区公主坟西直门中关村赛特金融街以下以上注本地区和赛特地区对商业铺面的需求集中在之间，其次是以下。对于以上的铺面，各区的需求量很小。因此，是最佳需求面积。重点区域选择房产位置的分布崇文区公主坟西直门中关村赛特金融街临街路口无特别要求位置崇文区公主坟西直门中关村赛特金融街临街路口无特别要求注多数被调查对象选择临街的地理位置，基本在左右，对于是否在路口则无特殊需要。重点区域房产装修标准的分布装修标准本区公主坟西直门中关村赛特金融街毛坯精装注选择毛坯房与精装修的比例基本持平，表明消费者对本区公主坟西直门中关村赛特金融街毛坯精装于商铺的装修标准持有不同的观点重点区域客流要求的分布客流要求本区公主坟西直门中关村赛特金融街般集中非常集中注对于商铺的客流要求以“相对集中”为主体，对于“非常集中”的客流不具有特别要求。本区域商业住宅办公的需求情况调查本区公主坟西直门中关村赛特金融街般集中非常集中商业需求面积以下房产位置临街路口无特别要求房产价位元付款方式按揭次性商业形式商铺集中商业其他商铺种类贸易餐饮娱乐客流要求集中非常集中般资金来源个人公司其他装修标准毛坯精装信息渠道广告亲友售楼处咨询住宅性别分布男女年龄分布岁婚姻状况已婚未婚工作区域朝阳东城崇文现居住区域朝阳崇文东城教育程度大学高中研究生单位性质国有外资集体职务分布般管理人普通职员部门领导交通工具公交车私家车自行车家庭收入元消费支出储蓄教育保险家庭结构三人单身两人现住房结构二居三居居意向户型二室二厅卫二室二厅二卫三室二厅二卫现住房面积以下意向面积购买目的改善条件投资其他建筑形式板楼多层塔楼现住房权属私人单位集体未来三年置业意向不确定肯定否定购买因素价格交通地段装修标准精装普装菜单式信息渠道广告售楼处咨询亲友写字楼需求面积以下房产位置无特别需求临街路口房产价位元购买因素交通价格地段资金来源公司个人其他付款方式按揭次性物业需求中档普通高档装修标准精装毛坯配套设施车位商务中心会所信息渠道广告售楼处咨询亲友三项目市场可行性的基本结论从基础开发条件分析本案的环境条件通过对项目基础条件的调查，本案所在地处于北京的老城区中心，千年北京的发展历史，悠久文脉地脉人脉特征在这里得到了最集中的体现。北京在申奥成功后，对市政的投入必然大大加快加强南城建设，区域市政整体条件也将得到了很大改善。除了道路交通高速发展之外，区域也加快了轨道交通的发展速度。整个区域的重要公共设施，均集中在项目周边区域，如同仁医院汇文中学新世纪商场崇文门饭店北京游乐圆北京体育馆等大型设施。另外，本案所属区域属于老城区，传统文化的氛围比较浓厚，对于发展旅游型商业提供了保证。从经济情况看，北京的直处于较快的增长状态，居民的收入水平也在显著提高，但从本案所在区域的经济情况看，具有和其他区域不同特征,区域经济发展增长集中在商业零售旅游制药等行业,本案周边区域已初步形成了以商业旅游等行业为特色的客户人群。纵上所述,从对本项目开发基础条件的调查分析，可以看出本项目所处的项目基础条件从硬件设施等方面具有较大的优势。从整体的经济条件环境看，也具有有利方面，重点在于其区域的商业环境优势和旅游及传统文化基础。从统计资料调查分析市场发展趋势通过对北京市场近年来项目开发市场所做的统计分析表明从商业市场的调查情况显示，北京商业市场除了大型商场以外，主要以中小型商铺的形式分散布局，从近几年的发展趋势看，特色商业街成为商业市场的支新秀，但商业街的开发模式规模经营种类等相关条件准备普遍存在不完善的特点,缺少很好的规划设计与经营管理措施，从长远目标角度上看，商铺投资和经营逐渐成为本案所在区域个新的投资热点，特别是受到外地来京经商的人群增加的影响，商铺投资经营将成为个区域发展的优势,尤其是有特色的专业商业街。从区域市场调查分析本案市场发展的特征本案周边的商业情况来看，大型集中商业，如新世界商场，经营情况较好，从目前的情况看，要实现较好的经济效益，必须完成有效的市场定位。从目前的写字楼市场来看，高档写字楼的销售市场与其他区域相比有较大的弱势，写字楼的销售价格和住宅销售价格比较接近。反映出的区域商务市场并未形成。北京的住宅市场呈现供求两旺的状态，住宅的价格因素重点集中在产品的性价比方面，即在相似区域，相似条件下，在产品的功能设计市场推广物业服务等方面产生的差异性，从对本项目周边区域项目调查的情况反映出本区域项目呈现同质化的倾向，特别是在价格和产品功能设计方面有很多相似之处，户型以两居三居为主，建筑形式以板式住宅和塔式住宅为主。本案的问题点和机会点问题点土地价值还待开发按照新的土地供应政策，将来的土地开发需要的土地主要由政府统供应，在增加土地供应透明度的同时，政府利用土地调控房地产市场的力度加大了，并加强了土地供应的计划性，土地供应的规模和速度对土地的价值将有比较大的影响。比如，本项目区域土地来源于对危旧房屋的改造，土地供应的量十分有限，在完成改造之后，可供应的土地量的潜力几乎挖掘殆尽。土地供应的减少将导致土地的增值。因此，对本项目区域土地增值应持乐观的想法。机会点项目用地属于北京市二级土地，北距东长安街米，南临崇文新世界商圈，西至崇内大街，与东交民巷隔街相望，东靠北京火车站，与站前广场恒基中心融为体,在现存土地资源中已是最稀有的宗地之地处市中心区，也是崇文区与东城区交界的核心地带，医院学校体育场馆公园等生活配套完善，大市政条件十分成熟。属于老城区危改项目，享有政府危改优惠政策。道路四通八达，公共交通便利三个地铁出口遍布项目用地周边。紧邻东单公园和明城墙遗址公园，形成历史与现代相交融的区域文化价值。区域住宅危改项目保持高速增长，带动区域商业消费能力的快速提升。市场定位建议客户定位根据上述调查情况分析,本项目主要客户群体应定位为需要在北京长期从事商业及商业活动的外省市公司和个人。希望长期在北京定居或希望安排家属在北京生活及解决子女教育问题的个人。希望以北京为基地或跳板,发展中国北部地区或国际业务的企业和个人。与中央单位部门或北京市主管单位有较强的业务联系,或计划在京发展的外地公司和个人。看好北京地产市场或看好本项目的企业品牌,希望进行投资后长期经营的投资型客户。目录前言第部分市场可行性研究房地场市场总体分析经济条件社会因素分析二交通及基础设施状况分析二供应市场细分状况市场调查与分析三项目市场可行性的基本结论四产品价格定位第二部分规划及建设实施可行性研究项目设计方案规划设计理念和主要思路二道路交通系统设计三景观绿化系统设计四技术经济指标建设工程主要内容二项目开发实施步骤第三部分财务可行性分析总投资费用测算参见表二二资金使用三营业收入测算四经济效益分析五敏感性分析前言可行性研究项目基本情况概述北京市北京站西街三角地南区危改项目以下简称本项目位于北京站西街三角地，北至三源胡同，南至站西街路中线及丁香小学北侧延长线，东至镇江胡同，西至崇文门内大街。具体见附件北京站西街危改图,项目总占地面积约公顷。规划建设成为集商业娱乐金融业写字楼和公寓的大型建筑综合体项目。该项目已被北京市政府列为年要为人民办的件实事的重点危改项目，并得到了北京市东城区政府北京市政府有关部门的高度重视和关注。第部分市场可行性研究房地产市场总体分析北半年以上的人口为万人，占。年龄分布岁人口占，岁人口占，岁及以上人口占，年龄中位数高达岁。按国际通用标准，岁及以上人口占，年龄中位数在岁以上者，即为老年型人口年龄结构。年北京的人口年龄