个有着鲜明的在外在形象优美的 内部环境，便利的交通系统，齐全生活设施现代化高档社区。

该项目 建设是符合汉川城区规划发展要求和国家产业政策的，是城市功能完 善的需要，是汉川建设和发展的必不可少的重要环节和美化城市环境 的重要举措。

本项目的建设将对提升城市化水平加快城市进程起到积极的重 要作用。

编制的原则依据和范围 编制的原则 执行国家对商业住房的建设标准规定和技术要求，做到实事 求是，因地制宜功能适用，与湖北汉川市的经济发展水平相适应。

遵照整体规划与局部相协调的原则，合理有效的利用土地，建 设布局满足规划管理部门的规定和要求，充分考虑环境特征，风格与 城市环境相致，营造自然和谐的商居环境。

坚持建设与适用相结合的原则，尤其在节能环保安防等方 面，使其成为个理想的安居场所。

采用先进的技术手段，对本项目的商住房开发设计设备与材 料的选用要做到先进可靠经济合理。

项目编制的依据 国家和地区相关的法律法规政策 湖北汉川的经济和社会发展规划 房地产经济评价标准 湖北汉川市国有建设用地地块出让资料 建设单位提供的相应的基础数据技术资料等 编制本报告的委托咨询合同及其他相关资料。

项目报告编制的内容 本项目研究的内容项目提出的理由及建设的必要性，需求分析 及建设规模，建设条件等分析总体规划，建筑工程方案，配套工程 环境保护及消防安全等方面建议，项目建设管理与组织机构，项目 实施进度，投资估算与资金筹措，社会效益分析等。

项目主要经济技术指标 主要技术经济指标表 项目数量单位 净地面积 总建筑面积 计容积建筑面积 住宅建筑面积 其 中 多层住宅面积 高层住宅面积 商业建筑面积 幼儿园建筑面积 小区管理用房 物业管理用房 其他配套用房 住宅底层车库不计容积率 地下车库不计容积率 架空层面积不计容积率 建筑基底面积 容积率 建筑密度 绿地率 总户数户 总停车位个 其 中 地面停车位个 车库停车位个 问题与建议 湖北凌鹏置业有限公司已于年月合法取得本项目土地合法 使用权，各项建设手续正在积极申办中。

分析测算过程假定本项目在土地取得立项开发建设销售等 方面均遵照国家及湖北房地产项目开发程序及规定。

根据测算，在预计的销售价格销售率条件下，本项目具良好的 可行性。

本项目应充分利用地块区域优势和景观资源，与专业设计公司 中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌销售和企业品牌制 定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资 金回款。

第章项目投资环境与市场分析 项目投资环境分析 年房地产经济政策分析 年上半年，为巩固房地产调控成果，中央政府坚定不移加强 房地产调控 方面，继续坚决抑制不合理需求，温家宝总理多次指出稳定和 严格实施房地产调控政策，相关部委及地方政府相继辟谣否认政策放 松。

另方面，支持自住性合理需求，国家发改委住建部表示完善 首套房优惠措施，央行指出满足首套房贷款需求，多个城市通过 公积金贷款额度调整首次置业税费减免等方式微调楼市政策。

货币 政策方面，预调微调力度加大，上半年次降存准率，三年来首次 降息，促进观望情绪的缓解和成交量的稳步回升。

再者，保障房政策 支持力度增强，中央加大保障房建设补助资金投入，多部委支持保障 房参建企业多元化融资。

展望下半年，预计房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势，抑制 不合理需求的大方向不会变化。

货币政策微调基建投资促进宏观经 济探底回升，房地产业作为经济增长动力的作用将弱化。

为巩固房地 产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格 实施各项政策，地方政府突破限购救市的举措将继续被叫停。

如 果房价出现反复，中央仍可能进步出台限制性政策。

坚决抑制不合理需求，促进房地产市场健康发展 温家宝总理多次指出巩固房地产调控成果。

年上半年，温 家宝总理在各种场合多次指出要巩固房地产调控成果，即使在经济下 行压力加大提出稳增长更重要之时，温总理仍强调继续严格执行 并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。

住建部等四部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。

年上 半年以来，各地楼市微调不断，但涉及限价限购的均被叫停，另有 些城市，如厦门湖南石家庄和河南相继否认媒体报道的楼市政 策微调传闻。

针对媒体报道调控将会放松，国家发改委央行银监 会住建部四部委相继表态，否认放松。

月日，住建部发言人 强调，当前各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市 场调控各项政策措施的贯彻落实工作，特别是严格执行差别化住房信 贷税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。

支持自住性需求，促进市场活跃 央行住建部等支持首套房以首次置业为代表的合理购房 需求直受到银行两次下 调存准率三年半来首次降息。

央行分别在下调存准率 个百分点。

月，央行降息个百分点，并且扩大金融 机构存贷款利率浮动区间。

月末，广义货币余额万亿元， 同比增长，人民币贷款余额万亿元，同比增长。

月人民币贷款增加亿元，同比多增亿元。

保障房政策支持力度增强 中央补助资金加大 中央保障房建设补助资金力度加大。

由于去年开工的万套 保障房在今年会继续施工，加上今年新开工万套的任务，保障 房的在建规模将达到个新高度，资金的需求量较往年也有所提高。

今年中央财政保障房建设计划补助资金亿元，相比去年实际的 亿元增长了。

截至今年月底，中央已下达地方亿 元补助资金，与去年全年相近。

其中第批补助资金亿元已于 月份下达到地方，较去年提前个月。

截至月底，已开工万 套，开工率为，基本建成万套，完成投资亿元。

多部委强调落实保障房建设资金。

住建部央行财政部等多部 委政策支持保障房资金，月，财政部关于切实做好年保障 性安居工程财政资金安排等相关工作的通知指出，切实落实资金来 源，确保不留资金缺口。

月，住建部住房保障司副司长张学勤在接 受采访时表示，中央对于保障性安居工程的补助力度只增不减， 同时，中央代地方发行的国债优先和倾斜用于保障性安居工程， 此外，银行信贷的支持力度也在加大。

支持参建企业多元化融资 由于保障房资金压力增加，中央支持保障房融资多元化，鼓励多 种渠道融资，包括金融机构贷款企业债券融资公积金贷款，地方 土地出让收益不低于用于保障性安居工程，地方政府预算等，同 时中央代地方发行的国债优先倾斜用于保障性安居工程。

今年月，发改委在关于发展改革系统要继续加大工作力度 切实做好年保障性安居工程建设工作的通知中指出，要创新 融资机制，充分发挥地方政府融资平台作用，通过直接和间接融资多 渠道筹集保障性安居工程建设资金，鼓励引导社会力量参与建设保障 性住房及配套设施。

月住建部在关于做好年城镇保障性安 居工程工作的通知中指出，拓宽资金来源渠道，创新财政支持方式， 支持和吸引社会资本参与保障性住房建设运营和管理。

保障房建设 融资渠道的拓宽，将有力地缓解保障房建设资金紧张的局面。

下半年政策展望稳中趋紧，抑制不合理需求大方向不变 货币政策微调基建投资促进宏观经济探底回升，房地产业作为 经济增长动力的作用将弱化。

季度增长，同比环比增 幅均有明显降低，二季度会延续下行趋势，有可能低于。

年 来固定资产投资增速降至接近的水平，基建投资仅为个位数。

若 政府加快审批进度中央已同意万亿元的铁路投资计划，各地也 纷纷获得发改委审批上马项目，使得基建增速提高至左右，固 定资产投资增速将回到左右的近年平均水平。

随着信贷投放及基 础设施投资力度加大，政策预调微调的稳增长效果逐步显现，宏 观经济在下半年会逐步走出底部。

近期为稳增长实施的系列措 施，基本未涉及到房地产调控政策的放松，表明中央高层对房价合理 回归的坚强决心，已经将房地产调控上升到政治高度。

调控效果有所显现，但还需进步巩固深化。

年上半年， 为巩固房地产调控成果，中央政府坚定不移加强房地产调控方面 坚决抑制不合理需求，另方面支持自住性合理需求。

由于中央政府 坚持房地产调控不放松，调控成果进步显现，投资投机需求受到抑 制，多数城市房价继续呈稳中有降之势。

但需要注意到是，在信贷放 松及些地方微调楼市政策的影响下，年初以来特别是二季度重点城 市商品住宅成交量明显回升，购房者观望情绪明显缓解，部分城市甚 至还出现了楼盘抢购的恐慌情绪，部分房地产企业趁机提价，与房 价合理回归相背而行。

展望年下半年，在宏观经济探底回升的大背景下，随着信 贷放松及些地方微调楼市政策的影响，如果成交量继续增长，价格 将会止跌回升，房地产调控可能功亏篑。

本轮房地产调控肩负经济 安全政治民生和政府公信力等重任。

为巩固房地产调控效果，防止 市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地 方政府突破限购救市的举措将继续被叫停。

如果房价出现反复， 中央仍可能进步出台限制性政策。

总之，年国家仍然延续上年度的公民福利政策之路，房地产 将在挤压与淘汰中顽强成长。

由于上年度对货币从紧政策，限价政策， 限购都没有对商品房限制达到预期，保障住房在人民强烈的呼吁声中 迟缓走到台前，城镇住房的刚性需求不会逆转，房地产业也绝不会崩 盘。

但年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献，为国家调控 走势的杠杆之。

区域经济环境