年“四区两基地”完成投资亿元，比上年增长，占算定额编制费按建安造价计算消防配套费按建筑面积元考虑施工噪声费按元计算施工图审查费按建筑面积元计算墙体节能押金按建筑面积元考虑散装水泥押金因为使用商砼所以不考虑质量监督费按建安造价计算招投标交易管理费按建安造价计算天然气公网配套费按建筑面积元计算其他费用办证等按建筑面积计算其他费用预结算审核费按建安造价计算工程监理费按建安造价计算红线内小市政及园林含托幼及小学管理费按建安成本的计算不可预见费按建安成本的计算合计单平米造价住宅公寓商业综合二项目财务分析项目收益的测算项目收益由二大部分组成工程设计收益土地开发含利息收入，已冲抵购地款工程设计收益“先锋村拆迁安臵工程”总承包价格预计为亿元参照行业的利润水平，则工程利润约为亿元税后。大明宫遗址公园项目聘请西北院的顾问费万元意向。土地开发销售收入参照周边项目的价格，综合市场吸纳能力和发展趋势，考虑经过土地整理使周边情况能够得到进步改善，以此确定本项目的销售均价最可能情况第期年月月均价元，以后每年增长。该售价相当于现价元。保守情况第期年月月均价元，以后每年增长。该售价相当于现价元，该售价相当于现价元。销售费用及广告推广费用按销售收入的计算，销售税金两税费按销售收入的计算，所得税率为，销售收入核减以上税收费即为销售净收入，详见下表。销售收入表最可能情况销售计划物业类型销量均价年年年年年年合计元万元第期住宅第二期住宅第三期住宅第四期住宅第五期住宅第六期住宅商业合计销售费用两税费费用小计净收入销售收入表保守情况销售计划物业类型销量均价年年年年年年合计元万元第期住宅第二期住宅第三期住宅第四期住宅第五期住宅第六期住宅商业合计销售费用两税费费用小计净收入二项目主要经济评价指标土地开发部分，不含工程承包保守情况编号项目数值亿元建设投资见本报告“投资估算”部分自有资金最高用量销售收入毛利润所得税税后利润盈亏平衡点销售量万平方米投资回收期年，自年月起销售利润率全投资内部收益率成本净利率售价第期年月月元，以后每年增长注该售价相当于现价元最可能情况编号项目数值亿元建设投资见本报告“投资估算”部分自有资金最高用量销售收入毛利润所得税税后利润盈亏平衡点销售量万平方米投资回收期年，自年月起销售利润率全投资内部收益率成本净利率售价第期年月月元，以后每年增长注该售价相当于现价元三财务分析结论本项目盈利能力较高，抗风险能力较强，财务上可行。第五章项目实施方案项目定位主题定位城市中的绿洲田园中的城市通过分析地块自身的条件项目规划条件，以及相关市场的特点，本项目自身存在价值点即城市属性景观属性大盘属性。在环境资源极大化的原则下营造“公园”概念，以充分发挥地块资源的综合价值，通过资源整合，实现新的附加价值。“大盘”概念的重点在于突出规模效应给本项目带来的诸多优势，如系统的景观环境完备的社区配套服务成本的降低等。二发展理念从项目整体价值提炼分析可见，本项目最独特的方面是，所在地段特性与用地环境特性，两方面相结合，产生了“城市中的绿洲田园中的城市，这超越市场现有项目的优势。具体而言，项目的价值就在于，“城市生活的现代化”与“园景生活的生态化”，在本项目发生叠合。由此将立足于如何最大化发挥项目价值，提出“城市自然主义风景园式的原生态住区”这定位，以造园的理念，建造城市中的大规模居住社区。三功能定位具备商贸文化娱乐休闲等综合功能,富有地方特色的人性化的城市居住区。四目标客户群界定和分析依据对西安市房地产市场需求特征分析，对本项目目标客户做如下定位主力客户城北区域和城东区域的白领人士次主力客户城中区域和城南区域的白领人士城东北区域想改善居住条件的原住民。投资者二初步的产品构想根据上述项目定位，我们初步构想的产品如下概述地块亩大致呈长方形，通过两条十字交叉小区道路将用地分为四个组团。建筑面积万平方米容积率其中住宅面积万平方米，商业面积万平方米二住宅部分住宅面积万平方米，多为层层层板楼，均为南北朝向，根据规划的布局需要布臵不超过总量的塔式小户型投资需求的景观公寓。三公建部分用地西北角设两栋层高塔楼，作为投资型公寓，建筑面积约万平方米。紧邻太华北路侧即用地西侧为层局部层商铺，建筑面积万平方米。四相关配套九班托幼平方米会所平方米餐饮小吃平方米农贸百货平方米邮政银行平方米公共厕所平方米物业平方米三项目总体计划项目开始时间完成时间计划销售面积项目土地整理与前期运作年月年月项目期住宅年月年月万项目二期住宅年月年月万项目三期住宅年月年月万项目四期住宅年月年月万项目五期住宅年月年月万项目六期住宅商业年月年月万第六章组织管理模式与责任体系建议建议由名总指挥全面负责整个项目，下设名副总指挥分别负责项目公司和大项目经理部这大机构，分别行使甲方和乙方职能，各方责权利明晰，确保组织落实措施落实责任落实总指挥总指挥为中建股份在整个大明宫项目的领导决策和协调机构，总指挥对中建股份总常会负责。地块开发亩其他市政房建等工程总指挥副总指挥项目公司其他工程代建万大明宫遗址公园主体工程先锋村安置工程万改造办副总指挥大项目经理部西北院二副总指挥拿到项目后，拟成立项目公司和大项目经理部设计院，分别行使甲方和大乙方职能，由位副总指挥负责。项目公司项目公司主要行使甲方职能，负责地块亩土地开发的全程运作改造办委托的代建工程二大项目经理部大项目经理部项目公司主要行使大乙方职能，负责项目公司地块亩土地开发中的工程建设项目公司代建工程的工程施工先锋村安臵工程万平米工程施工大明宫遗址公园主体工程建设其他市政基础设施房建等工程三西北院本次合作采用工程设计的模式，改造办意向西北院参与大明宫遗址公园的设计工作。除此之外，西北院亦可通过市场方式获取设计任务。而且，项目公司的工程亦可委托西北院设计。第七章结论西安市经济增长迅速，房地产市场繁荣，在西安市进行房地产开发将具有广阔的前景本项目所处地段通过改造必将形成交通便利环境优美，未来市场前景广阔根据现有资料条件测算，本项目在经济和财务上可行。本项目的组织管理模式和责任体系责权利明晰，可以保证组织落实措施落实责任落实本项目开发对前期启动资金的要求较高前期土地款付款压力较大，对项目公司融资能力和销售进度都是个考验，因此在项目启动阶段必须加快建设工程进度，通过快销的方法迅速回笼资金，以减轻项目后期的资金压力。西安大明宫房地产项目最可能情况现金流量表全投资不计息单位万元项目项目合计年年年年年年年年年年年现金流入,销售收入,现金流出土地购臵费,前期工程费,建安工程费,红线内小市政及园林,托幼及小学建设公共设施配套规费等项目管理费用,不可预见费,销售费用,销售税金,所得税土地增值税,现金净流量累计现金净流量按中建资金字号附件三表编制最可能情况下全投资内部收益率西安大明宫房地产项目保守情况现金流量表全投资不计息单位万元项目项目合计年年年年年年年年年年年现金流入,销售收入,现金流出土地购臵费,前期工程费,建安工程费,红线内小市政及园林,托幼及小学建设,公共设施配套规费等项目管理费用,不可预见费,销售费用,销售税金,所得税土地增值税,现金净流量累计现金净流量,按中建资金字号附件三表编制保守情况下全投资内部收益率第章项目概况大明宫遗址保护改造项目概况唐大明宫遗址位于西安市北部龙首塬上，是世界闻名的唐长安城中最宏伟壮丽的宫殿群，建于盛唐时代的公元年，是唐太宗李世民为其父李渊所建，从盛唐至唐末多年间是唐王朝的政治中心，后毁于唐末战火。大明宫遗址于年被确定为国家级重点文物保护单位。“十五”期间国家启动大明宫国家遗址公园保护工程。大明宫遗址保护改造项目对也是西安市新届市委市政府建设人文西安活力西安和谐西安的重大举措。大明宫遗址保护改造区整体规划设计效果图整个大明宫遗址区保护改造开发建设周期为年，分三步走年，启动建设大明宫国家遗址公园，基本完成大明宫遗址公园范围内的拆迁，全面启动建设大明宫遗址区规划范围内的城市基础设施。年，大明宫国家遗址公园建成开放，周边区域建设开工，拆迁工作基本完成。年，全面完成大明宫国家遗址区保护改造项目建设开发。大明宫遗址保护改造项目规划面积为平方公里，其中大明宫遗址公园平方公里约为故宫占地面积的倍，周边改造区域平方公里，北二环以外集中安臵区平方初步意向以万元聘请西北院为大明宫遗址公园项目的顾问。回购安排在交地前若中建无意于土地的开发，改造办承诺平价回购地块，回购时全额返还中建股份亿元前期投资款，同时支付资金占用费。在我方投资款到位后若因